Din punct de vedere economic, Romania traverseaza una dintre cele mai bune perioade din istoria recenta: Produsul Intern Brut (PIB) a intrat in cel de-al optulea an consecutiv de crestere, numarul de angajati si salariile cresc de la o luna la alta, astfel ca la ora actuala cea mai mare amenintare asupra noilor proiecte de investitii pare a fi deficitul de forta de munca.

Coroborate cu dobanzile bancare, aflate de asemenea la minime istorice in ultimii ani, datele macro au readus optimismul in piata rezidentiala, alimentand cererea de credite pentru achizitia unei locuinte: in fiecare dintre ultimele opt semestre (intre S2 2014 si S1 2018), soldul creditelor ipotecare a crescut cu cel putin 2,8 miliarde lei (echivalentul a 600 milioane euro), ajungand la jumatatea anului aproape de pragul de 70 miliarde lei (15 miliarde euro).

La finalul anului 2008, soldul creditelor ipotecare era de circa 21 miliarde lei (5.7 miliarde euro), de aproape trei ori mai mic, potrivit datelor Bancii Nationale a Romaniei (BNR), finantarea achizitiilor imobiliare din ultimul deceniu fiind alimentata in aceasta perioada in special de Programul Prima Casa. Prin intermediul acestui program, au fost acordate in ultimii noua ani aproximativ 245.000 de credite ipotecare, astfel ca soldul se imparte aproape in mod egal intre creditele ipotecare standard si cele avand garantia statului.

Bucurestiul si judetul Ilfov au o cota de 41,4% din acest stoc, dar cresterea vine si din alte regiuni, tinand cont ca ponderea Capitalei este in usoara scadere de la un maximum de 43,8% atins la jumatatea anului 2014.

Datele Institutului National de Statistica arata, totodata, ca preturile locuintelor au crescut cu circa 25% pe parcursul ultimilor patru ani, atat la nivelul Bucurestiului, cat si la nivel national, peste rata inflatiei, dar sub nivelul cu care au fost majorate salariile, care au avansat cu peste 50% in acelasi interval, astfel ca gradul de accesibilitate a locuintelor s-a imbunatatit.

Cu toate acestea, in spatiul public au aparut in ultima perioada mai multe opinii care avertizeaza asupra riscurilor de supraincalzire a pietei rezidentiale, bazate, pe de o parte, pe evolutia ascendenta a preturilor, iar pe de alta parte, pe activitatea de pe santiere: chiar daca anul trecut nivelul livrarilor de locuinte noi a fost stabil atat in Bucuresti, cat si in tara, suprafata constructiilor rezidentiale pentru care au fost eliberate autorizatii de construire in Capitala a crescut in 2017 cu 60% fata de anul precedent, lucru vizibil in multe zone din oras.

In conditiile in care ecourile ultimei crize financiare, care a debutat in urma cu zece ani, se aud parca din ce in ce mai slab, am cautat sa identificam care au fost de-a lungul ultimului deceniu principalii factori care au influentat activitatea tranzactionala pe plan local, analizand evolutia soldului creditelor ipotecare.

In intervalul 2005 - 2007 creditarea era slaba, soldul avansand cu circa 1 miliard de lei pe semestru, pentru ca imediat dupa aderarea la Uniunea Europeana sa fie consemnat un varf de 5 miliarde de lei, urmat de alte doua semestre solide, in care bancile au mai adaugat cate 3 - 3,5 miliarde de lei la stocul de credite.

Falimentul Lehman Brothers din 15 septembrie 2008, eveniment considerat un simbol al crizei financiare „subprime”, a reverberat puternic in sistemul bancar local si a determinat prabusirea preturilor, dar si o scadere accentuata a numarului de tranzactii si imprumuturi imobiliare.

Ulterior, pe fondul ajustarii preturilor la locuinte si mai ales dupa lansarea Programului Prima Casa, in 20 mai 2009, nivelul tranzactiilor a reinceput sa creasca, dar avansul a fost brusc stopat un an mai tarziu, cand Romania a fost nevoita sa apeleze la un imprumut de 20 de miliarde de euro de la FMI, UE, Banca Mondiala si BERD pentru stabilizarea cursului valutar si ajustarea deficitului bugetar, concomitent cu reducerea salariilor cu 25% in sectorul bugetar, o masura de austeritate dura, care a lasat urme adanci.

Cel de-al doilea semestru al anului 2011 a fost pozitiv, cu un avans al soldului ipotecar de 3,5 miliarde de lei, urmat de patru semestre (2012 - 2013) in care creditarea a fost firava, cu avansuri sub nivelul de 2 miliarde de lei. De remarcat faptul ca tensiunea politica din acea perioada, care a culminat cu suspendarea presedintelui Traian Basescu in Parlament, urmata de un referendum de demitere, nu a avut un impact semnificativ asupra activitatii de creditare ipotecara, piata reactionand mai acut in momentul in care criza politica locala s-a suprapus cu interventia militara a Rusiei in Ucraina: in primul semestru din 2014 s-a consemnat cel mai slab avans al soldului ipotecar din ultimul deceniu, de doar 761 milioane lei.

Ulterior, la finalul anului 2014, au avut loc alegeri prezidentiale, Klaus Iohannis obtinand un mandat de cinci ani cu sustinerea generala a marilor puteri si institutii europene, moment care a coincis cu iesirea din criza si o revenire pe un trend pozitiv a economiei, in general, si a pietei rezidentiale, in particular, stocul creditelor ipotecare avansand cu valori intre 2,8 si 4,6 miliarde de lei in fiecare dintre urmatoarele opt semestre.

Ce concluzii putem trage? Privita in ansamblu, piata rezidentiala are in continuare un potential enorm. Gradul mediu de indatorare ipotecara raportat la populatia adulta era la finalul anului trecut de 895 de euro, comparativ cu 2.991 euro in Polonia si 1.683 de euro in Ungaria, in timp ce ponderea creditului ipotecar in PIB era de doar 7,6% (fata de 20% in Polonia si 11% in Ungaria), potrivit studiului Hypostat 2018, A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets, astfel ca bancile au in continuare suficient spatiu sa acorde credite.

Piata insa reactioneaza la ciclurile economice, dar si la factori externi, astfel ca vor mai urma suisuri si coborasuri. Brexit, monede virtuale sau sufocarea economiei locale? De unde va veni urmatoarea ajustare?