Preturile locuintelor au crescut, din 2015 si pana in 2021, in medie cu 38% la nivelul Uniunii Europene. Romania a inregistrat o scumpire de 34%, cea mai mica din regiunea Europei Centrale si de Est (ECE), comparativ cu celelalte cinci economii majore ale Ungariei (+108%), Cehiei (+84%), Slovaciei (+54%), Bulgariei (+49%) si Poloniei (+48%), potrivit raportului „The living sector in CEE-6. Let's discover the potential of the market segment", publicat recent de Colliers. La nivelul Bucurestiului si al oraselor mari, cresterea preturilor a fost insa mult mai mare decat media nationala. Cum nivelul inflatiei se mentine ridicat, depasind 15% in luna februarie, dobanzile vor ramane mari o perioada de timp, iar creditarea va fi mai putin accesibila, inchirierea unei locuinte devine o optiune din ce in ce mai cautata inclusiv de romani, iar aceasta tendinta atrage atentia marilor investitori, subliniaza consultantii Colliers. Daca pana in 2021, in prim-planul investitorilor erau Cehia si Polonia, de anul trecut o parte dintre acestia si-au extins activitatea si in Romania si Serbia, unde au deja in dezvoltare proiecte rezidentiale destinate exclusiv inchirierii.

„Chiar daca in Romania locuintele sunt inca la preturi accesibile in comparatie cu tarile din Uniunea Europeana atunci cand tinem cont de salarii, inversarea raportului dintre rata si chirie va face ca piata de inchirieri sa creasca, iar proportia proprietarilor sa scada. Un numar din ce in ce mai mare de investitori internationali, dar si dezvoltatori locali, ne contacteaza cu privire la proiecte rezidentiale destinate exclusiv inchirierii, iar o parte din aceste planuri incep sa si fie puse in practica. Faptul ca avem o echipa regionala experimentata si numeroasa dedicata acestor proiecte constituie un avantaj pentru investitorii care vor sa intre pe o piata noua, cum este Romania, dar si pentru dezvoltatorii care vor sa isi diversifice portofoliul”, puncteaza Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.

Pana acum doi ani, piata rezidentiala era mai degraba favorabila cumparatorilor, deoarece atat timp cat reuseau sa stranga banii de avans, rata la credit era sensibil mai mica decat chiria pentru o proprietate similara. Aceasta situatie s-a inversat acum in Bucuresti si in orasele mari, indeosebi in zonele centrale, unde pentru apartamentele noi chiria este chiar si cu 30% mai mica decat rata. Si desi, in ultimul an, chiriile au crescut in medie cu 10% in Bucuresti, inchirierea unei locuintei ramane o varianta mai avantajoasa decat achizitia, potrivit consultantilor Colliers. Pentru comparatie, in Varsovia si Praga, de exemplu, chiriile au inregistrat cresteri intre 25 si 40%. Altfel, si in toate capitalele regionale importante, cu exceptia Sofiei, chiria este acum mai avantajoasa decat rata la creditele bancare.

In prezent, stocul locuintelor in ansamblurile destinate exclusiv inchirierii din Bucuresti este de aproape 1.000 de unitati, iar alte peste 3.000 de unitati sunt in diferite stadii de dezvoltare, insa specialistii Colliers estimeaza ca, in urmatorii 2-3 ani, segmentul proiectelor rezidentiale destinate exclusiv inchirierii are potential sa ajunga la 5.000 de locuinte.

Chiar daca interesul romanilor pentru o locuinta inchiriata este in crestere, dorinta de a deveni proprietari se mentine in continuare ridicata. Pe de alta parte, privind dincolo de divergenta dintre rata si chirie, Romania ramane o tara mai accesibila cumparatorilor fata de alte tari est-europene. Datele Colliers arata ca un cuplu din Bucuresti are nevoie in medie de 4,2 ani ca sa stranga bani pentru avansul necesar pentru un credit ipotecar, fata de 7,5 ani in Budapesta sau 8,5 ani in Bratislava. Preturile medii de vanzare pentru locuintele noi in Bucuresti au fost anul trecut in jurul a 1.800 de euro pe metrul patrat, pe cand in Varsovia, pretul mediu a fost de 2.800 euro pe metrul patrat, in Budapesta - 3.400 euro pe metrul patrat, in Bratislava - 4.100 euro pentru un metru patrat, iar in Praga au ajuns la 5.500 euro pe metrul patrat.

„Urbanizarea, deficitul de oferta calitativa de locuinte si clasa de mijloc in crestere sunt principalele motoare pentru evolutia ascendenta a pietei locuintelor din Europa Centrala si de Est. Chiar daca dinamica populatiei in regiunea noastra este in scadere, exista o diferenta semnificativa intre mediul urban si cel rural. In Romania, in ciuda scaderii populatiei la nivel national, anumite centre metropolitane - Bucuresti, Iasi, Cluj-Napoca sau Timisoara - au inregistrat o crestere sustinuta. Pentru cei care nu detin o proprietate, achizitia unei locuinte va necesita o perioada mai indelungata, timp in care vor ramane in chirie. Pentru cei care detin deja o proprietate, dar ale caror nevoi de locuire se schimba, fie pentru ca si-au schimbat locul de munca intr-o alta zona sau intr-un alt oras, fie datorita cresterii familiei - acestia vor reveni in piata rezidentiala in cautarea unei noi locuinte, iar decizia intre achizitie sau chirie va depinde de puterea de cumparare. In general, costurile cu rata sunt limitate de catre banci la 40% din venit, procent care se pastreaza de regula si in bugetul celor care inchiriaza”, explica Gabriel Blanita.

In timp, nu doar diferenta dintre rata la credit si chirie va conduce la o dorinta mai mare de inchiriere. Atfel, schimbarea generationala si flexibilitatea mai mare la locul de munca urmarita in special de anumiti tineri vor duce macar la amanarea deciziei de a cumpara o locuinta, potrivit raportului Colliers.

In termeni de oferta, romanii si bulgarii au cea mai mare problema cu aglomerarea excesiva a locuintei in care traiesc, aproape 50% din populatie aflandu-se in aceasta situatie, mai mult decat dublu fata fata de media europeana de 20%. Si razboiul din Ucraina a avut un impact semnificativ pentru piata inchirierilor de locuinte mai ales in Polonia, pentru ca in Romania impactul a fost limitat, precizeaza consultantii Colliers.

Un alt segment cu o crestere importanta in statele din ECE-6 este piata caminelor studentesti private, iar Romania, care are aproape 600.000 de studenti, se aliniaza tendintelor de crestere. Numarul unitatilor de cazare in caminele studentesti private depaseste in prezent 2.000 in Bucuresti, similar cu cel din Cehia, de exemplu, care are doar jumatate din numarul studentilor din Romania. Cei mai multi dintre studentii romani insa fie se cazeaza in caminele studentesti publice ale universitatilor si facultatilor, fie locuiesc cu parintii sau inchiriaza.