Agenda Constructiilor - INDEX COMPANII - INSTITUTII, PATRONATE, ASOCIATII si ORGANISME de CERTIFICARE - Patronate si asociatii profesionale - ASOCIATIA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI DIN ROMANIA - URBANIS (ADIRU)

Home - INDEX COMPANII - INSTITUTII, PATRONATE, ASOCIATII si ORGANISME de CERTIFICARE - Patronate si asociatii profesionale - ASOCIATIA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI DIN ROMANIA - URBANIS (ADIRU)

INDEX COMPANII

PAGINA PERSONALIZATA

ASOCIATIA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI DIN ROMANIA - URBANIS (ADIRU)

Adresa: Sos. Oltenitei nr. 394A, Parter, Ap. 10, Bucuresti, S4

Telefon: 0738-294.999

E-mail: office@adiru.ro

Web site: www.adiru.ro

Domenii: Patronate si asociatii profesionale

Descriere activitate
Asociatie independenta de promovare si aparare a intereselor dezvoltatorilor imobiliari din Romania.

Prezentare companie/institutie

ADIRU: Piata rezidentiala se va stabiliza doar cu reducerea dobanzilor bancare

Bogdan Ivan Cosmin

Functia/Organizatia: secretar general, ADIRU;

Experienta profesionala: 18 ani pe piata imobiliara din Romania.

Activitatea de tranzactionare pe piata rezidentiala a crescut in ultima luna a anului 2023, insa aceasta evolutie nu este una "naturala", ci a fost generata de cresterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% pentru achizitia de locuinte, care i-au determinat pe cumparatorii indecisi sa ia o decizie sau sa inchida cat mai rapid tranzactiile din anii precedenti. In opinia lui Bogdan Ivan Cosmin, secretar general al Asociatiei Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania - Urbanis (ADIRU), acest lucru denota faptul ca piata imobiliara inca mai este afectata direct, rapid si indisolubil de factorul politic si deciziile guvernamentale, principalul moment in revenirea la o piata imobiliara mai stabila si cifre mult mai sanatoase fiind cel al reducerii dobanzilor bancare.
In ceea ce priveste preturile locuintelor, reprezentantul ADIRU spune ca acestea nu vor scadea in 2024, mai ales ca de anul trecut au inceput sa se aplice normativele NZEB privind constructia locuintelor eficiente energetic, care vor genera noi cresteri de preturi.

- Cum a evoluat cererea de locuinte in 2023 si cum credeti ca se va dezvolta aceasta pe termen scurt si mediu?

- Anul 2023 a inceput "timid" din punct de vedere al numarului de tranzactii inregistrate. Mai exact, pana in luna octombrie 2023, numarul de tranzactii inregistrate la ANCPI era cu aproximativ 14% mai mic decat cel din perioada ianuarie - octombrie 2022, ceea ce atesta cele preconizate la inceputul anului 2023 si anume o scadere a puterii de cumparare in raport cu inflatia, cresterea galopanta a IRCC/Robor si, implicit, a capacitatii de finantare, toate cumulate cu un cost ridicat al materialelor de constructii, lucru care s-a tradus in preturi mai mari pentru locuintele noi. In ultimul an, locuintele noi de vanzare s-au scumpit, in medie, cu 8% comparativ cu 2022, iar pretul celor vechi a inregistrat o crestere de 7% fata de anul anterior.
Ultima parte a anului 2023 a fost marcata de modificari fiscale, precum cresterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%. Acest lucru a facut ca in lunile octombrie, noiembrie si decembrie 2023 sa fie recuperat, intr-o oarecare masura, decalajul in raport cu anul 2022, in luna decembrie 2023 fiind inregistrate mai multe tranzactii, comparativ cu decembrie 2022. Din pacate, aceasta cerere nu a fost naturala, ci a fost generata de modificarile fiscale adoptate, care i-au determinat pe cumparatorii indecisi sa ia o decizie de achizitie sau sa inchida cat mai rapid tranzactiile din anii precedenti. In ceea ce priveste anul 2024, cred ca in primul semestru cererea se va mentine relativ scazuta, comparativ cu anii din perioada pandemiei sau chiar cei precedenti, in special pe segmentul medium market, care este cel mai afectat la acest moment de IRCC si Robor. Principalul moment in revenirea la o piata imobiliara mai stabila si cifre mult mai sanatoase va fi cel al reducerii dobanzilor bancare.

- Ce tendinte remarcati pe piata noilor dezvoltari rezidentiale? Cum au evoluat preturile locuintelor in 2023 si cum credeti ca vor fluctua acestea in 2024?

