CTP INVEST BUCHAREST

Piața spațiilor industriale și logistice își menține dinamica în 2026, deși deciziile de investiții sunt luate într-un context de prudență mai accentuată. Potrivit lui Andrei Marian, Business Development Director al CTP România, activitatea de închiriere a companiei a crescut în primul semestru al anului, iar una dintre schimbările relevante este majorarea ponderii proiectelor de producție cu valoare adăugată ridicată. Nearshoring-ul, dezvoltările built-to-suit, eficiența energetică și automatizarea influențează tot mai mult cerințele chiriașilor, în timp ce creșterea costurilor de dezvoltare determină o abordare mai selectivă a investițiilor speculative. CTP are în prezent peste 200.000 mp în construcție și estimează livrarea a circa 250.000 mp de spații noi în 2026, strategia companiei fiind concentrată în special pe extinderea clienților existenți și dezvoltarea parcurilor industriale aflate deja în portofoliu. 

- Cum caracterizați evoluția pieței spațiilor industriale și logistice în 2026 și care sunt principalele schimbări pe care le observați în cererea venită din partea chiriașilor și investitorilor?
- Piața industrială și logistică își păstrează dinamica în 2026, chiar dacă deciziile sunt luate cu mai multă prudență, pe fondul contextului macroeconomic și geopolitic. Activitatea de închiriere a CTP a crescut de la aproximativ 300.000 mp în primul semestru din 2025 la circa 350.000 mp în aceeași perioadă din 2026. Așadar, cererea este în continuare prezentă, însă companiile analizează mai atent investițiile și riscurile asociate acestora. O schimbare importantă este creșterea ponderii proiectelor de producție. România nu mai este privită doar ca o destinație low-cost, ci devine tot mai relevantă pentru companiile care caută reziliență, siguranță și o mai bună protecție a lanțurilor de aprovizionare.
Vedem, în același timp, un accent mult mai mare pe flexibilitate și pe gestionarea sau împărțirea riscurilor. Reziliența în fața schimbărilor din lanțurile globale de aprovizionare începe să cântărească mai mult în deciziile de investiții decât simpla minimizare a costurilor. Este o schimbare importantă față de profilul tradițional al României, asociat în trecut, în principal, cu operațiuni low-cost și cu valoare adăugată redusă. Pentru noi, ca dezvoltator, această evoluție este una pozitivă. Ne dorim să atragem companii cu valoare adăugată ridicată, să construim parteneriate pe termen lung și să le putem susține dezvoltarea în parcurile noastre industriale pe măsură ce operațiunile lor cresc. 

- Care sunt principalele proiecte pe care compania le are în dezvoltare în prezent și ce investiții sau extinderi pregătiți pentru următoarele 12-24 de luni?
- În prezent, avem în construcție peste 200.000 mp, iar în cursul acestui an estimăm că vom livra aproximativ 250.000 mp de spații noi. Prioritatea noastră este dezvoltarea în continuare a parcurilor industriale existente și, în mod special, susținerea companiilor care operează deja în ecosistemul CTP. Aproximativ 60% din businessul nostru provine de la clienți existenți, ceea ce arată că o parte importantă a creșterii noastre vine organic, din extinderea partenerilor pe care îi avem deja în portofoliu. Această abordare se reflectă și în modul în care ne planificăm investițiile: vrem să avem capacitatea și flexibilitatea de a răspunde rapid atunci când clienții noștri au nevoie să își extindă operațiunile. 

- Ce tipuri de companii generează în prezent cea mai mare cerere pentru spații industriale și logistice și în ce măsură observați o creștere a proiectelor built-to-suit față de dezvoltările speculative?
- Unul dintre trendurile importante ale acestui an este nearshoring-ul, în special în zona producției cu valoare adăugată ridicată. Vedem un interes tot mai mare pentru proiecte care presupun nu doar mutarea sau extinderea unor operațiuni, ci și dezvoltarea unor facilități adaptate unor procese de producție specifice. În paralel, principalii jucători din piață probabil vor limita considerabil dezvoltările speculative. În acest context, ne așteptăm ca o proporție tot mai mare din noile dezvoltări să fie reprezentată de proiecte built-to-suit, construite pornind de la cerințele concrete ale unui anumit client. Cele două tendințe sunt, de altfel, conectate. Proiectele de producție cu valoare adăugată ridicată au, de regulă, cerințe tehnice și operaționale specifice, ceea ce favorizează dezvoltările personalizate în detrimentul produsului logistic standard. 

