Sectoarele constructii si imobiliare sunt printre cele mai ciclice sectoare. Sensibile la schimbarile de pe piata muncii, preturile marfurilor si, in primul rand, la mediul ratei de dobanda si accesibilitatea creditelor, aceste domenii de activitate sunt in prezent sub presiune. Si este putin probabil ca lucrurile sa se imbunatateasca in 2024.

 

 Piata rezidentiala se confrunta cu o constrangere dubla. atat pe zona de cerere, cat si la nivel de oferta. Cresterea ratelor dobanzilor a dus la o deteriorare rapida a cererii, deoarece gospodariile nu isi permit sa cumpere proprietati, mai ales ca preturile locuintelor au crescut substantial.

La aceasta se adauga o penurie globala de forta de munca, cel mai mare impediment din 2021 pana la sfarsitul anului 2023 in constructii conform companiilor europene (Sursa: ECOFIN, Coface). Acest lucru are ecou si in Statele Unite, unde numarul locurilor de munca deschise in constructii este cu aproape 30% mai mare decat inainte de pandemie, si in Japonia, unde 60% dintre companiile de constructii au reclamat lipsa fortei de munca conform unui sondaj din 2022.

Toate aceste probleme legate de oferta, dublate de cresterea rapida a ratelor dobanzilor in ultimii doi ani, au dus la cresterea costurilor de constructii: preturile materialelor si costurile de finantare au crescut, iar presiunile salariale s-au intensificat.

 

Companiile imobiliare comerciale – care sunt active in principal pe segmentele nerezidentiale, cum ar fi spatii industrial, birouri si comertul cu amanuntul – au fost deosebit de sensibile la situatia din anii precedenti, spatiile comerciale fiind impactate de perioadele de carantina si accelerarea comertului electronic, in vreme ce segmentul de birouri inca se adapteaza la munca hibrida care a dus la o cerere mai scazuta si in schimbare pentru spatiile de lucru. Procentajul spatiilor de birouri vacante a fost cel mai ridicat din ultimii 15 ani, situandu-se la 20,2% in T1 2023 in SUA si la niveluri similare celor din 2016 in Europa, la 7,5%.

Ratele ridicate ale dobanzilor ridica provocari pentru companiile imobiliare, impactul cel mai evident si imediat fiind o incetinire atat a numarului de tranzactii imobiliare, cat si a valorii lor generale. In mediul actual, acest lucru este deja vizibil, volumul tranzactiilor cu proprietati comerciale in Europa s-a redus cu peste jumatate in ultimul an fiind la cel mai scazut nivel din 2010. In plus, impactul vine si din costurile dobanzilor care au crescut rapid de-a lungul ultimii doi ani.

 

Piata imobiliara se situeaza pe un echilibru delicat intre ratele mari ale dobanzilor si o oferta limitata de locuinte.                          

Desi preturile locuintelor s-au adaptat oarecum la rate mai mari, constrangerile persistente ale ofertei (cauzate de lipsa de dorinta a potentialilor vanzatori de a trece de la ratele ipotecare scazute sau de a vinde la un pret mai mic) le-au mentinut la un nivel dinamic in 2023.                                                                                                 

Anul 2024 ar trebui sa marcheze un punct de cotitura in aceasta dinamica, fiind prognozata  o scadere a preturilor in majoritatea economiilor avansate (34% in Germania, 31% in Japonia) din perspectiva cumparatorilor.

In acelasi timp, peisajul provocator al segmentului imobiliar comercial determina anumite companii sa recurga la masuri drastice, cum ar fi vanzarea activelor. La intrarea in 2024, preturile proprietatilor comerciale au scazut deja cu 25% de la cel mai ridicat nivel inregistrat istoric. In mod remarcabil, au existat cazuri importante in care cladiri importante au fost vandute cu reduceri de peste 50%, subliniind situatia dificila in care se afla unele companii in contextul actual al climatului economic.

In 2024, Coface anticipeaza un an al schimbarilor de noroc, ajutat de o scadere binevenita a ratelor de politica monetara. Cu toate acestea, preocuparile persista. Avand in vedere ca o parte din datoria existenta este deja blocata la rate fixe si marjele de creditare pentru noi imprumuturi sunt la cel mai scazut nivel de peste un deceniu, se pune intrebarea: se vor dovedi oare reducerile anticipate ale ratelor de dobanda suficiente pentru a sustine o piata care da semne de slabiciune?

Pentru informatii suplimentare, click aici.