In principiu, dupa cum se arata in cadrul celui mai nou raport asupra stabilitatii financiare (publicat periodic de Banca Nationala a Romaniei – BNR, cel mai recent in luna iunie a.c.), incepand cu a doua jumatate a anului 2021, activitatea economica din Romania, dar si cea de la nivel international au fost marcate de cresterea abrupta a preturilor la produsele energetice, cu efecte negative pentru companii si populatie. Cresterea preturilor la energie a fost cauzata, in principal, de reluarea cererii pentru aceste produse in urma relaxarii restrictiilor pentru combaterea raspandirii virusului SARS-CoV-2, de unele blocaje aparute in productia acestora, precum si de majorarea semnificativa a pretului carbonului. Incepand cu data de 24 februarie 2022, Rusia a declansat un conflict militar in Ucraina, soldat cu pierderi umane si materiale de proportii ridicate. Efectele razboiului se resimt direct si indirect la nivel international, conducand in prima etapa la corectii importante pe pietele financiare, la cresterea preturilor unor materii prime si accentuand intr-o oarecare masura criza energetica, pe fondul rolului important al Rusiei pe piata energiei la nivel global.

Din perspectiva enuntata anterior, a razboiului care a accentuat inflatia si a accentuat criza energetica, in raportul BNR se arata explicit ca „in cazul Romaniei, analiza implicatiilor cresterilor la preturile energiei (evaluate sub forma cheltuielilor cu utilitatile) a dus la identificarea unui numar relativ redus de companii vulnerabile din perspectiva cheltuielilor cu utilitatile (circa 6% din totalul firmelor active in anul 2020). Efectele cresterii acestor cheltuieli sub diferite scenarii nu indica momentan implicatii ingrijoratoare la nivelul agregat al companiilor nefinanciare, insa efectul cresterilor este important in cazul companiilor vulnerabile, mai ales in cazul celor cu ponderea cheltuielilor cu utilitatile de peste 20%, ceea ce duce la o crestere substantiala a probabilitatii de nerambursare a acestor firme. Pe segmentul populatiei, desi povara cheltuielilor cu energia electrica este printre cele mai reduse din UE, analiza la nivel de distributie de venit arata ca orice variatie a pretului energiei electrice va deveni o povara suplimentara pentru gospodarii, in special pentru cele cu venituri reduse. Cresterile in lant ale preturilor pentru produsele energetice au potentialul de a amplifica tensiunile la nivelul echilibrelor macroeconomice interne. Riscurile se manifesta in cazul companiilor nefinanciare prin costuri mai ridicate ale cheltuielilor cu utilitatile si respectiv prin erodarea indicatorilor de sanatate economico-financiara. O crestere persistenta a acestor costuri poate declansa efecte de runda a doua, implicit majorari ale restantelor catre stat, banci si furnizori si diminuarea fluxurilor monetare din economie. De asemenea, s-ar putea crea blocaje in cadrul lanturilor de aprovizionare sau adancirea celor existente, din cauza inchiderii sau limitarii capacitatilor de productie din sectoarele energo-intensive. Din perspectiva populatiei, vulnerabilitatea provine din faptul ca gospodariile din Romania sunt printre cele mai expuse la saracia energetica din Uniunea Europeana, acestea inregistrand al treilea cel mai ridicat procent pentru intarzierile la plata facturilor la utilitati si al doilea cel mai ridicat procent din UE privind incapacitatea de a incalzi adecvat locuinta, chiar si inainte de cresterea semnificativa a costurilor cu energia si gazele naturale. Astfel, putem asista la deteriorarea situatiilor financiare ale companiilor, cu precadere ale celor energo-intensive, la contractia consumului populatiei si cresterea inegalitatii din cauza impactului diferentiat in functie de nivelul venitului”.

