- Piata de birouri din Bucuresti traverseaza in 2025 o perioada de ajustare si incetinire, determinata in principal de absenta livrarilor de proiecte noi. Este, de altfel, primul din ultimii 15 ani in care nu a fost finalizata nicio cladire de birouri, ceea ce reflecta atat prudenta dezvoltatorilor, cat si schimbarile structurale din piata, generate de noile moduri de lucru hibride si de presiunile costurilor de constructie. Cel mai avansat proiect aflat in constructie este One Gallery, care va include 8.000 mp de spatii de birouri si 14.333 mp de spatii comerciale. Initial programat pentru livrare in 2025, proiectul a fost reprogramat pentru prima parte a anului 2026. Aceasta absenta temporara a livrarilor noi este echilibrata, insa, de un nivel constant al cererii de inchiriere, in special pentru spatii moderne, sustenabile si bine pozitionate, ceea ce mentine un grad redus de neocupare si ofera premise pentru o revenire graduala a activitatii de dezvoltare in anii urmatori. Ne asteptam ca, incepand cu 2026-2027, piata sa intre intr-un nou ciclu investitional, dominat de proiecte mai compacte, flexibile si certificate ESG, care sa raspunda noilor cerinte de eficienta, sustenabilitate si calitate a mediului de lucru.

 

- Pentru perioada 2026-2029 sunt anuntate aproximativ 12 proiecte de birouri aflate in diferite etape de planificare si executie, ceea ce ne face sa estimam un volum total de livrari de peste 232.000 mp de spatii noi. Chiar si asa, aceasta valoare ramane sub nivelul atins in 2021, cand, intr-un singur an, stocul de birouri moderne din Bucuresti a crescut cu peste 246.000 mp, confirmand ca piata se afla acum intr-o faza de consolidare si selectie a proiectelor viabile. Evolutia cererii va fi principalul factor care va dicta ritmul noilor dezvoltari. O revenire vizibila a activitatii de inchiriere, sustinuta de un mediu economic stabil si de extinderea companiilor internationale, ar putea genera un nou ciclu de crestere in a doua jumatate a deceniului. Intr-un scenariu optimist, pana in 2030, piata birourilor moderne din Bucuresti ar putea depasi 4,2-4,3 milioane mp, insa accentul se va muta tot mai mult pe calitate, sustenabilitate si adaptabilitate, nu doar pe volum. Piata birourilor va deveni una mai matura, bazata pe proiecte bine ancorate in cererea reala si in standardele ESG, ceea ce va consolida atractivitatea Bucurestiului la nivel regional si va intari increderea investitorilor in potentialul pe termen lung al Romaniei.

- Printre cele mai importante proiecte de birouri aflate in prezent in constructie sau in faze avansate de pregatire se numara One Gallery Office, Arc Office Experience, One Technology District, Promenada Office Tower, Timpuri Noi Square - Faza II, U Center - Faza III si Green Court - Cladirea D. Aceste dezvoltari confirma ca principalii jucatori din piata continua sa investeasca in cladiri moderne, sustenabile si adaptate noilor cerinte de eficienta, sanatate si flexibilitate impuse de mediul post-pandemic si de standardele ESG. Majoritatea proiectelor sunt dezvoltari de tip mixed-use, integrate in ecosisteme urbane complexe, care includ functiuni complementare - retail, rezidential, ospitalitate si servicii. Acest concept integrat contribuie semnificativ la cresterea atractivitatii pentru chiriasi si la imbunatatirea experientei angajatilor, consolidand pozitia Bucurestiului ca hub regional competitiv pentru companii multinationale. Aceste proiecte vor defini noul standard al pietei de birouri din Bucuresti in urmatorii ani, printr-un echilibru intre tehnologie, sustenabilitate si calitatea vietii la birou.

- In prezent, noile cladiri de birouri sunt concepute inca din faza de proiectare pentru a raspunde unor standarde ridicate de sustenabilitate si eficienta energetica, fiind in general pre-certificate BREEAM sau LEED. Aceste certificari nu reprezinta doar un criteriu de marketing, ci confirma integrarea unor solutii tehnologice avansate, menite sa reduca semnificativ consumul de energie, sa limiteze amprenta de carbon si sa ofere un mediu de lucru sanatos si performant. Vedem o atentie tot mai mare pentru confortul si bunastarea angajatilor, prin sisteme inteligente de iluminat, ventilatie si control climatic, dar si prin design biophilic si materiale prietenoase cu mediul. Totodata, spatiile verzi si zonele outdoor dedicate relaxarii, socializarii sau lucrului informal devin elemente esentiale in noile concepte de cladiri. Acest tip de abordare, in care performanta energetica se imbina cu calitatea experientei la birou, sprijina atat retentia angajatilor, cat si atractivitatea cladirilor pentru companiile care cauta sedii moderne, sustenabile si aliniate la noile standarde globale de lucru.

