Interesul proprietarilor si dezvoltatorilor imobiliari pentru sustenabilitate a crescut semnificativ in ultimii ani, in contextul eforturilor de a se alinia la tendintele viitoare si ca raspuns la cerintele pietei, lucru care se reflecta intr-un numar tot mai mare de certificari verzi obtinute. Sectorul de retail este pe primul loc, cu aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din orasele mari, precum Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara, care detin certificari verzi, urmat de segmentul logistic si industrial, cu 60-65% din stocul total de depozite moderne. Segmentul de birouri ocupa locul al treilea, cu peste 59% dintre cladiri certificate, arata raportul anual publicat de Colliers. In anii urmatori, business-ul proprietarilor care nu reusesc sa se alinieze la cerintele de sustenabilitate va fi afectat, subliniaza consultantii Colliers.

„Criteriile de mediu, sociale si de guvernanta (ESG) nu mai sunt doar o tendinta sau o notiune la moda, ci mai degraba reprezinta un standard in piata imobiliara, criza preturilor la energie din 2022 avand ca efect stimularea acestor practici aflate in plina expansiune. Chiar daca facem abstractie de European Green Deal si de obiectivele sale ambitioase, devine din ce in ce mai clar ca atat chiriasii, cat si dezvoltatorii sunt mult mai axati pe rezultatele si beneficiile reale pe care le aduc cladirile verzi, sanatoase si eficiente. Si, prin urmare, decalajul mare dintre proiectele care tin cont de criteriile ESG si cele care nu o fac va creste si mai mult in urmatorul deceniu. In conditiile unei piete imobiliare oarecum tinere - de exemplu, aproximativ jumatate din stocul modern de birouri din Bucuresti a fost livrat in ultimii 10 ani -, nu ar trebui sa fie o surpriza faptul ca multe cladiri cu destinatie comerciala sunt certificate verde, unele cu scoruri foarte bune chiar si la nivel european”, explica Oana Stamatin, ESG Chief Officer la Colliers in CEE si Romania.

In Bucuresti, 59% dintre cladirile de birouri cu o suprafata inchiriabila de peste 5.000 de metri patrati sunt certificate verde, in timp ce in Cluj-Napoca, procentul ajunge la 68%, cu un aport semnificativ din partea autoritatilor locale, care au oferit stimulente fiscale dezvoltatorilor imobiliari pentru proiectele „verzi”. Si alte orase mari, in special Timisoara si Iasi, au fost adoptate stimulente fiscale similare.

Analizand proiectele notabile din ultima perioada, consultantii Colliers remarca faptul ca proiectul Campus 6.1 dezvoltat de Skanska, certificat initial LEED Core and Shell Gold la momentul constructiei, a obtinut si LEED Platinum pentru Operatiuni si Mentenanta, cu cel mai mare punctaj obtinut in Romania pentru versiunea actuala a standardului. De asemenea, referitor la punctajele ridicate, Globalworth Square a obtinut calificativul BREEAM Outstanding, cu al treilea cel mai bun scor din lume. Euro Tower a obtinut primul LEED Zero Carbon din Romania, care recunoaste faptul ca aceasta cladire a avut un nivel zero pentru emisiile nete de carbon provenite din consumul de energie, prin reducerea si compensarea emisiilor de carbon pe o perioada de 12 luni. Aceasta certificare va fi cel mai probabil solicitata si de alti dezvoltatori, in special AFI Europe a declarat deja ca isi propune sa isi certifice portofoliul pana la sfarsitul anului 2025.

„Pana de curand insa, proprietarii si dezvoltatorii s-au concentrat mai ales pe componenta <> a <>, desi se uita cu interes si la alte aspecte, mai ales ca ratingurile WELL Health and Safety au fost destul de populare pe fondul pandemiei. In plus, anul trecut au aparut in Romania primele certificari Access4you, care atesta faptul ca o cladire are o buna accesibilitate pentru utilizatorii de scaune cu rotile, persoanele in varsta, persoanele cu mobilitate limitata si persoanele aflate in carucioare. Primul proiect care a primit aceasta certificare a fost Hermes Business Campus, detinut de Adventum, urmat apoi, in decembrie, de Globalworth, care a anuntat certificarea intregului lor portofoliu”, adauga Oana Stamatin.

