Investitiile mari in infrastructura, cresterea salariilor mult peste inflatie, contextul economic extern decent si succesul bancilor centrale in combaterea inflatiei ajuta piata imobiliara din Romania sa aiba in continuare perspective favorabile, desi rezultatele sunt, in general, mixte, asa cum indica expertii Colliers Romania in raportul de piata pentru prima jumatate a anului, care va fi lansat la sfarsitul lunii. Primul semestru din 2024 s-a incheiat cu tranzactii imobiliare de 419 milioane de euro in Romania, de peste doua ori mai mult decat in aceeasi perioada a anului trecut, iar sectorul constructiilor a atins maxime istorice, stimulat de investitiile masive din fonduri UE si de o piata privata foarte activa. Si piata spatiilor logistice si industriale ofera rezultate promitatoare, pe fondul migratiei inchirierilor in alte destinatii decat Capitala, iar sectorul de retail isi continua dezvoltarea accelerata. Pe piata terenurilor, consultantii Colliers observa un interes mai scazut, dar preconizeaza tranzactii mari in viitor pe fondul tranzactiilor deja incepute. In zona de birouri, cererea ramane la un nivel relativ sustinut, chiar daca livrarile sunt putine.

'Economia transmite semnale mixte. Intarzierile din zona PNRR, incertitudinea geopolitica si nesigurantele generate de alegerile din SUA, alaturi de perspectiva unei inaspriri majore a fiscalitatii in Romania din 2025, tempereaza optimismul. Totusi, exista motive pentru o abordare usor pozitiva, provenite in special din zona consumatorului si din investitiile mari – private sau publice – care se desfasoara in Romania. Piata imobiliara locala este influentata de aceste evolutii, dar impactul variaza pentru fiecare sector in parte. Perspectivele raman destul de solide in regiune, criteriile de mediu, sociale si de guvernanta (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, banci si chiriasi in procesul decizional”, subliniaza Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Anul acesta, Romania a inregistrat cea mai buna performanta la nivel de investitii imobiliare comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrala si de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia si Slovacia), iar aceasta realizare vine intr-un context in care activitatea pe piata regionala a fost redusa si volumul tranzactiilor a atins unul dintre cele mai scazute niveluri din ultimul deceniu.

Volumul de active imobiliare comerciale tranzactionat in primele sase luni din 2024 a atins 419 milioane de euro, mai mult decat dublu fata de 167 milioane de euro in aceeasi perioada din 2023. Desi contextul ramane dificil din cauza costului riscului, perspectivele pentru 2024 sunt bune, cu posibile reduceri de dobanzi si semne ca piata a atins minimele de activitate si preturi in Occident.

Prima jumatate de an a fost destul de solida si pentru piata locala a spatiilor industriale si logistice, stocul modern de spatii ajungand la 7,3 milioane de metri patrati. Bucurestiul reprezinta putin sub jumatate din total, iar dezvoltatorii au in constructie inca aproximativ 800.000 de metri patrati de spatii moderne, cu termen de livrare in 2024 si 2025. Si lucrarile de infrastructura continua intr-un ritm accelerat si vor deschide noi zone de interes pentru piata industriala, inclusiv pentru productie. Tendinta de nearshoring/friendshoring ramane valabila si va consolida in continuare sectorul de productie. Cererea de inchiriere pentru spatii logistice si de productie s-a redus cu aproximativ 29% in primul semestru, la 342.000 de metri patrati. Totusi, expertii Colliers subliniaza ca acest lucru nu indica neaparat o scadere dramatica a activitatii pietei, ci reflecta mai degraba lipsa unor contracte foarte mari. De asemenea, piata se afla intr-o paradigma complet diferita fata de perioada pre-pandemie, cand volumele de inchiriere dintr-un semestru puteau fi chiar mai mici de 200,000 metri patrati.

Pe piata office, cererea noua a fost moderata in primul semestru al acestui an, iar livrarile au fost inexistente. Aproximativ 160.000 de metri patrati de spatii de birouri moderne au fost inchiriate in Bucuresti in primele sase luni ale anului, in usoara scadere comparativ cu aceeasi perioada din 2023. Totusi, cererea noua a atins circa 64.000 de metri patrati, in crestere cu 7% fata de 2023, dar ramane sub nivelurile de varf din trecut. Sectorul IT&C ramane dominant, insa cererea este acum mai diversificata, incluzand si alte sectoare. De asemenea, consultantii Colliers observa un decalaj tot mai mare intre cladirile de top si cele vechi. Un alt aspect demn de mentionat ar fi ca livrarile incep sa accelereze incepand cu 2026, dar chiar si asa, piata nu va reveni prea curand la valori de 200,00 metri patrati pe an prea curand.

Si sectorul de retail ramane atractiv, avand in vedere efervescenta tranzactiilor, aparitia de branduri noi si reaparitia schemelor mari post-2026. Consultantii Colliers anticipeaza ca pragul de 5 milioane de metri patrati de spatii comerciale moderne va fi depasit in 2026-2027, de la un stoc de 4,6 milioane de metri patrati in prezent. Asteptarile precaute de la inceputul anului 2024 au fost depasite, retailerii mass-market si discount reluand expansiunea accelerata. Salariile cresc cu aproximativ 14-15% anual, comparativ cu o inflatie de 5%, oferind perspective bune pentru consum pe termen mediu.

Pe piata terenurilor, 2024 se dovedeste a fi un an foarte bun pentru achizitii strategice, in zonele unde investitorii sunt deja prezenti. Desi numarul tranzactiilor nou-incepute este in scadere, cele demarate anterior se inchid in numar mare, inclusiv tranzactii semnificative, ceea ce sugereaza ca 2024 va fi un an bun cand se vat rage linie la final. Altfel, proprietarii nu sunt prea dispusi sa ofere oportunitati cumparatorilor, avand incredere in perspectivele pietei post-2025, sustinute de consolidarile din jurul proiectelor mari, oferta generoasa de terenuri pentru proiecte mixte si interesul ridicat din partea clientilor rezidentiali si de retail.

Un alt capitol important al pietei imobiliare, sectorul rezidential, se afla intr-o situatie delicata, avand in vedere cresterea apetitului de cumparare si scaderea ofertei. Pe de o parte, intentiile de cumparare sunt aproape de maxime istorice, potrivit sondajelor Eurostat, in timp ce majorarea puterii de cumparare si scaderea dobanzilor ar trebui sa stimuleze cererea. Pe de alta parte, expertii Colliers atrag atentia ca autorizatiile si livrarile au inregistrat o scadere semnificativa in prima parte a anului, ceea ce creeaza premisele pentru o crestere accelerata a preturilor locuintelor pe termen mediu.

"Investitiile masive din fonduri UE (PNRR si fonduri structurale), alaturi de o piata privata activa, au adus lucrarile de constructii aproape de maxime istorice. Concurenta dintre sectorul privat si cel de stat, cresterea salariilor si preturile materialelor aflate sub presiune au tensionat piata, ducand la o crestere a costurilor pe piata constructiilor din Romania incepand cu a doua jumatate a anului 2023. Totusi, avand in vedere ca investitiile de astazi sustin cresterea economica de maine, este evident ca perspectivele pe termen mediu si lung ale Romaniei si ale sectoarelor imobiliare sunt promitatoare. Chiar daca in perioada imediat urmatoare ar putea aparea vesti mai putin bune, viitorul ramane luminos”, conchide Silviu Pop.