- Daca ne uitam pe rapoarte, vom observa faptul ca pretul mediu a crescut atat la locuintele noi, cat si la cele vechi. Un lucru interesant este si faptul ca pretul locuintelor vechi, in majoritatea oraselor mari, este foarte apropiat de cel al locuintelor noi, ceea ce atesta faptul ca nu exista suficiente locuinte noi la vanzare sau inchiriere in majoritatea oraselor mari, iar acest lucru permite locuintelor vechi sa nu inregistreze o depreciere a valorii de vanzare sau inchiriere. Oferta, atat la vanzare a proprietatilor, cat si pentru inchiriere, a fost mult mai scazuta in 2023, inregistrand reduceri dramatice in prima parte a anului. Acest lucru a condus la cresteri spectaculoase ale chiriilor in toate orasele importante, cu o medie nationala de 20%.
Nesiguranta in profitabilitatea industriei si nesiguranta legislativa au marcat anul 2023 si vor marca si anul 2024, care, in plus, este si an electoral, ceea ce va face ca proiectele noi sa fie din ce in ce mai rare. Speram ca aceste tendinte sa se manifeste doar pe termen scurt, pentru ca piata imobiliara spune ca se poate mult mai bine, daca ne uitam la cerere si la cresterea puterii de cumparare constante a romanilor.

- Cu ce dificultati se confrunta dezvoltatorii de locuinte din Romania, in aceasta perioada?

- Problemele principale au ramas similare si vor persista in anul 2024: cadru legislativ si fiscal extrem de impredictibil, cresteri de taxe cand acestea ar trebui de fapt scazute, birocratie excesiva urbanistica si termeni foarte mari in obtinerea documentatiei de edificare, monopolul furnizorilor de utilitati, care adauga timp si costuri suplimentare in edificare, inflatie, dobanzi ridicate bancare pentru finantarea proiectelor, noi reglementari NZEB privind construirea, acesta fiind un subiect care va afecta fundamental piata imobiliara din perioada urmatoare. Pentru a sumariza, cred ca, daca pana acum spuneam ca trebuie sa fii curajos pentru a fi investitor in acest domeniu, acum trebuie sa fii si curajos si extrem de calculat si atent atunci cand faci un plan de afaceri in domeniul imobiliar.
In privinta urbanismului, inca asteptam noul Cod al Urbanismului, care speram ca va stabili un mod mai clar si, preferabil, mai predictibil de obtinere a documentatiilor de construire. In Capitala, atitudinea este, in continuare, am putea spune ostila oricarei dezvoltari imobiliare, indiferent de tipul acesteia, dar in general impotriva proiectelor rezidentiale. Se merge, in continuare, pe prezumtia de vinovatie si anume ca orice proiect rezidential incalca prevederile de urbanism, de mediu, adica este vinovat "per se".

- Ce initiative aveti, in acest moment, la nivel de organizatie, si ce obiective aveti pe termen scurt si mediu?

- Initiativele noastre au fost si raman indreptate in favoarea adoptarii unui climat legislativ predictibil si, bineinteles, mai favorabil cumparatorilor.
Incercam sa promovam mai multe programe. Cea mai importanta propunere la care lucram se refera la introducerea unei subventii pentru achizitia de locuinte verzi. Toate statele membre au astfel de programe si subventii mai mici sau mai mari. Unele tari au subventii intre 50% si 90% pentru achizitia de locuinte sau echipamente verzi, de eficienta energetica, pentru locuinte. Am propus acordarea unei subventii sau un "ecotichet" in valoare de minimum 20.000 de euro pentru constructia sau achizitia de locuinte verzi.
Am mai cerut reducerea TVA-ului la toate echipamentele de eficienta energetica, panouri, pompe de caldura, tamplarie mai performanta etc., indiferent ca sunt achizitionate de persoane fizice sau juridice. In final, echipamentele acestea sunt folosite de oameni, de cumparatori si obiectivul de eficienta energetica sigur nu va fi atins in lipsa unor programe de sprijinire.
Am mai cerut scutirea sau reducerea taxelor si impozitelor locale pentru aceste tipuri de constructii prin modificarea Codului Fiscal. Prevederi exista in Codul Fiscal, dar sunt facultative pentru autoritati si, in final, am cerut crearea unor programe de achizitie de locuinte verzi cu o dobanda mai redusa si un avans mai competitiv, asa cum este programul "Noua Casa". Propunerea noastra se numeste "Casa Verde NZEB". Ramane de vazut in ce masura vor fi intelese aceste propuneri, insa noi credem, in continuare, in viabilitatea acestora si eficienta lor pe termen mediu si lung.

(articol aparut in revista Agenda Constructiilor, editia Ianuarie/Februarie 2024)