- Principala provocare pentru dezvoltatorii de cladiri de birouri in aceasta perioada ramane accesul la finantare, intr-un context economic marcat de dobanzi ridicate si de o certa prudenta a institutiilor financiare fata de proiectele speculative. In paralel, lipsa de predictibilitate fiscala, prin modificari frecvente ale taxelor si impozitelor, genereaza un grad crescut de incertitudine atat pentru dezvoltatori, cat si pentru companiile chiriase. Totodata, costurile de constructie si de conformare la standardele tot mai stricte de sustenabilitate continua sa exercite presiune asupra bugetelor, determinand o selectie naturala a proiectelor viabile si o concentrare pe locatiile premium, cu cerere reala si vizibilitate pe termen lung.

- Activitatea Fortim Trusted Advisors in sectorul office a evoluat solid in primele noua luni din 2025, marcand o serie de tranzactii importante si consolidandu-ne pozitia de consultant de top pe piata locala. Cel mai notabil proiect este tranzactia Build-to-Suit (BTS) de 22.000 mp intermediata la inceputul lunii octombrie, prin care Medicana Health Group, unul dintre cei mai mari operatori medicali internationali, patrunde pe piata din Romania. Fortim a actionat ca broker exclusiv, iar proiectul va fi dezvoltat in cadrul Nusco City, cu o investitie estimata la 46 de milioane de euro. Lucrarile vor incepe in 2026, iar inaugurarea spitalului este planificata pentru 2028. Pe langa aceasta tranzactie de referinta, echipa noastra a continuat sa ofere servicii integrate de inchiriere, consultanta strategica si reprezentare a chiriasilor si a proprietarilor, colaborand cu dezvoltatori importanti si companii multinationale din domenii precum IT, farmaceutic si servicii profesionale. Pentru finalul anului 2025 anticipam o crestere a activitatii de relocare si de reinnoire a contractelor, in special pentru spatii eficiente si certificate sustenabil, iar in perioada 2026-2030 estimam o piata de birouri mai selectiva, dar mai matura, in care proiectele flexibile si verzi vor deveni noul standard. Ne propunem sa continuam dezvoltarea segmentului de advisory strategic si sa ne consolidam rolul de partener de incredere pentru investitori si chiriasi, oferind suport pe tot parcursul ciclului imobiliar - de la planificare si strategie, pana la implementare si optimizare a rezultatelor.

- Pe termen scurt, ne concentram pe digitalizarea completa a proceselor interne si a interactiunii cu piata, prin lansarea unei platforme online dedicate segmentului office, care va integra functionalitati de cautare, analiza si management automatizat al ofertelor. Fortim Trusted Advisors, membra in alianta BNP Paribas Real Estate, beneficiaza deja de unul dintre cele mai performante sisteme informatice din lume, utilizat atat pentru actualizarea continua a ofertelor de birouri, cat si pentru activitatile de research, capital markets, evaluari si leasing. Sistemul, implementat de o companie specializata din Statele Unite in urma cu cinci ani, gestioneaza in prezent peste 800 de oferte active si reprezinta un instrument esential in eficientizarea fluxului de lucru si cresterea transparentei pietei. Pe termen mediu si lung, obiectivul nostru este extinderea serviciilor de consultanta strategica si integrarea mai stransa intre segmentele de birouri, industrial, investitii si evaluari, pentru a oferi clientilor solutii complete, bazate pe date si pe o intelegere profunda a pietei. De asemenea, vizam dezvoltarea competentelor ESG in cadrul echipei, pentru a sprijini partenerii in tranzitia catre spatii de lucru sustenabile si eficiente energetic. Ne dorim sa consolidam pozitia Fortim Trusted Advisors ca principal consultant local independent, cu o abordare 100% orientata spre date, inovatie digitala si excelenta in servicii integrate, in beneficiul investitorilor, dezvoltatorilor si chiriasilor pe termen lung.