- Cum au evoluat costurile de dezvoltare și finanțare și ce impact au acestea asupra chiriilor, randamentelor și deciziilor privind lansarea unor proiecte noi?
- Costurile de dezvoltare au crescut semnificativ, ca efect cumulat al inflației, al costurilor ridicate cu energia și al înăspririi normativelor ISU, printre altele. În același timp, piața a devenit tot mai competitivă, iar dezvoltatorii nu pot transfera integral aceste creșteri în nivelul chiriilor. În acest moment, costurile de dezvoltare cresc mai repede decât chiriile. Cel mai probabil, va rezulta o abordare mult mai selectivă a investițiilor, caz în care jucătorii deja prezenți în piață vor reduce expunerea pe dezvoltări speculative și vor analiza mult mai atent proiectele pe care aleg să le lanseze. Acest lucru va pune, implicit, presiune asupra volumului de GLA nou care va fi livrat în piață. În același timp, pentru jucătorii nou intrați sau care intenționează să intre pe piață, contextul poate crea un alt tip de oportunitate. Aceștia pot decide să dezvolte inclusiv speculativ, acordând mai puțină importanță profitabilității în schimbul obiectivului strategic de a câștiga cotă de piață. 

- În afara marilor poli logistici consacrați, ce orașe sau regiuni considerați că au cel mai mare potențial pentru noi dezvoltări industriale și logistice și de ce?
- Vedem un potențial important în Moldova, inclusiv din perspectiva fondurilor SAFE și a oportunităților care vor apărea odată cu reconstrucția Ucrainei. În plus, este o zonă cu un potențial latent important, pe măsură ce infrastructura începe să se dezvolte. Sibiul este, de asemenea, foarte bine poziționat pentru atragerea investițiilor în producție cu valoare adăugată, datorită forței de muncă educate, know-how-ului deja existent și unei administrații locale peste medie. Oradea are avantaje similare, inclusiv în ceea ce privește disponibilitatea competențelor necesare pentru producție cu valoare adăugată, la care se adaugă o administrație locală destul de bună. 

- Ce rol joacă în prezent eficiența energetică, certificările de sustenabilitate, producția de energie regenerabilă și soluțiile de automatizare în proiectarea noilor parcuri industriale și logistice?
- Sustenabilitatea este foarte importantă, în special pentru chiriașii mari, însă eficiența energetică a devenit relevantă pentru practic orice companie. Evoluția prețurilor la energie din ultimii ani a arătat foarte clar că, atunci când analizăm costul real al unui spațiu industrial sau logistic, chiria reprezintă doar o parte din ecuație. Costurile operaționale sunt la fel de importante, iar aici noi, ca dezvoltator, putem avea un impact direct.
Automatizarea este o altă tendință pe care o urmărim foarte atent. Majoritatea operatorilor mari folosesc deja, într-o formă sau alta, soluții de automatizare, iar gradul de adopție va continua să crească pe măsură ce crește și costul forței de muncă. Multe dintre aceste soluții presupun instalarea unor echipamente grele și necesită, implicit, pardoseli capabile să susțină sarcini mai mari. Tocmai pentru a anticipa această evoluție, începând din acest an, standardul CTP include pardoseli jointless, cu o capacitate de încărcare aproape dublă față de pardoseala standard de 5 tone/mp livrată în mod obișnuit în piață. Cu alte cuvinte, încercăm să proiectăm astăzi clădiri care să poată răspunde cerințelor operaționale pe care clienții le vor avea mâine.
În ceea ce privește energia regenerabilă, 100% din energia electrică pe care o furnizăm chiriașilor noștri provine deja din surse regenerabile. În plus, putem contribui direct la optimizarea costurilor operaționale prin instalarea de panouri fotovoltaice și baterii pe clădiri. Chiriașii pot utiliza atât energia verde produsă de panouri, cât și energia stocată în baterii pentru consumul din perioadele în care panourile nu produc, în schimbul unei chirii pentru echipamente. Beneficiul nu este doar reducerea costului față de energia achiziționată din rețea, ci și predictibilitatea: chiria pentru aceste echipamente este fixă și nu fluctuează odată cu prețul energiei. 

- Care sunt principalele oportunități și riscuri pe care le vedeți pentru piața industrială și logistică în 2026-2027 și ce obiective de dezvoltare și investiții și-a stabilit compania pentru această perioadă?
- De ceva vreme, România nu mai este o piață low-cost și va reprezenta din ce în ce mai mult un loc stabil, care poate fi relativ ferit de destabilizări geopolitice. Credem că locațiile care vor avea succes în viitor, din punct de vedere industrial și al logisticii, nu sunt acelea unde sunt cele mai mici prețuri, ci acolo unde există putere de cumpărare, forță de muncă disponibilă și reziliență sporită la șocuri externe.
Pentru CTP, obiectivul principal rămâne să oferim cel mai bun suport posibil partenerilor existenți și să le asigurăm infrastructura de care au nevoie pentru a continua să crească. Ne mândrim cu faptul că peste 60% din businessul nostru provine de la clienți existenți, ceea ce pentru noi este o confirmare că eforturile de a oferi suport chiriașilor noștri pentru a performa și a crește dau roade.