Pentru a identifica, statistic, firmele care prezinta riscuri, in raportul BNR se arata ca, in principiu, „companiile nefinanciare au inregistrat, conform datelor disponibile pentru anul 2020, cheltuieli cu utilitatile in valoare de 20,2 miliarde lei, insemnand 1,3% din totalul cheltuielilor de exploatare, iar cele mai mari costuri cu utilitatile au fost raportate de companiile din industria prelucratoare (47% din totalul cheltuielilor la nivelul economiei), urmate de servicii (cu 16% din total). Sectorul imobiliar (care integreaza si firmele de constructii – n.r.), industria prelucratoare si companiile din sectorul de utilitati au raportat cele mai mari ponderi ale acestor cheltuieli in cele de exploatare, si anume 3,4%, 2,6%, respectiv 2,5%. Avand in vedere nivelul relativ redus al cheltuielilor cu utilitatile la nivel agregat, pentru a evalua efectele cresterii acestor cheltuieli, firmele au fost diferentiate in functie de indicatorul ce masoara ponderea cheltuielilor cu utilitatile in cheltuielile de exploatare, astfel: (1) firme cu pondere a cheltuielilor cu utilitatile mai mica decat 5% (risc redus), (2) firme cu ponderea cuprinsa intre 5 si 20% (risc mediu) si (3) firmele cele mai vulnerabile cu o pondere de peste 20% (risc ridicat). Astfel, se identifica aproximativ 43.000 de companii vulnerabile la cresterea cheltuielilor cu utilitatile (respectiv cele din grupa de risc mediu si ridicat). Acestea reprezentau 6% din totalul firmelor active in 2020, detineau 15% din totalul activelor si generau 5% din cifra de afaceri agregata, angajand 8% din totalul salariatilor. Situatia economico-financiara a companiilor vulnerabile este mai precara decat cea la nivel agregat, profitabilitatea companiilor incadrate la risc mediu este mult sub cea la nivel agregat, atat din punct de vedere al rentabilitatii capitalului (7,8% comparativ cu 18,9%), dar si din perspectiva rentabilitatii activelor (3,1% fata de 6,8%). Companiile din categoria de risc ridicat au inregistrat o profitabilitate similara cu cea a ansamblului companiilor nefinanciare, insa gradul de indatorare (calculat ca pondere a datoriilor in capital) a fost superior celui la nivel agregat, de 202,4% fata de 171,6%. Mai mult, cele doua categorii de companii vulnerabile au un nivel al lichiditatii generale, calculata ca pondere a activelor curente in datoriile pe termen scurt, cu 35 de puncte procentuale sub valoarea agregata”.

Daca in ceea ce priveste sectorul bancar din tara noastra expunerea fata de Rusia si Ucraina este nesemnificativa, iar activitatea pe plan local a companiilor cu capital direct din Rusia sau Ucraina este de asemenea nesemnificativa in Romania, nu acelasi lucru se poate spune despre operatiunile de import-export. Astfel, specialistii BNR afirma in raport ca „actualul conflict militar din Ucraina afecteaza direct companiile care desfasoara activitati de export si import cu cele doua state implicate. Este adevarat ca la categoria respectiva se cumuleaza un numar redus de firme, insa cu un rol relativ important in economie. Impactul este de asteptat sa fie resimtit intr-o masura mai ridicata de catre companiile exportatoare, avand in vedere ca le-ar putea fi afectata piata de desfacere (mai ales in contextul listarii Romaniei ca «tara neprietenoasa» de catre Federatia Rusa) si, implicit, veniturile. Astfel, au fost identificate un numar de 373 de companii exportatoare catre Rusia sau Ucraina. In anul 2020, acestea generau 6,2% din valoarea adaugata bruta a sectorului companiilor nefinanciare, detineau 7,3% din activele totale si angajau 4,6% din numarul total al salariatilor din sector. La finalul anului 2021, 196 dintre aceste companii detineau expuneri bancare in valoare totala de 5,8 miliarde lei (aproximativ 4% din totalul expunerilor bancare fata de companiile nefinanciare). Insa, ponderea activitatilor comerciale derulate cu Rusia si Ucraina in totalul cifrei de afaceri generate de aceste firme este redusa, de circa 6%. De asemenea, a fost identificat un numar de 626 companii implicate in activitati de import cu Rusia si Ucraina, avand, in anul 2020, un aport de 3,2% din valoarea adaugata bruta a sectorului si detinand 5,8% din activele totale. Dintre acestea, 350 de firme detineau expuneri bancare in valoare de 5,3 miliarde lei (3,7% din totalul expunerilor fata de companii) la finalul anului 2021. Cu toate acestea, in functie de durata si intensitatea conflictului, impactul indirect al evolutiilor economice viitoare poate fi unul ceva mai ridicat, ca urmare a efectelor de runda a doua generate de evolutiile adverse la nivelul altor economii, in special cele cu care Romania are un nivel de interconectivitate ridicat (cum ar fi Germania, Italia, Franta sau alte state din UE). De asemenea, se pot manifesta efecte de runda a doua si prin intermediul persistentei cresterilor de preturi la marfurile generice (commodities), cu efecte de natura cresterii cheltuielilor cu materiile prime si, implicit, la o deteriorare a indicatorilor de profitabilitate a companiilor care folosesc astfel de produse in procesele de fabricatie. In acelasi timp, se anticipeaza noi blocaje in lanturile de aprovizionare si accentuarea celor existente”.

In schimb, in raportul BNR, specialistii bancii centrale opineaza ca, desi riscurile conflictului militar dintre Rusia si Ucraina vor pune probleme sistemice, sectorul imobiliar (care include o parte importanta a pietei de constructii) are premise bune de dezvoltare si poate rezista la o serie de socuri, evident, nu de mare amploare.

