In ton cu incetinirea economiei, si piata imobiliara din Romania da ceva semne de lentoare pe mai multe segmente, insa rezultatele raman destul de solide in general, spun expertii Colliers Romania intr-o radiografie pentru prima jumatate de an. Piata spatiilor logistice si industriale ofera cele mai promitatoare rezultate, crescandu-si activitatea de inchirieri cu aproximativ un sfert fata de aceeasi perioada a anului trecut. Si in zona de birouri, prima jumatate de an a avut in Bucuresti un volum de inchirieri in crestere cu peste 20% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la aproximativ 160.000 de metri patrati. Pe fondul dobanzilor in crestere, rezultate mai putin favorabile s-au inregistrat in zona tranzactiilor investitionale, unde volumele s-au injumatatit, precum si in zona rezidentiala, unde vanzarile au scazut accelerat.

„Contextul actual nu este cel mai usor, in conditiile in care economia transmite semnale mixte, vedem si vesti bune, si semnale oarecum ingrijoratoare, mai ales cu privire la economia globala. Piata imobiliara locala merge in ton cu aceste evolutii, dar fiecare sector traieste diferit prezentul. Probabil cea mai solida piata este cea a spatiilor industriale, unde in mod clar nu s-a tinut ritmul cu pasul rapid de dezvoltare a economiei si a pietei de consum locale din ultimul deceniu, iar acum, mai nou, e tot mai evidenta si tendinta de relocare a activitatilor logistice si de productie in contextul tensiunilor geopolitice”, spune Laurentiu Lazar, Managing Partner & Head of Investment in cadrul Colliers Romania.

Astfel, potrivit datelor disponibile in spatiul public, in prima jumatate de an s-au inchiriat aproximativ 500.000 de metri patrati de spatii logistice moderne, aproape dublu comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, fara a lua in calcul tranzactiile directe care nu sunt publice (inclusiv prelungiri de contracte). O schimbare destul de importanta fata de alti ani ar fi ca Bucurestiul reprezinta doar o treime din totalul tranzactiilor de inchiriere, tendinta pe care expertii Colliers o asteapta de ceva timp, in contextul in care dezvoltarile de infrastructura, disponibilitatea fortei de munca si dezvoltarea regionala imping tot mai multe firme sa caute spatii logistice in alte zone decat langa capitala. In trecut, Bucurestiul reprezenta si peste jumatate din totalul tranzactiilor de inchiriere.

Pentru piata office, primul trimestru al anului a foarte slab, dar a fost urmat de un trimestru doi care este printre cele mai solide nu doar din ultimii ani si care ar fi fost considerat printre cele mai bune si inaintea pandemiei. Aproximativ 160.000 metri patrati de spatii de birouri moderne au fost inchiriate in Bucuresti in primele sase luni ale anului, comparativ cu circa 130.000 de metri patrati in aceeasi perioada din 2022. Totusi, cererea noua s-a ridicat la doar 45.000 metri patrati, in scadere cu 40% fata de 2022.

„Exista ceva semne de incetinire a apetitului de inchiriere de birouri din partea firmelor, in acelasi timp nu vedem un calendar prea incarcat de livrari de cladiri noi la orizont, care sa puna presiuni pe chirii. Dimpotriva, s-ar putea ca daca piata isi revine putin sa ramanem chiar fara spatii pe care sa le putem prezenta firmelor. Deja vedem ceva presiuni pe chirii in zonele fara spatii vacante. Mai departe, din zona vestilor pozitive pentru acest sector, se pare ca tot mai multe firme preseaza pentru o revenire a angajatilor pe perioade mai extinse la birou, chiar daca formatul de lucru hibrid se mentine”, precizeaza Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Mai departe, zona spatiilor comerciale trece printr-o perioada mai dificila pentru chiriasi. Desi vanzarile au crescut si activitatea este mai degraba peste nivelul dinaintea pandemiei, firmele resimt presiuni asupra marjelor pe fondul chiriilor in crestere (inclusiv a costurilor administrative). Totusi, apetitul ramane unul solid din partea dezvoltatorilor, iar planurile pentru acest an depasesc 200.000 metri patrati de spatii comerciale noi (desi o parte ar putea fi amanate in contextul intarzierilor in 2024), fiind cel mai aglomerat calendar de peste un deceniu.

Si pentru terenuri a fost o prima jumatate de an destul de solida, cu un volum total de terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale de aproximativ 250 milioane euro, aproape la jumatate din cat am inregistrat pentru intreg anul 2022. Colliers include in aceasta cifra doar terenurile pentru birouri, spatii comerciale, proiecte rezidentiale, fara spatii industriale. Totusi, interesul pentru achizitii noi pare sensibil mai scazut in a doua parte a anului, multi potentiali cumparatori fiind in asteptare de noi oportunitati. De cealalta parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nici o presiune sa cedeze prin coborarea preturilor, astfel ca se estimeaza o incetinire a activitatii. Volumul inregistrat in prima jumatate de an este generat aproape in proportii egale de sectorul rezidential si de cel de retail.

„In zona tranzactiilor investitionale avem o injumatatire a volumelor, la aproape 170 milioane euro in primul semestru din 2023. In mod clar, dobanzile in crestere si contextul mai incert au creat un ecart mai mare intre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor, chiar daca pe piata exista un numar important de proiecte care pot genera un volum semnificativ in a doua parte a anului. Felul in care se vor inchide sau nu aceste tranzactii va fi o provocare pentru piata locala”, puncteaza Laurentiu Lazar.

De altfel, in zona tranzactiilor imobiliare se remarca o incetinire substantiala a activitatii fata de ultimii doi ani, dar reprezentantii Colliers spun ca este mai degraba vorba de o revenire la normalitate.

In zona rezidentiala, consultantii Colliers remarca o tot mai mare atentie acordata atat de clienti, cat si de dezvoltatori, zonei de PRS – apartamente de inchiriat in cladiri dedicate. Aceasta vine atat pe fondul dobanzilor mai mari, care au facut ca rata lunara pentru achizitia unui apartament sa fie mai mare decat o chirie echivalenta, dar si pe fondul altor tendinte, cum ar fi schimbarea generationala – in contextul in care tinerii cauta tot mai multa flexibilitate – sau faptul ca unele firme incearca sa ofere angajatilor pachete de beneficii mai avantajoase, iar apartamentele cu chirie subventionata pot fi o varianta.

„Dupa o efervescenta absoluta in perioada 2021-2022, intalnita nu doar in Romania si nu doar in zona rezidentiala, anul 2023 a inceput cu o scadere a vanzarii de apartamente la nivel national cu aproximativ 20% fata de primul semestru din 2022. Dobanzile mari si-au spus cuvantul, precum si puterea de cumparare erodata putin de inflatie. Totusi, ritmul de vanzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 si cu aproximativ 30% mai mare decat cel din 2019, asadar nu pare nicidecum o evolutie slaba”, conchide Silviu Pop.