Segmentul de retail a devenit principalul motor al pietei imobiliare din Romania in acest an, urmat indeaproape de segmentul industrial, in timp ce segmentul birourilor a inregistrat o scadere in 2025 dupa o activitate de inchiriere intensa in ultimii doi ani. Pe piata locuintelor, oferta ramane limitata mentinand preturile ridicate, arata o analiza a PwC Romania pe baza datelor publice disponibile in piata.

Livrarile de spatii de retail noi sunt estimate sa creasca cu 27% in acest an fata de anul anterior, iar pana in 2027 stocul de spatii de retail din Romania va depasi 5 milioane de metri patrati. Sectorul de retail creste constant, sustinut de interesul ridicat din partea investitorilor si de intrarea pe piata a unor branduri noi.

Modificarile fiscale, incetinirea cresterii economice si mai ales reducerea consumului ar putea limita evolutia segmentul de retail pe termen scurt, dar cererea stabila si chiriasii diversificati asigura rezilienta acestuia.

Aproape 100 de chiriasi noi au intrat pe piata din Europa Centrala si de Est in acest an, cu 40% mai multi decat in 2024, iar Romania este una dintre principalele tinte. Printre brandurile recent intrate pe piata se numara Sports Direct, Worldbox, Wendy’s si Funky Buddha, iar Action, Holland & Barrett, Tous se pregatesc si ele sa deschida primele magazine in Romania.

Livrarile de spatii comerciale noi se vor ridica in acest an la 215.000 de metri patrati, in crestere cu 27% fata de 2024, din care 161.000 de metri patrati au fost deja livrati in primele noua luni ale anului. Noile spatii provin din extinderea unor mall-uri existente (Moldova Mall Iasi, Iulius Mall Suceava), renovari importante (Agora Arad) si inaugurarea unor noi parcuri comerciale (Zacaria Retail Park Cisnadie).

Cu un stoc de 4,75 de milioane mp de spatii comerciale la finalul lui septembrie 2025, Romania ocupa a doua pozitie in Europa Centrala si de Est, dupa Polonia.

In ciuda livrarilor din acest an, rata de neocupare a spatiilor de retail ramane foarte scazuta – sub 1% in Bucuresti si circa 3% in orasele mari – reflectand o cerere puternica. In acest context, chiria medie pentru spatiile de retail in Bucuresti a fost cu 11% mai mare in trimestrul al doilea din 2025 fata de ultimul trimestru din 2024.

Proiectele de retail aflate in dezvoltare insumeaza 273.000 mp si vor ridica stocul total la 5 milioane mp in 2027. Cele mai importante contributii vin din partea noului mall Rivus Cluj-Napoca si din extinderile Arena Mall Bacau si Promenada Bucuresti.

Segmentul industrial beneficiaza de o crestere a increderii investitorilor in piata din Romania, ca urmare a intrarii in spatiul Schengen, observandu-se o scadere a ratelor de neocupare si o crestere a chiriilor pentru spatiile premium. Cererea se indreapta mai ales spre locatii strategice, care sustin diversificarea si logistica pe ultimul kilometru, stimulata de comertul electronic.

Activitatea de leasing pe segmentul industrial a crescut in acest an, in primele noua luni fiind inchiriati 750.000 mp de spatii industriale. Cererea neta a reprezentat 60% din totalul tranzactiilor, respectiv 450.000 mp.

Bucurestiul reprezinta 79% din suprafata totala inchiriata, continuand tendinta de la inceputul anului 2025, fiind sustinut de infrastructura si conectivitate rutiera. Pe sub segmente, logistica reprezinta 74% din totalul inchirierilor, iar depozitarea si productia cate 11%.

Pe partea de oferta, aproape 300.000 de metri patrati de noi spatii logistice si industriale sunt vor fi livrati pe piata din Romania in acest an, din care jumatate in Bucuresti si 38% in vestul tarii. Livrarile noi din 2025 au scazut cu 55% fata de media ultimilor cinci ani, dar proiectele noi aflate in dezvoltare pe segmentul industrial totalizeaza 412.000 mp, din care 76% in jurul Bucurestiului, unde CTP si WDP sunt cei mai activi dezvoltatori.

