Primul semestru din 2023 s-a incheiat cu investitii imobiliare in valoare totala de 168 milioane de euro in Romania, aproape la jumatate comparativ cu nivelul anului trecut, tranzactiile in segmentul industrial si logistic reprezentand aproximativ 36% din total, iar cele din segmentul birourilor circa 31%, potrivit raportului de piata Colliers pentru prima jumatate a anului. Acest rezultat slab nu este deloc surprinzator pentru consultantii Colliers, care au estimat inca de la inceputul anului ca portofoliul de tranzactii va incetini in comparatie cu anii exceptionali 2021 si 2022, avand in vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzactiilor. Acestia apreciaza ca perspectivele raman mixte, explicand ca, desi exista mai multa claritate in ceea ce priveste inflatia, acest lucru nu inseamna neaparat mai multa claritate si in ceea ce priveste ratele dobanzilor de finantare si perceptia de risc.

Cea mai mare tranzactie a anului a fost tranzactia de tip sale-and-leaseback (vanzare si reinchiriere) a depozitelor FM Logistic, un operator 3PL, cu un portofoliu de aproximativ 100.000 de metri patrati in mai multe orase, cumparat de catre CTP, liderul pietei locale de spatii industriale si logistice. Valoarea nu a fost facuta publica, insa a fost estimata in jurul nivelului de 60 de milioane de euro. Consultantii Colliers mentioneaza faptul ca, intr-un oarecare contrast cu alte sectoare, incheierea de tranzactii cu spatii industriale este ingreunata preponderent de lipsa activelor disponibile la vanzare, in conditiile in care majoritatea dezvoltatorilor tind sa fie proprietari pe termen lung. In ceea ce priveste nivelul tranzactiilor, numai aceasta tranzactie din categoria industriala a reprezentat aproximativ 36% din volumul total inregistrat in primul semestru. Birourile au ramas, de asemenea, o clasa importanta de active, atragand tranzactii care reprezinta 31% din volumul total in prima jumatate a lui 2023, in timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile - aproape 11%.

„Piata se afla in faza de descoperire a preturilor, astfel ca nici cumparatorii, nici vanzatorii nu isi doresc sa fie cei carora tendintele pietei le vor demonstra peste cateva trimestre ca s-au inselat. Prin urmare, discrepanta dintre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor este, cu siguranta, mai mare decat a fost in trecutul recent. Principalele puncte sensibile in acest caz sunt, bineinteles, ratele dobanzilor crescute semnificativ fata de anii trecuti. La fel de importante sunt si incertitudinile legate de evolutia viitoare a ratelor dobanzilor. Intr-o nota mai pozitiva, observam in continuare un interes notabil pentru activele locale, inclusiv din partea unor potentiale nume noi, desi, poate spre deosebire de anii precedenti, mai putine dintre aceste solicitari ajung in etape mai avansate. Putem interpreta acest aspect ca fiind un semn de incredere in potentialul pe termen lung al tarii, dar si unul de prudenta in ceea ce priveste contextul actual”, explica Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.

Cresterea constanta a chiriilor, influentata in principal de rata inflatiei, dar, in cazul spatiilor industriale, si de tranzitia catre o piata a proprietarilor, a contribuit intr-o anumita masura la limitarea presiunilor de crestere a randamentelor. Cu un cost de finantare all-in de peste 5,5% in regiunea ECE, determinat in mare parte de saltul ratelor de pe piata monetara (Euribor la 3 luni a crescut de la -0,6% la sfarsitul anului 2021 la peste 3,7% in august 2023), costul banilor este cel mai relevant aspect in contextul cresterii randamentelor. Asta deoarece bancile romanesti raman deschise la finantarea tranzactiilor, in masura in care cumparatorul se simte confortabil cu aceste rate. In alta ordine de idei, consultantii Colliers observa o preferinta clara pentru activele de o calitate superioara, care genereaza si care sunt aliniate la standardele ESG.

In continuare, mai multe tranzactii mari se afla in diverse stadii si ar putea fi incheiate in a doua parte a anului, ceea ce ar duce volumul total al anului la 500-600 de milioane de euro, aproximativ jumatate din cele 1,2 miliarde de euro inregistrate anul trecut. Volumele generate de retail ar trebui sa fie ceva mai mari decat in anii precedenti, avand in vedere ca in perioada urmatoare s-ar putea incheia tranzactii majore, estimeaza consultantii Colliers, care subliniaza ca, in contextul in care se vor incheia mai putine tranzactii de birouri, acesta ar fi un an mai echilibrat in general.

„Per ansamblu, 2023 pare mai degraba un an in expectativa in care investitorii si proprietarii fac bilantul a ceea ce se intampla pe pietele financiare. In urma ultimei perioade de majorari de rate, BCE, precum si Fed, par ca nu mai anunta alte majorari pentru moment. Acest lucru inseamna ca, daca scaderea asteptata a inflatiei se concretizeaza, iar noi vedem unele semne incurajatoare, ratele dobanzilor ar putea incepe sa scada la sfarsitul lui 2023 sau la inceputul lui 2024. Intre timp, economia globala ramane suficient de robusta, cu economiile avansate intr-o forma decenta, inclusiv economiile europene, iar impreuna cu scaderea inflatiei, semnele devin incurajatoare pentru sectorul imobiliar incepand din acest an. In consecinta, presupunand ca nu apare niciun scenariu advers major, 2024 ar trebui sa arate mai bine decat 2023 pentru piata de investitii din Romania”, conchide Anca Merdescu. Asemenea asteptari trebuie calibrate constant, insa, afirma expertul Colliers, care adauga ca bancile centrale majore lasa usa deschisa unor noi majorari de dobanda daca inflatia va fi rezistenta.

La nivelul Europei Centrale si de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, Romania si Slovacia), in prima jumatate a lui 2023, volumul total al investitiilor a scazut de aproximativ trei ori, pana la 2 miliarde de euro. In acelasi timp, volumul total al investitiilor pentru intregul an este estimat la 5 miliarde de euro, ceea ce reprezinta unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii 10 ani si, de asemenea, mai putin de jumatate din media ultimilor 5 ani, de aproximativ 12 miliarde de euro.