„Activitatea pietei imobiliare rezidentiale s-a dinamizat in anul 2021, evolutie reflectata de majorarea numarului de tranzactii (+37% in perioada aprilie 2021-martie 2022 fata de aceeasi perioada a anului trecut, conform datelor ANCPI). Preturile proprietatilor rezidentiale au crescut in Romania in cursul anului 2021 (+7,5% in termeni anuali), mentinandu-se insa la cel mai redus nivel din regiune, dar si sub media Uniunii Europene (10%). Accelerarea activitatii din piata rezidentiala a fost determinata atat de factori de cerere, cat si de cei de oferta. In ceea ce priveste cererea, cresterea fenomenului de telemunca, nivelul redus al dobanzilor la credite, evolutia robusta a veniturilor populatiei, dar si asteptarile privind cresterea in perioada urmatoare a preturilor rezidentiale au sustinut deciziile populatiei de cumparare a unei locuinte in cursul anului 2021. Cresterea pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizitiile de imobile, de la 450.000 de lei la 700.000 de lei, va sustine, de asemenea, cresterea preturilor in urmatoarea perioada. Evolutiile din perioada urmatoare depind insa de o serie de factori (precum inasprirea generalizata a conditiilor de finantare si cresterea incertitudinilor in noul context geopolitic), de natura sa diminueze cererea potentiala din partea populatiei si ar putea sa limiteze cresterea preturilor. Oferta de bunuri rezidentiale a urmat, de asemenea, un trend ascendent. Astfel, volumul lucrarilor de constructii a crescut cu 30% in perioada aprilie 2021-martie 2022 fata de aceeasi perioada a anului precedent. In consecinta, numarul de locuinte terminate s-a majorat cu 9% fata de anul anterior, atingand cea mai ridicata valoare din ultimii 20 de ani. Totusi, proportia locuintelor din mediul urban terminate dupa anul 2011 este redusa comparativ la fondul de locuinte (numai 6%), aproximativ 90% dintre locuintele din mediul urban avand o vechime mai mare de 30 ani. In plus, peste 45% dintre locuinte sunt supraaglomerate, iar 14% din populatie locuieste in conditii improprii. Migratia catre principalele centre urbane pentru studii sau posibilitati de angajare, alaturi de lipsa ofertei de locuinte adecvate pentru a absorbi aceasta migratie interna, dar si calitatea scazuta a infrastructurii rutiere duc la cresterea preturilor locuintelor in zonele centrale, presiuni care se resimt si asupra proprietatilor din zonele periferice. Autorizatiile de construire au cunoscut, de asemenea, un avans important(+10% in aceeasi perioada, in termeni de suprafata utila), situandu-se la cel mai ridicat nivel din perioada post-2008 (12 milioane metri patrati), insa cu 22% sub maximul atins in anul 2008. De asemenea, cresterea cheltuielilor cu materiile prime, precum si problemele cu lanturile de aprovizionare au condus la o accelerare importanta a costurilor cu constructiile rezidentiale (+17%), cea mai ridicata rata de crestere din ultimii 13 ani. Aceste evolutii sunt de natura sa puna presiune in continuare asupra cresterii preturilor imobiliare. Si in cazul pietei imobiliare comerciale, activitatea s-a revigorat, in special in a doua parte a anului, volumul tranzactiilor crescand cu 60% in anul 2021 fata de anul precedent, pana la 920 de milioane de euro, situandu-se insa cu 9% sub nivelul inregistrat in cursul anului 2019. Aproape jumatate din volumul total de investitii a fost directionat catre spatiile de birouri (45%). Cu toate acestea, valoarea investitiilor s-a diminuat cu 12% fata de anul anterior. Insa, se poate observa o cerere robusta pentru investitiile in spatii industriale, ce s-au triplat comparativ cu anul anterior, reprezentand 30% din total, pe cand investitiile in cladiri de tip retail s-au majorat cu 12% fata de anul anterior. Principalele surse au continuat sa fie reprezentate de capitalul strain, capitalul autohton consemnand 12% din totalul volumului de investitii. Oferta a inregistrat insa o tendinta in scadere, indicele lucrarilor de constructii nerezidentiale diminuandu-se cu 5% in perioada martie 2021-aprilie 2022, iar valoarea autorizatiilor de construire din domeniul nerezidential a crescut cu 3% in aceeasi perioada de referinta, situandu-se cu 3 puncte procentuale sub valoarea inregistrata la decembrie 2019”.