Cu 8,12 milioane mp de spatii industriale operationale la finalul trimestrului trei, Romania ocupa in prezent locul al treilea in Europa Centrala si de Est. Bucurestiul ramane principalul centru logistic al tarii, dar proiecte majore precum Autostrada Moldova (A7) si Autostrada de centura a Bucurestiului (A0) stimuleaza cresterea industriala, imbunatatesc conectivitatea si creeaza noi oportunitati de dezvoltare in zone mai putin utilizate anterior.

Segmentul birourilor a inregistrat o scadere a activitatii de inchiriere in acest an, in conditiile in care au lipsit livrarile noi. Dezvoltarile de proiecte noi, semnificativ mai reduse decat in ultimii trei ani, au crescut presiunea pe disponibilitatea spatiului, iar ratele de neocupare se afla in continuare pe un trend descendent in special pentru spatiile bine pozitionate.

Unul dintre factorii care au franat evolutia segmentului de birouri il reprezinta procesul complex de autorizare a proiectelor noi. In acelasi timp, dezvoltarile noi pe segmentul de birouri trebuie sa raspunda unor cerinte de calitate tot mai mari din partea chiriasilor, in special in termeni de sustenabilitate, eficienta si valoare pe termen lung. Astfel, segmentul a devenit destul de exclusivist, proiectele noi fiind dezvoltate de companii cu experienta. Proiectele in curs de dezvoltare insumeaza circa 170.000 mp, cele mai importante fiind faza a doua a Timpuri Noi Square, Arc Project si One Technology District.

Stocul de spatii de birouri din Romania totaliza 4,51 milioane mp la jumatatea anului, din care Bucurestiul detine 76%, respectiv 3,42 milioane mp. Astfel, Bucurestiul se claseaza in continuare pe locul patru intre capitalele din Europa Centrala si de Est.

Segmentul rezidential continua sa fie dezechilibrat, marcat de oferta in scadere si cerere in crestere. Oferta ramane limitata ca urmare a deciziilor luate de dezvoltatorii imobiliari in ultimii ani de a restrange investitiile in proiecte noi, pe fondul activitatii economice incerte si a scumpirii creditelor bancare. La aceasta se adauga pachetul de masuri fiscale adoptat in acest an, dintre care cresterea cotei de TVA pentru locuintele noi la 21% a avut un impact direct asupra sectorului imobiliar.

Cererea de locuinte a crescut cu 15% fata de anul trecut, in timp ce oferta a scazut cu 18%, conform datelor din piata. Astfel, pretul mediu de vanzare a crescut in acest an cu 15%, la 1.910 euro/mp. In mod paradoxal, desi ne aflam intr-un context care ar favoriza vanzatorul, cumparatorii au mai multa putere de negociere deoarece sunt mai precauti, prioritizand calitatea si locatia, iar proprietatile se vand mai greu, cu timpi medii de tranzactionare de 51-70 zile in marile orase. Acest comportament pune presiune pe proiectele vulnerabile care depind de lichiditate din partea cumparatorilor, in timp dezvoltatorii cu finantare solida isi vor permite sa astepte.

 

 

Si pe segmentul inchirierilor se observa o dinamica similara, respectiv scaderea ofertei cu 19% si cresterea cererii cu 18%, care au condus la majorarea cu 6% a chiriei medii fata de 2024.

Pe termen scurt si mediu, piata va ramane tensionata, cu o usoara tendinta de stabilizare. Oferta limitata si cererea selectiva vor mentine preturile ridicate, favorizand dezvoltatorii cu portofolii solide si finantare stabila. Investitorii si cumparatorii vor continua sa monitorizeze atent modificarile fiscale si costurile de finantare.