Piata romaneasca de investitii a inregistrat anul trecut tranzactii de peste 1,25 miliarde de euro, cu mult peste rezultatul de 890 de milioane de euro din 2021, bifand cea mai mare valoare din 2007 incoace, arata raportul anual publicat de Colliers. Volumul pietei a fost puternic accelerat de vanzarea portofoliului de birouri din Romania al CA Immo, o tranzactie de 377 de milioane de euro, care a stabilit un nou record pentru cea mai mare tranzactie incheiata pe piata locala. Capitalul romanesc a reprezentat aproximativ jumatate din volumul total, nivel record pentru piata locala, urmat la mare distanta de capitalul sud-african si austriac, cu circa 20%, respectiv 10%. In plus, volumul de tranzactii generat anul trecut de capitalul romanesc a fost de peste 4 ori mai mare decat media anuala din 2015 pana in 2021.

„O particularitate a anului, care credem ca se va resimiti pe termen lung, este reprezentata de consolidarea unei cereri ridicate din partea investitorilor locali. Acest lucru demonstreaza ca economia romaneasca este solida in general, iar capitalul se acumuleaza progresiv, pe masura ce economia se maturizeaza. Nu este surprinzator, asadar, faptul ca aportul capitalului local este, de asemenea, la cele mai inalte niveluri din ultimii ani. Pe de alta parte, s-ar putea crede ca acest lucru va duce la o lichiditate mai scazuta pe termen lung, deoarece capitalul local tinde sa se concentreze pe investitiile pe termen lung. Intr-o nota de incredere fata de piata locala, cea mai mare parte a tranzactiilor, de peste 900 de milioane de euro, a avut loc in a doua jumatate a anului, chiar mai aproape de sfarsitul lui 2022, cand era clar ca ratele dobanzilor la creditele acordate de statele membre se stabilisera la niveluri mult mai ridicate decat in trecutul recent”, spune Anca Merdescu (foto), director pentru servicii de investitii la Colliers.

Segmentul de birouri a continuat sa domine, anul trecut, in termeni de tranzactii, cu o pondere de 63% din volumul total al investitiilor, urmat de cel de retail, care a generat, de asemenea, o mare parte din activitate (25% din total). Consultantii Colliers subliniaza ca, pentru segmentul industrial, ceea ce franeaza activitatea de pe piata continua sa ramana lipsa de oferta de produse disponibile, deoarece majoritatea dezvoltatorilor de I&L tind sa fie proprietari pe termen lung, desi, in ultimii ani, au existat companii care s-au orientat catre vanzare si inchiriere ca alternativa pentru depozitele si facilitatile de productie detinute.

Cea mai mare tranzactie a anului a fost vanzarea portofoliului de birouri de 165.000 de metri patrati al CA Immo catre proprietarii lantului romanesc de bricolaj Dedeman, pentru 377 de milioane de euro. A doua cea mai mare tranzactie a fost cea in care MAS REI a cumparat participatiile partenerului sau comun intr-o serie de parcuri de retail nou-construite pe teritoriul Romaniei, fiind a doua tranzactie de acest fel intre MAS REI si Prime Kapital. Estimata la aproximativ 190 de milioane de euro, tranzactia este interesanta si pentru ca proprietatile aveau in momentul vanzarii un randament de aproximativ 7%. A treia cea mai mare tranzactie a anului trecut a fost achizitia de catre S IMMO a Portland Trust's Expo Business Park, un nou proiect de birouri livrat in subpiata Piata Presei/Expozitiei, pentru aproximativ 115 milioane de euro.

O alta tranzactie de referinta a implicat, de asemenea, o proprietate noua - prima faza a proiectului de birouri U-Center dezvoltat de Forte Partners, care a fost tranzactionata la un pret de aproximativ 90 de milioane de euro. Acesta este unul din activele premium tranzactionate anul trecut (desi nu se afla intr-o sub piata de birouri traditionala, chiar daca zona este destul de centrala), pentru un randament de putin sub 7%, dar peste nivelul anterior pentru tipul acesta de active, de 6,5%.

