Legea care aduce schimbari majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari si protectia cumparatorilor, cunoscuta si sub denumirea de „Legea Nordis”, adoptata recent de Camera Deputatilor si trimisa spre promulgare, transforma piata imobiliara, sunt de parere specialistii TPA Romania, companie de top in Europa Centrala si de Est, specializata in audit, contabilitate, consultanta fiscala si consultanta juridica. Astfel, cumparatorii beneficiaza de protectie fara precedent, cu garantii reale si mecanisme care reduc riscul pierderii avansurilor, dar dezvoltatorii vor trebui sa-si recalibreze proiectele, sa gestioneze capitalul mai riguros si sa suporte costuri administrative mai mari, ceea ce va incetini lansarile si va creste pretul locuintelor, amplificat si de recentele majorari de TVA.

"Noua lege ofera cumparatorilor cea mai robusta protectie de pana acum. Din perspectiva acestora, este un pas inainte: claritate mai mare, garantii reale si mecanisme care diminueaza riscul de pierdere a avansurilor. Pentru dezvoltatori insa, se anunta o perioada de reasezare, in care capitalizarea devine esentiala, proiectele se vor lansa mai greu, cash-flow-ul nu va mai putea fi sustinut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor creste semnificativ. Piata se va profesionaliza, dar se va si filtra. Pe de alta parte, volumul mai mare de documentatii, controalele mai stricte, regulile noi privind folosirea banilor si capitalul care ramane blocat mai mult timp in proiecte vor creste costurile de construire. Toate aceste schimbari pot duce, pe termen mediu, la o majorare a preturilor locuintelor. La acestea se adauga si recenta majorare a TVA pentru locuinte, ceea ce pune o presiune suplimentara asupra pretului final platit de cumparatori”, explica Alexandra Cohutiu, avocat in cadrul TPA Romania.

Astfel, noua lege aduce piata imobiliara in pragul uneia dintre cele mai ample reforme legislative din ultimii ani: urmareste sa remedieze vulnerabilitati cunoscute ale sistemului – promisiuni suprapuse pentru aceeasi unitate, avansuri necorelate cu progresul lucrarilor, utilizarea netransparenta a fondurilor si lipsa unor garantii reale pentru cumparator in etapa de proiect.

Legea defineste expres notiunea de „dezvoltator” – acei investitori care realizeaza proiecte imobiliare de tip locuinte individuale sau condominii in vederea instrainarii – si reuneste intr-o forma coerenta responsabilitatile dezvoltatorului, acoperind intregul parcurs al proiectului: de la obtinerea avizelor si autorizatiilor si asigurarea nivelului calitativ al proiectarii si executiei, pana la verificarea lucrarilor prin specialisti atestati, supravegherea executiei prin diriginti de santier, remedierea neconformitatilor, realizarea receptiilor si intocmirea cartii tehnice a constructiei.

"Este, fara indoiala, un set structurat de obligatii menit sa creasca siguranta cumparatorilor, sa consolideze protectia acestora si sa ridice standardele de calitate in constructii. Totusi, pentru multi dezvoltatori mici – cei care lucreaza cu echipe reduse si cash-flow limitat – aceste cerinte vor reprezenta o povara reala. Implementarea completa a tuturor obligatiilor va genera costuri suplimentare, durate mai lungi si o nevoie mai mare de capital disponibil”, spune Alexandra Cohutiu.

 

Una dintre cele mai importante schimbari este introducerea unui mecanism strict pentru promisiunile incheiate inainte de finalizarea imobilului: acestea se pot semna doar in forma autentica, doar dupa realizarea operatiunii de preapartamentare si deschiderea cartilor funciare pentru toate unitatile viitoare si numai in baza unui extras de carte funciara pentru unitatea viitoare. Astfel, preapartamentarea presupune o documentatie cadastrala specifica si deschiderea anticipata a cartii funciare a condominiului, precum si a cartilor funciare individuale pentru toate unitatile viitoare, cu mentiunea expresa ca acestea constituie bunuri viitoare.

"Acest sistem diminueaza riscul promisiunilor multiple si confera cumparatorului o protectie juridica reala. Pentru dezvoltatori insa, inseamna ca vanzarea nu mai poate incepe in faze foarte incipiente. Fara preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedura costisitoare si relativ complexa), nu se poate incasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificila finantarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea si actualizarea cartilor funciare reprezinta un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat”, explica avocatul TPA Romania.

Legea reglementeaza explicit conventiile de rezervare – acestea pot fi incheiate pentru un termen de maximum 60 de zile, trebuie urmate fie de incheierea promisiunii in forma autentica, fie de contractul de vanzarecumparare si permit perceperea unui avans deductibil din pretul final, care nu poate fi mai mare de 5% din pret, sub sanctiunea nulitatii absolute. Totodata, legea obliga dezvoltatorul sa restituie integral suma achitata in termen de 30 de zile de la expirarea termenului, daca promisiunea sau contractul nu au fost semnate in interiorul intervalului stabilit, din culpa exclusiva a dezvoltatorului.

Legea introduce plafonarea etapizata a avansurilor in concordanta cu progresul real al lucrarilor (pentru partea de rezistenta maxim 25% din pret si ulterior finalizarii acesteia, pentru partea de instalatii maxim 20% din pret), precum si obligatia ca avansurile sa fie depuse intr-un cont bancar dedicat, utilizabil exclusiv pentru acel proiect si numai cu stampila ”bun de plata” a persoanei responsabile/dirigintelui de santier. Utilizarea banilor in alte scopuri decat pentru realizarea proiectului este interzisa si sanctionata cu amenda de 1% din cifra de afaceri aferenta anului anterior (daca fapta nu constituie infractiune).

"Aceasta este, fara indoiala, un mecanism concret de protectie pentru cumparatori, dar si o restrictie semnificativa pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii incasati pentru finantarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui sa fie mult mai transparente si mult mai planificate”, spune Alexandra Cohutiu.

***

TPA Romania este unul dintre principalii furnizori de servicii de audit financiar, consultanta fiscala, contabilitate si consultanta juridica din Romania si are o echipa de peste 150 de angajati in birourile sale din Bucuresti si Cluj-Napoca, acoperind toate regiunile Romaniei. Portofoliul de clienti include companii din industrii diverse, precum imobiliare, constructii, energie regenerabila, transport si logistica, servicii, tehnologie, productie, retail si distributie, comert, agricultura, precum si institutii internationale si organizatii non-profit. Recunoscuta ca un partener de incredere pentru investitorii internationali, TPA Romania face parte din grupul TPA, o retea cu 35 de locatii in 12 tari din Europa Centrala si de Sud-Est si care reuneste peste 2.100 de profesionisti. In calitate de membru independent al Baker Tilly Europe Alliance, compania ofera clientilor acces la o retea globala de consultanti fiscali, contabili, avocati si auditori, asigurand sustinere pentru dezvoltarea lor internationala. Reteaua Baker Tilly International este prezenta in peste 140 de tari si reuneste 43.000 de profesionisti, fiind una dintre primele 10 retele de consultanta la nivel mondial.