Piata birourilor din Bucuresti a inregistrat in 2024 cel mai scazut nivel de livrari din ultimele doua decenii, cu un singur proiect major finalizat - AFI Loft, cu o suprafata de aproximativ 16.000 metri patrati, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Cererea totala de inchiriere a scazut cu 18% fata de anul anterior, insa cererea noua s-a mentinut la un nivel similar cu 2023. In acelasi timp, tot mai multe companii isi incurajeaza angajatii sa revina la birou, ceea ce genereaza un interes crescut pentru spatii moderne si eficiente energetic. Expertii Colliers noteaza si diferentierea tot mai mare a pietei, intrucat cladirile care formeaza top 20 al celor cu cele mai mari suprafete libere au o rata de neocupare de aproximativ 33%, in timp ce pentru restul de aproape 190 de proiecte de birouri, rata de neocupare este de 7%.

"Cererea totala de leasing a scazut anul trecut la aproximativ 340.000 de metri patrati, potrivit datelor preliminare. In schimb, cererea noua s-a mentinut la 116.000 de metri patrati, usor peste nivelul din 2023. Diferenta dintre cererea totala si cea noua reflecta impactul reinnoirilor de contracte, pe masura ce marile companii si-au amanat deciziile din cauza incertitudinilor privind modelul de lucru hibrid post-pandemie. Acum, odata ce multe dintre aceste contracte au fost semnate in anii precedenti, piata revine la un ritm mai stabil. Totusi, cererea noua, care include doar contractele ce adauga suprafete ocupate in mod real, ramane sub media anuala a ultimului deceniu, de 126.000 de metri patrati, si mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 de metri patrati. Aceasta indica o crestere mai lenta a pietei si o expansiune mai prudenta in randul companiilor”, explica Victor Cosconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cererea noua a reprezentat anul trecut doar o treime din cererea totala, un procent mai mic decat in anii precedenti, cand depasea constant 40% si, in unele cazuri, se apropia de 50%. Aceasta tendinta reflecta o incetinire a expansiunii pietei fata de perioadele de crestere rapida. Sectorul IT&C a ramas principalul motor al cererii de leasing, acoperind 37% din total, urmat de serviciile profesionale si de business (fara sectorul financiar), cu 18%. 

In acelasi timp, consultantii Colliers observa o tendinta tot mai clara a companiilor de a readuce angajatii la birou. Desi munca hibrida ramane o practica raspandita, abordarile difera de la o companie la alta. Aceasta schimbare este vizibila si in reducerea semnificativa a ofertei de subinchirieri fata de acum doi ani. Tot mai multe companii constientizeaza ca, pentru a incuraja prezenta fizica la birou, trebuie sa investeasca in spatii moderne si confortabile. Chiriasii prefera cladirile noi, eficiente energetic si bine conectate la reteaua de transport, care inregistreaza o rata de neocupare mult mai mica decat restul pietei. In schimb, cladirile mai vechi, situate in zone mai putin accesibile si care nu au fost modernizate, pierd din atractivitate in fata noilor dezvoltari.

Nivelul chiriilor s-a stabilizat in mare parte, insa in zonele centrale, inclusiv in Central Business District (CBD), presiunile de crestere se mentin. Disponibilitatea scazuta a spatiilor face tot mai dificila gasirea unor optiuni pentru chiriasi, oferindu-le proprietarilor oportunitatea de a majora preturile. Acest trend ar putea continua si in 2025, daca dinamica pietei il va sustine. Rata de neocupare a depasit usor 14% la jumatatea lui 2024. Consultantii Colliers atrag atentia ca se observa diferente tot mai substantiale intre cladrile calitative si cele mai putin calitative, dar si intre zonele bine conectate si cele care sufera in zona de infrastructura. Aceste diferente se vad in dinamica si nivelul chiriilor, precum si in gradul total de ocupare. Astfel, desi rata de neocupare medie se afla in jurul a 14%, cladirile cu cele mai mari suprafete libere au o rata de neocupare de 33%. O parte sufera din cauza unor factori temporari (de pilda, plecarea unor chiriasi mai mari), in timp ce gradul mai scazut de ocupare cu care se confrunta altele este mai degraba cauzat de aspecte precum o eficienta energetica mai redusa a cladirii sau o pozitionare mai putin favorabila pentru angajatii care ar urma sa le utilizeze. 

Intr-un context economic si politic instabil, atat la nivel intern, cat si international, companiile mari vor ramane prudente in perioada urmatoare, subliniaza consultantii Colliers. Incertitudinile sunt amplificate de cresterea economica lenta in multe tari occidentale si de politicile neclare ale noii administratii Trump in SUA. Aceasta tendinta este confirmata si de evolutia pietei muncii: desi numarul locurilor de munca din Romania continua sa creasca, ritmul s-a redus semnificativ fata de anii anteriori.

Ca urmare, consultantii Colliers se asteapta ca expansiunile companiilor sa fie mai rare si mai selective comparativ cu perioada pre-pandemie. In acest context, cererea noua ar putea inregistra o usoara scadere in 2025. Totusi, din cauza ofertei limitate de spatii disponibile si a lipsei aproape totale a unor proiecte mari in dezvoltare, rata de neocupare va continua probabil sa scada. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat pe piata in 2025 este One Gallery, dezvoltat de One United, cu o suprafata de 6.500 de metri patrati, deja complet inchiriata.

"Desi perspectivele pietei in 2025 pot parea pesimiste, avantajele pe termen lung ale Romaniei raman solide. Economia continua sa ofere unul dintre cele mai competitive raporturi dintre costul fortei de munca si productivitatea muncii din Europa. Pentru proprietarii de cladiri, piata nu este suprasaturata, avand doar 3,4 milioane de metri patrati de spatii de birouri, adica echivalentul a aproximativ 1.500 de metri patrati la 1.000 de locuitori in zona metropolitana Bucuresti. De fapt, piata pare subdezvoltata, mai ales ca mai putin de jumatate din acest stoc a fost livrat in ultimul deceniu. Totusi, vechimea unei cladiri nu garanteaza eficienta energetica sau respectarea celor mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este invechita si s-ar putea sa nu mai corespunda cerintelor marilor chiriasi internationali. In acest context, piata ar trebui sa ramana stabila, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriasi sa fie protejata. Aceasta dinamica va sustine un flux gradual de noi investitii, pe masura ce cererea de leasing va creste pe termen mediu”, conchide Victor Cosconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.