Volumul tranzactiilor cu active imobiliare generatoare de venituri - birouri, spatii de retail, logistice si industriale si hoteluri - din Europa Centrala si de Est a revenit pe crestere anul trecut, evolutie sustinuta mai ales de performantele inregistrate de Romania si Slovacia. Romania a avut o crestere de aproape 40% a volumului investitional, trecand astfel pe pozitia a treia in regiune, dupa Polonia si Cehia, din punct de vedere al valorii tranzactionate in 2022, arata datele companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

La nivel regional, volumul tranzactionat a totalizat aproape 10,7 miliarde de euro, in crestere cu 6,6% comparativ cu anul anterior, in conditiile in care in 2021 piata s-a contractat cu 4,3%. Cresteri ale volumelor au fost raportate in toate pietele din regiune, cu exceptia Cehiei, care a inregistrat al doilea an consecutiv de scadere.

Astfel, Polonia a avut o crestere de 2,2%, Slovacia de 45,9%, in timp ce in Ungaria avansul a fost marginal, de 0,4%.

 

In Romania, desi a fost tranzactionat un numar usor mai redus de proprietati comparativ cu 2021 (51 fata de 54), volumul total investit in 2022 a atins un record istoric, de aproape 1,3 miliarde de euro, din care doua treimi (944 milioane de euro) a fost parafat in a doua jumatate a anului. Un numar de 12 proprietati au facut obiectul a doua tranzactii de portofoliu, de birouri si de retail.

Cele mai multe active tranzactionate au fost cladiri de birouri, aproape 43% din total (22), in timp ce din sectorul de retail au fost vandute 12 proprietati. In ceea ce priveste segmentul industrial si logistic, 7 active si-au schimbat proprietarul.

Valoarea medie a proprietatilor tranzactionate a crescut de asemenea in 2022, ajungand la 25 milioane de euro fata de 17 milioane de euro in 2021. In plus, pretul mediu la care au fost vandute cladirile de birouri a crescut cu 4,6%, la 2.266 euro/mp, in timp ce proiectele de retail s-au tranzactionat la un pret mediu de 1.310 euro/mp vs 973 euro/mp in 2021, in conditiile in care au fost vandute mai multe proprietati cu profil distressed. Pe de alta parte, cladirile industriale au inregistrat o scadere a pretului pe metrul patrat, respectiv 405 euro/mp comparativ cu 503 euro/mp in 2021, fapt cauzat in principal de lipsa tranzactionarii unor proprietati prime.

Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox: “Intr-un context cu numeroase incertitudini, pietele imobiliare din Europa Centrala si de Est au continuat sa reprezinte o alternativa atractiva de investitii in special pe segmentele principale - birouri, spatii comerciale si industriale. In timp ce in Polonia investitorii straini din piete mature, precum Statele Unite, Germania sau Suedia, au continuat sa domine piata, semnand marile tranzactii, in celelalte piete am remarcat o pondere in crestere a capitalului local, care intelege mai bine particularitatile pietei si are un apetit mai ridicat pentru risc. Astfel, aproape 40% din volumul tranzactionat in 2022 reprezinta plasamente ale investitorilor locali, cei mai activi fiind grupurile Paval Holding din Romania (cu achizitii de peste 450 de milioane de euro pe piata locala) si Adventum din Ungaria (cu achizitii de peste 350 de milioane de euro pe pietele din Ungaria, Cehia si Polonia).”

Cele mai mari tranzactii consemnate in Romania au presupus vanzarea de catre CA Immo a intregului portofoliul de birouri din Romania (6 proprietati) catre Paval Holding (Dedeman), respectiv achizitia de catre MAS Real Estate a unei participatii de 60% din 6 parcuri de retail de la Prime Kapital. O a treia tranzactie care a depasit pragul valoric de 100 de milioane de euro a fost preluarea de catre S Immo a proiectului de birouri Expo Business Park de la Portland Trust. Aceste trei tranzactii cumuleaza mai mult de jumatate din volumul total inregistrat in 2022.

 

Randamentele de referinta au inregistrat o crestere in cea de-a doua jumatate a anului pe toate segmentele de piata, pe fondul cresterii costurilor de finantare, in linie cu evolutia din intreaga Europa Centrala si de Est. Astfel, in piata de birouri si in cea de retail randamentele au crescut cu 25 puncte procentuale, in timp ce in segmentul industrial avansul a fost de 15 puncte procentuale. Chiar daca scumpirea finantarii va continua sa puna presiune pe yieldurile de vanzare, diferenta dintre piata locala si tarile din Europa Centrala si de Est, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, se mentine relativ ridicata pe toate segmentele imobiliare (100 - 250 puncte procentuale).