Anul 2022 s-a incheiat cu un grad considerabil de activitate pentru sectorul industrial si logistic, cu circa 830.000 de metri patrati de contracte de inchiriere incheiate, in crestere semnificativa fata de 675.000 de metri patrati in anul precedent, potrivit raportului anual publicat de Colliers, cu mentiunea ca rezultatul probabil nu reflecta adevarata amploare a pietei locale, avand in vedere ca singurele informatii luate in calcul sunt cele publice (fie tranzactii raportate de catre birourile de cercetare locale, fie tranzactii anuntate prin comunicate de presa sau in rapoartele pentru investitori, in cazul companiilor listate la bursa). Consultantii Colliers estimeaza ca pragul de un milion de euro s-ar fi depasit in fiecare din ultimii trei ani, daca ar fi fost incluse si tranzactiile directe care deseori ajung sa nu fie raportate. Stocul total de spatii industriale si logistice moderne din Romania a ajuns la aproape 6,2 milioane de metri patrati, in crestere cu peste 0,5 milioane de metri patrati fata de anul precedent si exista inca loc semnificativ pentru crestere, raportat la alte tari din Europa Centrala si de Est (CEE).

Aproximativ jumatate din totalul livrarilor au fost facute in apropierea Bucurestiului, iar in ceea ce priveste dezvoltatorii activi, cei mai importanti raman CTP, WDP, Global Vision, VGP. Proiectele care implica transportul multimodal castiga amploare, iar consultantii Colliers remarca si aparitia primului proiect cu transport aerian de marfa de la CTP din Oradea. In plus, proiectele mai flexibile destinate intreprinderilor mici si mijlocii sau celor care cauta suprafete mai mici devin, de asemenea, tot mai frecvente.

Bucurestiul a scazut si mai mult in ceea ce priveste ponderea totala a inchirierilor, la aproximativ 48% din total, fata de circa 63% in anul precedent, consultantii Colliers explicand ca acest lucru este in principal rezultatul unor tranzactii importante in afara capitalei, dar si al faptului ca subpietele mai noi si mai putin consolidate sunt in crestere. Prin urmare, pe termen mediu, probabil ca vor exista mult mai multe tranzactii pe piete precum Oradea sau Constanta. Astfel de tranzactii ar trebui sa fie alimentate de dezvoltarea rapida a infrastructurii, numeroasele miliarde de euro alocate Romaniei prin intermediul fondurilor UE permitand o mai mare conectivitate intre anumite regiuni, precum si deblocarea altora noi, cum ar fi Moldova, care a fost oarecum izolata de restul tarii.

„In ceea ce priveste contractele de inchiriere, rezultatele de anul trecut sunt impresionante in comparatie cu anii de dinaintea pandemiei, cand media se situa putin sub nivelul de 500.000 de metri patrati. In timp ce volumul mediu al tranzactiilor a ramas mai mult sau mai putin neschimbat fata de anul precedent, la sub 7.000 de metri patrati, au fost incheiate cateva tranzactii de inchiriere de dimensiuni considerabile. Cel mai mare proiect al anului a fost noul centru de distributie H&M din Ploiesti, care este dezvoltat de CTP pe o suprafata de aproximativ 88.000 de metri patrati. Acesta este unul dintre rarele cazuri in care o tranzactie se situeaza in jurul nivelului de 100.000 de metri patrati, dar reprezinta un progres fata de acum 3 sau 4 ani, cand nu existau tranzactii de asemenea dimensiuni. In plus, anul trecut au fost incheiate alte cateva tranzactii de peste 50.000 de metri patrati, iar in prezent sunt in curs de negociere mai multe astfel de tranzactii mari”, explica Victor Cosconel (foto), Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Aproape jumatate din totalul contractelor de inchiriere a fost generat de diverse companii care vand produse de larg consum sau de marii retaileri/FMCG, la care se adauga sectorul e-commerce. Avand in vedere ca cei mai multi dintre operatorii de logistica si curierat (alti 17%) sunt predispusi la o dependenta mare de sectorul de consum sau lucreaza pentru companii legate de acesta, se poate spune ca piata ramane in mare masura determinata de cat de ridicate au fost cheltuielile casnice in ultimii ani. Astfel, consultantii Colliers se asteapta ca productia sa creasca substantial in urmatorii cativa ani, avand in vedere tendinta de re-shoring (pe fondul razboiului din Ucraina si al unor schimbari geopolitice mai mari in ceea ce priveste Asia), dar o mare parte dintre aceste noi unitati vor ajunge in proprietatea chiriasilor, deci nu vor aparea in statistici.

