Prima jumatate a „anului pandemic” a fost cea mai dificila pentru jucatorii din retail, avand in vedere blocajul din perioada starii de urgenta, insa revenirea din ultimele luni a fost peste asteptarile initiale ale celor mai multi jucatori din piata, potrivit raportului de piata al Colliers International pentru primul semestru din 2020. In zona spatiilor industriale si logistice, activitatea s-a desfasurat in parametri normali in timpul pandemiei, cu anumiti jucatori inregistrand chiar varfuri in activitate, dar o serie de dezvoltari speculative si competitivitatea pietei in contextul actual inclina balanta in favoarea chiriasilor.

In prima jumatate a anului a fost inaugurat un singur parc de retail, in Miercurea Ciuc, cu putin sub 12.000 mp. In timp ce mai multe proiecte de retail au fost intarziate pe fondul starii de urgenta, altele au continuat sa avanseze, cum este Shopping City Targu Mures al NEPI (aproape 40.000 mp), finalizat in iulie, iar AFI Brasov (45.000 mp) si Dambovita Mall al Prime Kapital (33.000 mp) vor fi incheiate doar cu mici intarzieri, in toamna. In ansamblu, suprafata de 200.000 mp in dezvoltare anul acesta nu este departe de estimarile anterioare Covid-19 avansate de consultantii Colliers International (aproximativ 246.000 mp), iar expertii se asteapta la o recuperare rapida pe parcursul urmatoarelor 12 luni, Romania avand potentialul de a depasi 4 milioane de metri patrati de spatii comerciale noi la sfarsitul acestui an sau inceputul anului urmator.

 

 

Traficul a revenit treptat la 80% din nivelurile normale pentru aceasta perioada a anului, dupa redeschiderea mall-urilor in iunie, pe baza informatiilor pe care consultantii Colliers International le-au primit de la proprietarii importanti, in timp ce pentru unele parcuri de retail, in special in anumite parti ale tarii, vanzarile sunt deja peste nivelurile din 2019. Indicatorii Google de mobilitate la nivelul Capitalei arata ca traficul din toate zonele de retail si de divertisment este cu aproximativ 25% sub indicele de referinta stabilit pe baza cifrelor din primele doua luni ale anului, perioada care tinde sa fie mult mai aglomerata decat lunile de vara, cand oamenii merg mai degraba in concediu decat la cumparaturi. Cu toate acestea, vanzarile din primul semestru raman chiar la jumatate fata de perioada similara a anului trecut in anumite segmente, cum ar fi restaurantele si cafenelele sau zona de fashion, ceea ce arata ca intentiile de cumparare nu au revenit pe deplin la nivelurile anterioare.

In plus, revenirea in forma de V a consumului a continuat puternic in iunie, vanzarile din retail recuperand trei sferturi din declinul inregistrat in martie si aprilie si vanzarile in ansamblu revenind pe plus. In timp ce revenirea din perioada urmatoare depinde de evolutia pandemiei, precum si de dinamica pietei muncii, este clar ca lucrurile se misca mult mai repede decat in recesiunea anterioara, cand retailul a revenit, in termeni reali, la nivelul din vara anului 2008 de-abia la jumatatea anului 2015. Datele statistice sugereaza ca revenirea este destul de inegala, vanzarile de imbracaminte diminuandu-se destul de mult, intrucat cheltuielile s-au orientat in ultimele cateva luni catre zone precum bricolaj sau imbracaminte sport (inclusiv camping).

 

Centrele comerciale dominante nu au avut o crestere a ratei de neocupare, insa exista si centre unde au existat fluctuatii pe acest indicator, desi cresterea ramane, in cea mai mare parte, gestionabila, cu o evolutie de la niveluri de sub 2% sau inclusiv zero spre 5% in centre comerciale importante, dar nu dominante. Este clar ca vremurile actuale nu sunt usoare nici pentru chiriasi si nici pentru proprietarii din retail, acestia abordand pas cu pas negocierea de reduceri temporare ale chiriilor, dupa o analiza la nivel lunar a performantei activitatii. 

"Interesul pentru centrele comerciale dominante va tine pasul in segmentul retailului de destinatie, desi ne asteptam la un interes mai ridicat pentru parcurile de retail, care antreneaza cheltuieli de capital mai reduse, axat pe orase mici si mijlocii, inca nesaturate din perspectiva retailului. De asemenea, e de asteptat ca proiectele rezidentiale noi sa acorde o atentie mai mare locatiilor stradale. Cu toate acestea, avantajul de a avea mai multe branduri intr-un singur loc ar putea sa nu convinga prea multi sa ofere o sansa prea mare retailului stradal", explica Simina Niculita.

 

Aproximativ 120.000 mp de spatii industriale si logistice au venit din zona comertului online, in primul semestru al lui 2020, dintre care 100.000 mp in vecinatatea Bucurestiului, ceea ce reprezinta mai putin de jumatate din nivelul inregistrat in urma cu un an. Explicatia este ca unii clienti au decis sa amane planurile de extindere pentru 2021 si, de asemenea, o mare parte din dezvoltarile speculative au fost puse in asteptare, pe fondul crizei generate de coronavirus, argumenteaza consultantii Colliers International, ceea ce inseamna ca stocul din 2020 e de asteptat sa fie cu aproape 30% mai mic decat potentialul estimat la inceputul anului.

A doua jumatate a anului se preconizeaza a fi mult mai activa, cu aproape 300.000 mp estimati sa fie livrati, dintre care doua treimi in Bucuresti, ca urmare a unor contracte semnate recent pentru spatii in care chiriasi se asteapta sa se mute cat mai rapid. Astfel, la sfarsitul lunii iunie, stocul total se spatii industriale si logistice a ajuns la 4,7 milioane mp, dintre care 2,4 milioane mp in Bucuresti.

"Cererea totala a ajuns la 249.000 mp in prima jumatate a acestui an, nivel similar comparativ cu  primul semestru al anului trecut. Performantele bune au fost obtinute in mare parte ca urmare a doua tranzactii importante ale lantului Profi, care au reprezentat aproape jumatate din totalul suprafetei brute inchiriate (GLA) in 2020. Sectorul retail/FMCG a generat aproape 50,2% din tranzactii, urmat la o distanta importanta de sectorul de productie (19,4%) si de cel de logistica (14%)", spune Laurentiu Duica, Partner & Head of Industrial Agency la Colliers International.

Concurenta sanatoasa in randul dezvoltatorilor a contribuit la mentinerea chiriilor, in ciuda pietei de leasing tot mai puternice din ultimii ani. In consecinta, chiriile sunt destul de bune pentru chiriasi, in zona a 3,8-3,9 euro pe metru patrat pentru spatii industriale si logistice primare din jurul Bucurestiului si in jur de 3,7-3,9 euro in alte localitati din tara, in zone foarte bune.

Consultantii Colliers International remarca faptul ca, pe fondul pandemiei, beneficiile pentru chiriasi au crescut, proprietarii oferind mai multe luni de gratie la plata chiriei decat inainte, iar in unele cazuri chiria neta poate scadea cu aproximativ 20%, fata de aproximativ 13% inainte. Rata de neocupare ramane la un nivel confortabil, de 7-8%, fara schimbari majore pe fondul crizei coronavirusului. Astfel de niveluri sunt in concordanta cu o piata neutra, dar indica o componenta semnificativa a evolutiilor speculative (inclusiv livrarile din ultimii ani), plus o piata competitiva, care inclina balanta in favoarea chiriasilor.