In marile orase din Romania, preturile locuintelor au crescut cu procente cuprinse intre 60% - 90% in ultimii sase ani, ceea ce face ca apartamentele cu adevarat accesibile sa fie tot mai greu de gasit in zonele centrale si semicentrale. In Iasi cresterea a fost de 80%, in Timisoara de 90%, iar Clujul conduce topul cresterilor cu un salt de 100% in aceeasi perioada. In acelasi timp, in Bucuresti numarul autorizatiilor de construire a scazut cu 45% in ultimii trei ani, limitand oferta de locuinte noi. Potrivit consultantilor Colliers, aceasta combinatie - preturi in crestere si proiecte tot mai putine - amplifica diferenta dintre locuintele noi, bine pozitionate, si restul pietei, intr-un context in care dobanzile ridicate si scaderea puterii de cumparare cantaresc tot mai mult in decizia de achizitie.

"Piata rezidentiala din Bucuresti pare accesibila daca ne uitam la medie, insa aceasta medie ascunde o realitate mult mai polarizata. In zonele centrale si semicentrale nu mai putem vorbi despre <affordable housing> in sensul clasic. Diferenta dintre ceea ce isi doresc oamenii si ceea ce isi pot permite financiar nu a fost niciodata mai mare”, explica Gabriel Blanita, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers Romania.

Consultantii Colliers avertizeaza ca ritmul tot mai lent al aprobarilor de proiecte limiteaza capacitatea dezvoltatorilor de a raspunde viitoarelor valuri de cerere, in special pe segmentul de locuinte noi, unde costurile de constructie continua sa fie ridicate. In Bucuresti, numarul autorizatiilor de construire a scazut cu 45% in ultimii trei ani fata de perioada anterioara, pe fondul blocajelor administrative si al incetinirii dezvoltarii urbane. Daca in ciclurile trecute astfel de ajustari erau temporare, evolutia actuala indica o presiune structurala tot mai puternica asupra ofertei.

"In Bucuresti avem cu 45% mai putine autorizatii de construire decat in anii trecuti. Nu vorbim doar despre un blocaj temporar, ci despre premisa unei noi cresteri accelerate a preturilor odata ce dobanzile vor incepe sa scada, salariile reale vor reveni pe plus, iar cererea va avansa mult mai repede decat poate raspunde oferta”, subliniaza Gabriel Blanita.

In ceea ce priveste activitatea de tranzactionare, cererea ramane solida in ciuda accesului mai dificil la creditare. La nivel national, volumul tranzactiilor este cu doar 10% sub nivelul de anul trecut, iar Clujul - una dintre cele mai dinamice piete din tara - inregistreaza chiar o crestere de 6%. Costurile ridicate ale finantarii si cresterea continua a preturilor ii determina pe multi potentiali cumparatori sa amane achizitia si sa se orienteze temporar catre chirie, un segment aflat in expansiune, mai ales in orasele universitare, unde mobilitatea si cererea sezoniera sunt ridicate. Aceasta migrare a cererii, in linie cu tendintele observate in alte piete europene, intensifica competitia pe segmentul de inchiriere, unde dinamica preturilor ar putea deveni mai vizibila in lunile urmatoare.

Daca dobanzile vor incepe sa scada, iar salariile reale vor reveni pe crestere, piata ar putea intra in 2026–2027 intr-o noua faza de avans rapid, alimentata de cererea acumulata in ultimii ani si de oferta tot mai limitata. Spre deosebire de ciclurile trecute, evolutia de acum se desfasoara intr-un context public complicat, marcat de blocaje administrative, incertitudini fiscale si intarzieri in actualizarea instrumentelor de planificare urbana - factori care pot amplifica presiunea pe preturi si pot intarzia reactia ofertei.

Chiar daca trece printr-o perioada de ajustare condusa de impactul masurilor fiscale pentru reducerea deficitului bugetar, consultantii Colliers subliniaza ca piata nu prezinta, in acest moment, semnele unei crize similare celei din 2009-2010. Evolutiile actuale par mai degraba o etapa fireasca de reasezare intr-o piata unde cererea ramane puternica, sustinuta de supraaglomerarea marilor orase, deficitul de locuinte si fundamentele demografice stabile.