Romanii cu proprietati vizate de expropriere, pentru constructia de drumuri, extinderea retelei de metrou sau alte infrastructuri, nu sunt recompensati corect pentru bunul detinut si pierd sume considerabile daca nu dau statul in judecata. Doar 3 din 10 romani in aceasta situatie contesta in instanta despagubirile primite de la stat, desi sansele de castig sunt mari, atrage atentia avocatul Elisabeta Stan, fondatoarea casei de avocatura Elisabeta Stan Law Office.

"De cele mai multe ori, statul ofera despagubiri calculate la valoarea minima din grila notariala, iar acestea pot fi chiar de pana la cateva zeci de ori mai mici decat valoarea reala de piata. Intalnim nenumarate cazuri de expropriere, pentru terenuri extravilane, terenuri intravilane, magazine, unitati comerciale. Insa cele mai dureroase cazuri sunt cele in care oamenii isi pierd singura casa prin expropriere si primesc o suma care nu le ajunge nici pentru un apartament mic. Daca ar primi valoarea reala de piata, ar putea sa isi cumpere o locuinta similara, dar despagubirea simbolica ii lasa fara acoperis deasupra capului. Este una dintre cele mai mari nedreptati – legea le ia casa, dar nu le da sansa sa isi refaca viata”, avertizeaza avocatul Elisabeta Stan.

In general, cei mai multi romani accepta despagubirile primite si nu actioneaza statul in judecata din lipsa de informare, dar si din teama de birocratie. 

In absenta unor explicatii clare, persoanele expropriate pot intampina dificultati in intelegerea etapelor legale, a modului de calcul al despagubirilor, a termenelor de plata si a procedurilor de contestare.

Situatia este vizibila si in cazul exproprierilor pentru extinderea Magistralei 4 de metrou din Bucuresti, unde multi proprietari spun ca despagubirile stabilite sunt mult sub valoarea reala de piata si nu le permit sa isi cumpere o locuinta similara cu cea pierduta.

 

In general, doar 20-30% dintre romanii vizati de exproprieri decid sa dea statul in judecata pentru a contesta suma primita ca despagubire, potrivit avocatei. 

Un caz recent arata dimensiunea diferentelor: un proprietar a primit initial 20.865 de lei (aproximativ 4.000 de euro) pentru terenul expropriat intr-o zona puternic dezvoltata imobiliar.

"Cei 4.000 de euro oferiti initial erau o suma pur simbolica, insuficienta chiar si pentru un teren mic. A trebuit sa demonstram in instanta mai multe aspecte, printre care faptul ca terenul era intravilan si mult mai valoros decat estimarea initiala. In final, am obtinut aproape 100.000 de euro – de 25 de ori mai mult – o despagubire corecta care ii permite proprietarului sa-si cumpere un teren sau o locuinta echivalenta. Din pacate, astfel de cazuri nu sunt rare: statul ofera frecvent despagubiri mult sub valoarea reala, iar doar o parte dintre romani aleg sa le conteste”, explica avocatul Elisabeta Stan.

Cei care apeleaza la un avocat si contesta in instanta cuantumul despagubirilor pentru a primi suma corecta sunt de regula proprietari informati, care cunosc valoarea reala a proprietatii lor si simt ca li se face o nedreptate totala. 

 

Inainte de a deschide procesul in instanta, avocatul realizeaza o evaluare independenta pentru a verifica daca suma oferita de stat reflecta valoarea reala de piata a imobilului si pentru a stabili suma corecta pe care ar trebui sa o primeasca romanii afectati.

In majoritatea cazurilor, rezultatul analizei arata ca proprietatea valoreaza mult mai mult decat despagubirea stabilita initial. In aceasta situatie, se initiaza actiunea in instanta pentru suplimentarea despagubirii.

• Ce se poate cere in instanta:

a) Majorarea despagubirii pana la valoarea de piata a terenului sau imobilului – daca imobilul are o valoare de piata de 100.000 euro, proprietarul poate cere aceasta suma in instanta

b) Cheltuieli suplimentare necesare pentru achizitia unei alte proprietati (onorarii notariale, taxe, comisioane agentii, onorarii avocat) 

c) Dobanda legala pentru sumele intarziate, daca este cazul

● Etapele procedurii de expropriere constau in:

a) Aprobarea proiectului – Guvernul sau autoritatile locale aproba indicatorii tehnico-economici si coridorul de expropriere, impreuna cu lista proprietarilor si a despagubirilor estimate (publicate online sau la sediul expropriatorului);

b) Notificarea proprietarilor – expropriatorul transmite notificari proprietarilor imobilelor incluse in coridorul de expropriere, solicitand depunerea actelor de proprietate in termen de 20 de zile si eliberarea imobilului in 30 de zile;

c) Emiterea Deciziei de expropriere – dupa notificare, expropriatorul emite decizia de expropriere, act care are valoare de titlu executoriu si permite preluarea imobilului chiar si fara acordul proprietarului; 

d) Stabilirea despagubirilor – la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale se constituie o comisie speciala unde se depun cererile pentru despagubiri. Aceasta emite hotarari prin care se stabileste cuantumul despagubirilor. 

In termen de 3 ani de la data comunicarii hotararii, persoana expropriata are dreptul sa conteste in instanta cuantumul stabilit al despagubirilor.

Pentru stabilirea despagubirii reale, avocatul solicita o evaluare independenta, care de regula confirma ca valoarea proprietatii este mult mai mare decat suma stabilita administrativ.

In cazurile abordate de echipa Elisabeta Stan Law Office, evaluarile arata ca valoarea reala este mult mai mare decat valoarea stabilita in procedura administrativa, uneori chiar dubla.

Intr-un astfel de proces, o comisie formata din experti ai clientului, ai statului si ai instantei reevalueaza bunul expropriat pentru a stabili valoarea corecta. In cazurile avute de avocata Elisabeta Stan, instanta a acordat aproximativ 90% din despagubirea solicitata, ceea ce confirma utilitatea evaluarii independente initiale. 

Procesul dureaza, in medie, intre 1,5 si 2 ani, iar ultima etapa este executarea silita a statului pentru recuperarea banilor. Legea mentioneaza ca nu se poate cere anularea exproprierii, ci doar suplimentarea sumei. Insa orice roman a carui proprietate este expropriata poate deschide proces in instanta in cel mult 3 ani de la data comunicarii procesului-verbal prin care este stabilita despagubirea.

Cazul prezentat arata cat de mari pot fi diferentele intre despagubirile oferite de stat si valoarea reala de piata a proprietatilor expropriate. De la cateva mii de euro, cat se ofera initial, pana la sute de mii de euro, cat se pot obtine in instanta, drumul este lung, dar sansele de succes sunt ridicate.

Avocatul Elisabeta Stan atrage atentia ca fiecare proprietar are dreptul sa primeasca o despagubire corecta, care sa ii permita sa isi refaca viata si sa isi cumpere o proprietate echivalenta. Acceptarea unei sume simbolice inseamna pierderea unei valori reale si, in unele cazuri, pierderea sansei de a mai avea o locuinta.