Piata logistica si industriala din Romania a devenit tot mai solida in ultima vreme, cu un nivel record al activitatii de inchiriere in ultimii doi ani care a alimentat dezvoltarea robusta, ducand la o crestere medie a stocului de aproximativ 15-20% pe an, potrivit raportului "ExCEEding Borders I&L" publicat de Colliers. Si 2022 a inceput intr-o nota pozitiva in ceea ce priveste activitatea de inchiriere, cu o baza solida de tranzactii care urmeaza sa fie finalizate. In viitor, consultantii Colliers se asteapta si la un boom in segmentul spatiilor de depozitare moderne destinate intreprinderilor mici si mijlocii si a proiectelor de tip Last-Mile.

Stocul modern de spatii industriale si logistice din Romania a ajuns la 5,6 milioane de metri patrati la sfarsitul anului 2021, ceea ce reprezinta a treia cea mai mare piata I&L in 15 dintre cele mai mari economii din zona Europei Centrale si de Est, iar dezvoltatorii au in constructie inca 470.000 de metri patrati de spatii moderne, potrivit raportului "ExCEEding Borders I&L" al Colliers. Impreuna cu livrarile din primul semestru, inseamna ca Romania va sari de 6 milioane metri patrati pana la finalul anului 2022. Bucurestiul acopera aproximativ jumatate din stocul de spatii industriale si logistice din Romania, dar cresterea rapida a oraselor regionale din ultimul deceniu, cu o dinamica favorabila a pietei muncii care a alimentat consumul in aceste orase, a facut loc unor oportunitati mai numeroase si in alte parti ale tarii, care se vor dezvolta mai repede pe termen mediu. In alte tari cu o economie regionala dezvoltata si unde distantele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este mult mai mica pe piata de spatii industriale. De exemplu, Varsovia reprezinta mai putin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, in timp ce Praga reprezinta o treime din stocul din Cehia.

Rata de neocupare pentru spatiile de depozitare premium a ramas la nivel de o singura cifra, in jurul valorii de 6% in medie, ceea ce este usor peste media din ECE-15, iar chiriile pentru spatiile de depozitare clasa A din Romania au fost, de asemenea, destul de stabile in ultimii ani, intre 3,5 si 3,9 euro pe metru patrat, unul dintre cele mai scazute niveluri din ECE-15, din cauza concurentei puternice in zona ofertei. Totusi, avand in vedere cresterea preturilor la materialele de constructie, se observa presiuni semnificative de crestere a chiriilor in 2022. Astfel, chiriile pentru spatii bune de clasa A sunt cotate mai degraba in jurul valorii de 4,3 euro pe metru patrat, mergand chiar spre 4,5 euro pe metru patrat in anumite cazuri..

„In afara de cererea traditionala pentru formate mai mari, spatiile pentru afaceri mici (SBU) si logistica de proximitate (LML) devin mai atractive. Stocul cu adevarat modern din Romania este limitat si doar in ultimii ani a dat semne de crestere mai robusta in perspectiva. Daca ne uitam strict la SBU-uri, exista doar cateva scheme moderne de depozitare pe care le putem lua in calcul, iar acestea vor servi drept teren de testare pentru a vedea daca exista potential. Proiectele de tip last-mile au inceput, de asemenea, sa se dezvolte mai rapid abia recent. Avand in vedere densitatea mare a populatiei pe care o are un oras ca Bucurestiul, infrastructura generala de transport a devenit din ce in ce mai solicitata. Cu alte cuvinte, nevoia de proiecte de tip last-mile si, chiar mai relevant, de logistica de oras are sens pe termen lung. Cererea pentru aceste formate a inregistrat o crestere a solicitarilor in ultimii 3 ani", explica Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Aparitia depozitelor moderne destinate intreprinderilor mici si mijlocii in Romania este o dovada ca piata locala se maturizeaza si ofera oportunitati pentru un dezvoltator imobiliar, spun consultantii Colliers. Cresterea puternica si continua si revenirea macroeconomica din ultimii ani au actionat drept catalizatoare pentru aparitia unor companii puternice in zona IMM-urilor, astfel incat nu mai este cazul in care numai marii chiriasi isi pot permite sau au nevoie de depozite de clasa A. In plus, forta de munca competitiva si materializarea sporita a potentialului neexploatat al Romaniei in materie de infrastructura a continuat sa atraga mari jucatori care au nevoie de solutii I&L.

In timpul pandemiei, sectorul I&L s-a bucurat de un interes sporit din partea chiriasilor, atat din sectorul comertului electronic, cat si din partea operatorilor logistici care isi ofera serviciile pentru retailerii online. Consultantii Colliers arata ca tendinta de crestere a comertului electronic va continua sa se accentueze pe termen lung, dar aceasta crestere va fi mai lenta decat la inceputul pandemiei. Razboiul in curs de desfasurare din Ucraina a provocat noi perturbari ale lanturilor de aprovizionare, cresterea preturilor la combustibili si disponibilitatea mai scazuta a materialelor de constructii, iar toti acesti factori influenteaza foarte mult nu numai pietele I&L din ECE-15, ci si din intreaga lume.

In aparenta, conflictul din Ucraina a avut un impact minim asupra pietei I&L si, in sens mai larg, asupra economiei romanesti. Ramnificatiile geopolitice si economice pe termen lung sunt inca devreme de estimat, dar consultantii Colliers considera ca, in cele din urma, acestea se vor dovedi pozitive pentru mediul local de afaceri, deoarece companiile vor dori sa se bazeze pe siguranta oferita de o tara precum Romania (ferm ancorata in NATO/UE), oferind in acelasi timp costuri relativ scazute cu forta de munca. Pe termen scurt am putea vedea unele relocari de activitati de productie/ depozitare in Romania, dar acestea par a fi relative reduse ca impact.

Stocul total de I&L pentru regiunea ECE-15 a crescut la peste 50 de milioane de metri patrati, cu 20 de milioane de metri patrati situati in interiorul si in jurul celor 15 piete de capital. Polonia mentine cea mai mare piata I&L si se apropie de pragul de 25 de milioane de metri patrati. Recentul raport "ExCEEding Borders I&L", publicat de Colliers, indica faptul ca toate tarile CEE-15 au inregistrat o crestere a solicitarilor de spatii SBU/LML. Acest lucru este legat, printre altele, de dezvoltarea semnificativa a sectorului comertului electronic si a serviciilor de curierat. Acesti factori inseamna ca in trimestrele urmatoare ne putem astepta la o noua dezvoltare semnificativa a acestui segment de piata in ECE-15. Stocul total de spatii tipice de SBU / Last Mile Logistics in tarile ECE-15 reprezinta peste 3 milioane de metri patrati, iar alti 500.000 de metri patrati de spatii de acest tip sunt in constructie.