In plus, intr-o lume post-COVID si cu inflatie ridicata si intr-o perioada in care este mai dificil sa readuci angajatii la birou, proprietarii cauta din ce in ce mai mult diferite certificari ESG care sa-i diferentieze pe piata, iar chiriasii sunt interesati si dispusi sa plateasca o chirie mai mare pentru spatii de birouri mai sustenabile. De altfel, toate cladirile de birouri livrate incepand cu anul 2017, adica 31% din stocul modern de birouri din capitala, sunt certificate LEED si BREEAM.

De asemenea, in sectorul industrial si logistic, marii dezvoltatori, in special CTP si WDP, reprezentand mai mult de jumatate din piata, au actionat in mod sustinut pentru certificarea cladirilor existente care aveau o vechime mai mare de cativa ani. Alti dezvoltatori mai mici au urmarit, de asemenea, o abordare similara pentru parcurile mai mici, cu scopul de a atrage chiriasi internationali. In plus, noile dezvoltari, in special cele ale marilor investitori straini de pe piata, vizeaza certificarile verzi pentru noile lor depozite.

Astfel, consultantii Colliers estimeaza ca aproximativ 60-65% din stocul total de depozite industriale moderne din Romania detin in prezent o certificare verde, cele mai multe dintre acestea fiind in zona Bucurestiului, care reprezinta mai mult de jumatate din depozitele inchiriabile. Cea mai mare parte a certificarilor sunt BREEAM, dar consultantii Colliers remarca faptul ca dezvoltatorii vizeaza si alte tipuri de evaluari, precum EDGE sau DNGB. Pe langa faptul ca sunt atractive pentru chiriasi, astfel de certificari pot ajuta dezvoltatorii care cauta finantare, de exemplu, prin intermediul obligatiunilor verzi, deoarece acestea pot oferi perspective mai atractive.

„Avand in vedere presiunea ridicata asupra finantelor publice si deficitul bugetar decalat in anii urmatori din cauza Covid-19 si a consecintelor directe si indirecte a conflictului din Ucraina, cresterea efectiva a impozitelor pe proprietati devine o realitate. Deci, decalajul fiscal favorabil fata de tarile mai scumpe se micsoreaza”, explica Alex Milcev, Tax & Law Services Leader in cadrul EY Romania si Moldova.

Comparativ cu piata de birouri, piata de retail a fost chiar mai activa, deoarece aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din orasele mari - Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara - au fost certificate. Majoritatea acestora au primit certificarea BREEAM In-Use, care s-a dovedit mai usor de obtinut decat LEED. Daca pentru retail ar putea fi o alegere mai putin evidenta sa solicite certificari verzi, faptul ca acestea ar putea presupune taxe de servicii mai mici, insotite de costuri mai mici cu utilitatile, are o importanta destul de mare pentru chiriasi.

Departamentul ESG Strategic Advisory din cadrul Colliers, cu echipa dedicata de specialisti LEED, BREEAM, WELL, EDGE, Fitwel si Access4You, si-a dezvoltat portofoliul de servicii dedicate angajamentelor de mediu, sociale si de guvernanta (ESG), oferind consultanta pentru calculul amprentei de carbon, in proiecte de decarbonizare „Net Zero Carbon”, de definire a strategiilor ESG in mediul construit, de evaluari si consultanta in domeniul de aplicare a Taxonomiei UE si audituri energetice. In cei 12 ani de activitate in acest segment de business, echipa de consultanta strategica ESG a Colliers a oferit consultanta in vederea certificarii conform standardelor internationale in domeniul sustenabilitatii pentru mai mult de 170 de proiecte din Romania, care totalizeaza aproximativ 5 milioane de metri patrati.