Piata de birouri este in continuare fluida si flexibila. In 2023 s-au conturat 2 tendinte distincte: asigurarea intrarii in locatiile noi de top si optimizarea portofoliului prin negocieri cat mai avantajoase, toate stimulate de o piata cu livrari limitate. Dupa primele 3 luni ale anului curent sectorul de birouri din Bucuresti inregistreaza o fluctuatie pozitiva in cea ce priveste activitatea totala de inchiriere, fiind cu 71% mai mare fata de aceeasi perioada a anului trecut.

In contextul unei economii fluctuante si a mentinerii starii incerte privind autorizatiile de construire in Bucuresti, companiile continua sa mizeze pe o strategie de prudenta care le asigura in urmatorul ciclu imobiliar ca vor beneficia de cele mai bune conditii si termeni negociati in ceea ce priveste spatiul de birouri. Doua treimi dintre tranzactiile incheiate in prima parte a lui 2024 sunt reprezentate de renegocieri / reinnoiri, tendinta inceputa in 2022 si care inca produce efecte. 

Un exemplu concludent in acest sens este tranzactia de renegociere de peste 29.000 mp realizata de Genpact in Hermes Business Center sub consilierea CBRE care detine la finalul acestui prim trimestru o cota de piata de 34% pe Bucuresti si 29% pe Romania fiind lider pe sectorul birouri. Aceasta tranzactie este cea mai mare din ultimii 10 ani la nivel de Bucuresti, ea singura reprezentand aproape un sfert din totalul tranzactiilor de inchiriere din Romania in primul trimestru. Un total de 97.400 mp au fost tranzactionati in Bucuresti in aceasta perioada, tranzactiile de tip take-up (tranzactii de inchiriere incluzand cerere noua si relocare) au insumat putin peste 33.000 mp, suprafata similara cu cea tranzactionata in T1 2023.

In continuare companiile de dimensiuni mari isi urmeaza cu consecventa strategia de real estate pe termen lung luand in calcul componenta de munca in regim flexibil, care este omniprezenta. Domeniul tehnologiei si al serviciilor continua sa reprezinte componentele dominante ale cererii de birouri, in ciuda predispozitiei acestor domenii la munca de acasa, inregistrand peste 66% din totalul suprafetei inchiriate in T1 din Bucuresti. 

In acelasi timp o multitudine de companii de dimensiuni mici si mijlocii folosesc pozitionarea inteligenta a sediului, pentru a reusesi sa se diferentieze pe piata fortei de munca, sa atraga talent si sa creeze un mediu de lucru placut si sanatos pentru angajati. Dinamica pietei de birouri este sustinuta in special de acest tip de companii: 32 de tranzactii din cele 56 realizate in primul trimestru in Bucuresti sunt pentru spatii moderne de birouri de maximum 1.000 mp, iar 25 dintre acestea reprezinta tranzactii de inchiriere de tip relocare sau cerere noua.

"Suntem intr-un moment plin de oportunitati pentru companiile care aleg sa lucreze cu profesionisti capabili sa le evidentieze. Exista o dinamica pe toate tipurile de spatii, pe toate tipurile de chiriasi. Daca privim top 5 tranzactii de inchirieri din acest prim trimestru vedem atat recorduri ai ultimilor ani, cat si spatii de putin peste 4.000 mp." explica Alina Calciu, Head al A&T Services Office Occupiers la CBRE Romania, si semnatara celei mai mari tranzactii de renegociere din ultimii 10 ani.

 

"Piata de spatii moderne de birouri este una dominata in aceasta perioada de lipsa de livrari noi, o realitate care contribuie intr-o masura la o presiune pe chirii. Aceasta presiune insa este sporita si de alte componente cum ar fi costul dezvoltarii, dictat de dobanzile ridicate si inflatia din ultimii ani, regasita in rate ridicate de indexare. Pentru putinii dezvoltatori curajosi care demareaza proiecte in aceasta perioada, structura costului de constructie va indica cu siguranta niste chirii mai ridicate pentru proiectele noi, sustenabile si moderne livrate in anii care urmeaza", adauga Daniela Gavril, head of Research la CBRE Romania.

Lipsa de livrari a generat si o directie anticipata dar care iata a inceput sa prinda contur, impulsionata si de conversatia din ce in ce mai puternica legata de criteriile ESG: investitii in cladiri livrate cu mult timp in urma cu scopul de a crea spatii noi, sustenabile, la standarde actuale, de multe ori revitalizand o proprietate intr-o locatie buna dar aflata intr-o stare neconforma cu cerintele pietei. 

Exemple in acest sens sunt investitiile facute de dezvoltatori precum Hagag Development in zona de Centru, prin renovarea si repozitionarea diverselor proprietati, sau One United Propertiesc cu One North Gate care este transformat in cladire cu destinatie rezidentiala. Avem de asemenea acest mic val al universitatilor din Bucuresti si Cluj de a cumpara cladiri de office pentru a isi extinde campusurile universitare, ori cladirile in zone protejate care se doresc reconvertite in functiuni hoteliere, precum Mondrian Hotels la One United.  

Exista insa si un cost asociat acestor renovari care poate fi ridicat sau prost estimat, de aceea este intelept si recomandat tuturor vanzatorilor sa aiba un technical due dilligence realizat de profesionisti pentru cladirile dorite a fi vandute, cu scopul de a elimina discutii prelungite pe investitiile ulterioare de Capex.