In fine, dar nu in ultimul rand, raportul bancii centrale analizeaza si gradul de expunere a populatiei la diverse forme de creditare, respectiv a firmelor din constructii si imobiliare la imprumuturi. Din analiza BNR, rezulta ca „expunerile in raport cu piata imobiliara rezidentiala reprezinta 69% din stocul total de imprumuturi acordate populatiei si se situeaza la nivelul de 112 miliarde lei in luna martie 2022, in crestere cu 10% fata de aceeasi perioada a anului precedent. In ultimii ani, volumul de credite nou-acordate prin programul guvernamental «Prima Casa/ Noua Casa» a scazut, datorita reducerii plafonului de garantare, astfel ca in prezent acesta reprezinta 14% din fluxul anual de credite pentru cumpararea unei locuinte acordat in perioada aprilie 2021-martie 2022, in scadere de la 50% in anul 2013. Raportat la volumul total de credite ipotecare acordate populatiei in luna martie 2022, 35% reprezentau credite «Prima Casa/ Noua Casa». Calitatea portofoliului de credite acordate prin programul guvernamental «Prima Casa/ Noua Casa» este superioara creditelor ipotecare standard (0,8% rata de neperformanta, constant fata de aceeasi perioada a anului precedent, comparativ cu 1,7% in cazul creditelor ipotecare standard, in scadere de la 2,25% cu un an in urma). Gradul de acoperire a imprumuturilor prin garantii (loan-to-value – LTV) pentru creditele noi, respectiv pentru creditele ipotecare aflate in stoc acordate sectorului populatiei (cu exceptia creditelor oferite prin programul guvernamental «Prima Casa/ Noua Casa») a fost de 79%, respectiv 71% (valori mediane) in martie 2022, indicatorul mentinandu-se la un nivel adecvat din punct de vedere prudential. Indicele privind accesul la piata creditului ipotecar pentru Bucuresti s-a mentinut la o valoare supraunitara (122% la martie 2022), fiind in usoara scadere fata de aceeasi perioada a anului anterior. Insa, in contextul actual, caracterizat de crestere ratei de inflatiei si majorarea ratelor de dobanda, capacitatea de achizitie a debitorilor este asteptata sa se diminueze. In primul rand, veniturile disponibile ale populatiei vor fi reduse de catre cheltuielile crescute cu alimente, utilitati si combustibili. In al doilea rand, majorarea dobanzilor va reduce suma maxima ce poate fi contractata de un debitor. Spre exemplu, o crestere a ratei dobanzii cu trei puncte procentuale ar duce la reducerea cu 27% a sumei maxime disponibile de contractat pentru un credit cu maturitate de 25 de ani, reducand indicele de accesibilitate de la 122% la 91% in cazul Bucurestiului. O problema persistenta o reprezinta concentrarea regionala a imprumuturilor ipotecare. Astfel, imprumuturile acordate in Bucuresti si Ilfov reprezinta circa 29% din totalul imprumuturilor, iar urmatoarele 5 judete (Cluj, Timis, Constanta, Iasi si Brasov) reprezinta 24% (datele sunt valabile pentru martie 2022). Mai mult, 10% din numarul salariatilor la nivel national au in derulare un credit ipotecar, decalajele in plan regional fiind, de asemenea, importante, principalele centre urbane cu volumul cel mai ridicat de forta de munca detinand cea mai insemnata proportie a salariatilor cu credite ipotecare (Bucuresti, Cluj, Iasi avand o proportie de 13% din salariati ce au contractat un credit destinat achizitiei de locuinte sau terenuri, fata de 6% in Suceava, 5% in Covasna sau 3% in Harghita)”.

In acelasi timp, „expunerea sectorului bancar fata de piata imobiliara comerciala se mentine la un nivel ridicat (53% din creditul acordat companiilor nefinanciare, in martie 2022), atat prin expunerile directe catre sectoarele imobiliar si constructii (29 miliarde lei, in martie 2022), cat si indirect prin imprumuturile cu garantii imobiliare acordate firmelor din alte sectoare de activitate (51 miliarde lei, tot in martie 2022). Valoarea creditelor acordate companiilor din sectoarele constructii si imobiliar a inregistrat un avans de 10% in luna februarie 2022, in termeni anuali, dar nivelul ramane cu aproape 14 puncte procentuale inferior ratei de crestere a volumului total de credite acordate sectorului companiilor nefinanciare in aceeasi perioada de referinta. Situatia neperformantei creditelor acordate companiilor din sectoarele imobiliar si de constructii a continuat sa se imbunatateasca, situandu-se la nivelul de 6% in luna martie 2022, de la peste 39% in 2015. In ceea ce priveste segmentul creditelor cu garantii imobiliare comerciale, rata de neperformanta este in usoara scadere, ajungand la valoarea de 8,1% in luna martie a anului curent”, se mai arata in cercetarea BNR. Pentru informatii suplimentare, www.bnr.ro, iar pentru a descarca raportul complet, click aici!