Ratele de neocupare raman la niveluri de o singura cifra si sunt relativ scazute in unele subpiete, cum ar fi Bucuresti sau Cluj-Napoca, desi alte piete par sa aiba o problema de supraoferta, cum ar fi Timisoara. Intre timp, chiriile au ramas sub presiune atat din cauza contextului inflationist, cat si a cresterii costurilor de constructie. Acest lucru a avut ca efect faptul ca nivelul chiriilor a ajuns pana la 4,5 euro pe metru patrat in Bucuresti, in medie poate in jur de 4,3 euro pe metru patrat, cu niveluri nu mult mai mici in comparatie cu aceasta valoare in alte parti ale tarii.

„Avand in vedere flexibilitatea mare pe care o au dezvoltatorii, cum ar fi capacitatea de a livra proiecte de tip BTS intr-un interval de timp scurt, plus ponderea scazuta a dezvoltarilor speculative in 2022, rata de neocupare a ramas in mare parte scazuta. Aceasta lipsa de spatii a insemnat ca cei care cauta suprafete mai mici ar putea fi nevoiti sa depaseasca durata obisnuita de inchiriere, de aproximativ 5 ani, daca doresc sa obtina un contract intr-un spatiu construit la cerere. Mai mult, vestea buna este ca si costurile pentru materialele de constructii s-au stabilizat de la sfarsitul anului 2022 si chiar ar putea sa inceapa sa scada putin, mai ales daca acestea ajung sa urmeze dinamica materiilor prime de pe pietele financiare”, spune Lucian Opris, Director | Tenant Services Office 360 & Industrial Agencies la Colliers.

Tot un aspect pozitiv este si faptul ca numarul de autostrazi de mare viteza care urmeaza sa fie inaugurate in acest an ar putea fi un record pentru Romania: mult peste 100 de kilometri s-ar adauga, ducand reteaua totala de autostrazi la aproximativ 1.100 de kilometri. Partea sudica a autostrazii A0 (soseaua de centura externa a Bucurestiului) si unele portiuni ale noii autostrazi care leaga Pitestiul de Craiova sunt cele mai mari completari, punand un accent deosebit pe noile destinatii potentiale pentru dezvoltari industriale. De fapt, partea de sud a Bucurestiului este deja exploatata de unii dintre dezvoltatorii traditionali, CTP extinzand considerabil un proiect pe care l-a achizitionat in 2021 in Popesti-Leordeni (partea de sud-est a Bucurestiului), iar WDP a cumparat recent un teren de dimensiuni mari in aceeasi regiune.

Perspectivele sunt in continuare incurajatoare pentru sectorul industrial si logistic local. In timp ce Romania are un nivel de consum similar (indici de volum) cu cel al Poloniei sau al Cehiei, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decat in aceste tari. Acest lucru inseamna ca atat cererea, cat si expansiunea ar trebui sa ramana consistente in viitor, chiar si fara a lua in considerare faptul ca atat Polonia, cat si Cehia actioneaza ca centre de distributie regionale intr-o masura mult mai mare decat Romania.

In general, 2023 pare sa fie un an stabil, dar plin de provocari, in contextul unor rate ale dobanzii mai mari. Indiferent de cum se va incheia, consultantii Colliers sunt in continuare optimisti in ceea ce priveste evolutia pe termen lung a pietei romanesti de I&L, care ar trebui sa ajunga la 10 milioane de metri patrati de depozite moderne inchiriabile pana la sfarsitul acestui deceniu.