De altfel, decalajul dintre activele premium (fie ca sunt de birouri, retail sau industriale) situate in Bucuresti si cele din alte mari capitale vecine s-a redus in 2022. Randamentele premium pentru retail si industrial au ramas la 6,75%, respectiv 7,5%, in timp ce in cazul birourilor, randamentul proprietatilor premium a crescut cu 25 de puncte procentuale, pana la 6,75%.

„Ne asteptam ca miscarile preturilor si randamentelor sa fie influentate in viitorul apropiat atat de disponibilitatea, cat si de costul capitalului. Cu toate acestea, anticipam ca indexarea chiriilor si lipsa produselor nou livrate vor compensa, in general, orice modificare a ratelor de capitalizare, motiv pentru care estimam ca valorile pe metru patrat vor ramane constante pentru cladirile premium. Bancile raman disponibile pentru a finanta active bune producatoare de venituri, dar apar unele semne de prudenta. Marja unui crediti pentru un activ premium a crescut putin, spre 3%, in timp ce in urma cu un an era mai degraba in jur de 2.5% . In prezent, nu exista semne clare de proiecte aflate in dificultate din punct de vedere economic, insa costul total al imprumuturilor in euro, care se situeaza in prezent la aproximativ 6%, va crea cu siguranta o presiune in calculele financiare ale oricarui investitor care foloseste finantare bancara. In ceea ce priveste cererea, observam in continuare ca exista lichiditate, in special din partea cumparatorilor care folosesc propriul capital si care nu sunt afectati de cresterea costurilor de finantare, dar care vor fi si mai selectivi in ceea ce priveste activele pe care le aleg. In 2023, ne asteptam sa vedem un interes sporit pentru activele premium sau pentru proprietatile care se califica pentru reconversie”, subliniaza Anca Merdescu.

Perspectivele par sa fie umbrite de numarul limitat de livrari de proiecte de birouri dupa anul 2023, dezvoltatorii fiind preocupati de majorarea costurilor de constructie, la care se adauga si o posibila incetinire a contextului economic. Cu toate acestea, experienta consultantilor Colliers arata ca investitorii straini continua sa fie interesati de Romania si raman destul de activi. O tendinta noua care s-a cristalizat recent si pe care o vedem extinzandu-se in urmatorii ani este faptul ca multi investitori straini incearca sa patrunda pe piata locala prin intermediul unor parteneriate de tip joint-venture, alaturi de jucatori locali, mai experimentati.

In ansamblu, 2023 nu se anunta neaparat un an rau, chiar daca volumul de tranzactionare pe piata este posibil sa scada avand in vedere volumul record de anul trecut. Randamentele vor continua sa fie supuse unor presiuni ridicate, cel putin in prima jumatate a anului, dar atata timp cat performanta economica generala a Romaniei ramane solida, piata de investitii ar trebui sa-si revina.

„Pentru multi investitori pe termen lung, bunurile imobiliare reprezinta o alegere sigura, cu o volatilitate mai mica decat alte active, fiind astfel un instrument (mai) sigur. In timp ce guvernele si bancile centrale iau masuri de combatere a recesiunii globale, in calitate de avocati care insotesc dezvoltatorii, investitorii si institutiile financiare, noi credem ca inca mai exista oportunitati. Avand in vedere ca anul 2022 a batut recordul local in ceea ce priveste volumul de investitii, se poate spune ca interesul investitorilor institutionali pentru activele romanesti a ramas neschimbat si se asteapta ca acesta sa se consolideze si mai mult in anii urmatori. Dezvoltarea imobiliara este un proces dinamic, care implica o multitudine de interactiuni cu terti. Astfel, exista multe aspecte care pot aparea pe parcursul unui proiect sau din cauza unor situatii particulare sau a practicilor locale. Orice modificari legislative viitoare vor trebui sa aduca mai multa claritate si coerenta, astfel incat cele doua lumi - cea formala si cea functionala - sa nu fie deconectate si in permanenta lupta”, conchide Oana Badarau, Partner and Head of Real Estate & PPP la firma de avocatura PeliPartners.