Anul 2022 s-a incheiat cu o crestere a numarului tranzactiilor cu apartamente de 11% in Bucuresti, in comparatie cu anul precedent, in timp ce suprafata autorizata a proiectelor rezidentiale a inregistrat o crestere de 21%, depasind 2 milioane de metri patrati, ceea ce echivaleaza cu mai bine de 40.000 de apartamente, estimeaza consultantii Colliers. In restul tarii insa, cererea pe piata rezidentiala a marcat scaderi de 10%. Avand in vedere ca preturile au continuat sa creasca intr-un ritm sensibil mai accelerat decat cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de constructii si al conditiilor economice prezente, consultantii Colliers observa un interes in crestere al romanilor pentru o locuinta inchiriata, chiar daca dorinta de a deveni proprietari se mentine in continuare ridicata.

„Daca in prima jumatate a anului autorizatiile in Bucuresti au avut un ritm foarte scazut, a doua parte a anului a adus cresteri importante. Practic, dezvoltatorii au reusit sa autorizeze trei sferturi din cei peste 2 milioane de metri patrati. Numarul record de metri patrati autorizati nu inseamna insa ca toate aceste proiecte se vor si construi, pentru ca dezvoltatorii nu se grabesc sa inceapa noi santiere din cauza costurilor de constructie ridicate si a cererii in scadere. Dupa un record de locuinte livrate in 2022, anul acesta vom avea mai putine locuinte terminate in Bucuresti, in comparatie cu anul trecut. Numarul de proiecte incepute scade, insa ajustarea ofertei este mult mai graduala. Dupa aproape doi ani de dezechilibru, piata rezidentiala trece printr-o perioada de echilibrare in care prevaleaza prudenta si atentia la costuri, atat din partea cumparatorilor, dar si a dezvoltatorilor”, puncteaza Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.

In restul tarii, numarul de apartamente vandute in 2022 a scazut cu 10% fata de 2021, tendinta observata si in ceea ce priveste suprafata autorizata, care a scazut la 9,3 milioane de metri patrati. Dintre orasele mari, cele mai importante scaderi de vanzari s-au inregistrat in Iasi (-21%) si in Cluj-Napoca (-18%), unde si suprafata autorizata pentru noi proiecte rezidentiale a scazut cu 7% si, respectiv, 6%, pana la circa 520.000 de metri patrati in Iasi si circa 570.000 de metri patrati in Cluj-Napoca, cel mai scump oras din tara. In schimb, in Brasov, dupa un an bun pentru tranzactiile cu apartamente, cu doar 3% sub recordul din 2021, s-a inregistrat o crestere a suprafetelor autorizate de 9% fata de 2021, la aproximativ 380.000 de metri patrati.

In judetul Ilfov, vanzarile de apartamente au scazut cu 5%, iar suprafata autorizata cu 7%, pana la 1,3 milioane metri patrati, dar, chiar si asa, Capitala impreuna cu judetul Ilfov au generat 37% dintre tranzactiile cu apartamente din 2022 si 30% din suprafata autorizata in proiecte rezidentiale la nivel national.

Evolutia divergenta intre Bucuresti si restul tarii continua si in 2023, vanzarile de apartamente din luna ianuarie a acestui an inregistrand o scadere semnificativa in marile orase, cu exceptia Capitalei. La nivel national, consultantii Colliers au observat ca sunt cu 20% mai putine tranzactii, comparativ cu inceputul anului trecut, iar cresterea dobanzilor va avea ca efect o incetinire considerabila pentru piata rezidentiala, cererea continuand sa se ajusteze intr-un ritm mai accelerat decat oferta.

„In Bucuresti, anul 2023 a inceput similar cu ultimii doi ani din punct de vedere al numarului de tranzactii. Chiar daca nivelul vanzarilor din ianuarie este la jumatate fata de ultimele luni ale 2022, in mod traditional cele mai multe tranzactii au loc primavara si toamna, astfel ca analiza datelor de la luna la luna nu este neaparat cea mai relevanta. Cu totul altfel arata situatia in restul tarii, unde prima luna din an a adus o scadere a vanzarilor cu 27%. Timisoara si Cluj au dat tonul, cu scaderi de 47% si respectiv 46%. In Iasi, scaderea numarului de tranzactii a fost de 20%, comparativ cu ianuarie 2021. Scaderea accesibilitatii locuintelor, in special in Cluj-Napoca, cresterea costului imprumutului si oferta redusa de locuinte cu preturi accesibile au fost cativa dintre factorii din spatele acestei evolutii”, precizeaza Gabriel Blanita.

Cum locuintele noi devin din ce in ce mai putin accesibile pentru romani, consultantii Colliers observa un interes crescut pentru chirii. Un studiu recent realizat de Unlock Research pentru Colliers arata ca 15% dintre romanii cu varsta cuprinsa intre 18-55 ani din orase locuiesc cu chirie, iar in randul populatiei de 18-24 ani, proportia celor care stau in chirie se dubleaza. La nivel national, intentia de a cumpara o locuinta in urmatorul an se mentine insa ridicata, 44% dintre respondenti dorind sa faca o astfel de achizitie pana la finalul anului. Totusi, numarul celor care locuiesc in prezent cu chirie si au in plan sa-si cumpere o casa este in usoara scadere fata de anul trecut, cand putin peste 50% doreau sa faca acest pas. In Bucuresti, intentia de cumparare se mentine usor peste 50%, in timp ce in orasele mari este de aproximativ 35%.

„Pe masura ce ecartul dintre rata si chirie se reduce, pe fondul cresterii preturilor pe piata si a inaspririi conditiilor de creditare, observam o cerere din ce in ce mai mare pentru chirii. Aceasta cerere a fost satisfacuta pana in prezent de mici investitori care achizitionau pachete de apartamente si le scoteau pe piata de inchiriere, dar acum incepe sa atraga si atentia jucatorilor mari. Deja nu mai vorbim la viitor despre dezvoltarea segmentului rezidential destinat inchirierii si trendul continua. De altfel, avem discutii cu mai multi dezvoltatori si investitori privind constructia de ansambluri destinate exclusiv inchirierii in cateva zone din Bucuresti si am intermediat recent o tranzactie de teren pentru un astfel de proiect, potentialul de dezvoltare pentru acest sector ajungand la circa 5.000 de unitati in Bucuresti, in urmatorii 2-3 ani”, conchide Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.