In ciuda multor voci care anuntau „prabusirea” pietei imobiliare, pe fondul atingerii unei „bule speculative”, locuintele din marile orase din Romania au continuat sa se scumpeasca per ansamblu, potrivit indicelui Kiwi Finance, dar, in mod imbucurator, au ajuns la niveluri de accesibilitate record, in conditiile in care nevoia de unitati noi este cu mult peste oferta, insa creditarea ipotecara a scazut si nu a mai asigurat suport pentru tranzactii. Imbunatatirea accelerata a accesibilitatii locuintelor in marile orase s-a produs atat pe fondul avansului salariilor de 3 ori mai rapid decat al preturilor medii la locuinte, cat si al scaderii accentuate a vanzarilor de unitati, in special pe segmentul de locuinte noi, pe fondul prudentei si al scaderii diponibilitatii cumparatorilor de a accepta nivelurile de pret prea ridicate afisate de dezvoltatorii imobiliari prinsi in capcana cresterilor semnificative a costurilor in constructii, coroborat cu cresterea costurilor cu dobanzile.

Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din Romania, a incheiat anul 2022 cu un nivel record de credite intermediate, de 400 milioane de euro, in crestere cu 15%, de aproape 5 ori mai rapid decat creditarea populatiei per ansamblul sistemului bancar, pe fondul unor afaceri de circa 45 milioane lei. Dintre creditele intermediate de Kiwi Finance, 91% sunt imprumuturi ipotecare, iar 9% credite de consum.

 

In ceea ce priveste primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, in scadere cu 15% fata de semestrul precedent (S2 2022) si cu 19% fata de perioada similara din urma cu un an, creditarea fiind afectata de cresterea dobanzilor odata cu inflamarea IRCC si ROBOR, cat si de prudenta consumatorilor. In ciuda scaderilor, Kiwi Finance a devansat semnificativ piata, care se pare ca pe segmentul creditelor ipotecare a scazut la jumatate.

Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populatiei per ansamblul sistemului bancar a avansat usor in primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei. Numai ca statistica BNR pare ca mascheaza o scadere puternica a creditelor cu adevarat noi, intrucat acest volum de credite “noi” afisat de BNR inglobeaza si refinantarile/reclasificarile de credite, care au o pondere importanta, mai ales in contextul schimbarilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte multi imprumutati. Intr-un raport publicat recent, BNR precizeaza ca in primul trimestru din 2023 volumul creditelor ipotecare noi a scazut cu 50% fata de primul trimestru din 2021, ceea ce inseamna ca aceste operatiuni sa fi fost inregistrate la volumul total de credite „noi” si sa fi depasit chiar volumul de credite cu adevarat noi.

Totodata, nemaiavand suportul creditarii, statistica ANCPI arata ca in primele 6 luni din 2023 numarul tranzactiilor cu unitati individuale (apartamente) a scazut cu 22% fata de perioada similara de anul trecut (S1 2022), pana la 66.497, si cu 26,1% fata de semestrul anterior (S2 2022).

 

La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente si case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, in urcare cu 5,5% fata de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp), fiind singurul indice imobiliar din intreaga piata bazat strict pe valoarea tranzactiilor si nu pe anunturi. In paralel, salariul mediu net la nivel national a avansat cu 15,5%, pana la 4.543 lei (915 euro) in mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) in iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuintelor s-a imbunatatit semnificativ, pana la 1,62, un nivel record, de la 1,76 in urma cu noua luni, desi o astfel de statistica la nivel national nu este atat de relevanta, ci tendintele de la nivelul marilor orase.

Privind la nivelul principalelor orase, desi gradul de accesibilitate a locuintelor din Bucuresti a atins o cea mai buna valoare din perioda creditarii ipotecare moderne (de dupa 2006), de doar 1,38, capitala a fost depasita in premiera la acest capitol de Timisoara, unde indicele de accesibilitate s-a imbunatatit pana la 1,30, ambele valori constituind recorduri.

Timisoara a inregistrat aceasta imbunatatire a accesibilitatii locuintelor, cea mai accelerata dintre marile orase, pe fondul faptului ca salariile au cunoscut cel mai mare avans din tara in ultimele 10 luni, de 20,5%, pana la 5.157 lei (1.039 euro), pe cand preturile locuintelor au avansat doar cu 1,2, pana la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. In acelasi timp, salariul mediu net din Bucuresti a crescut cu 15,6%, pana la 6.042 lei (1.217 euro), iar preturile medii ale locuintelor au urcat cu 5,8%, pana la 1.685 euro/mp, arata indexul Kiwi Finance.

Sibiul si Ilfovul urmeaza in clasamentul accesibilitatii locuintelor intre marile orase, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Daca in Sibiu locuintele s-au scumpit cu 4,1%, pana la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, pana la 4.677 lei (942 euro), in timp ce in Ilfov locuintele au inregistrat cea mai puternica scumpire, cu 15,5%, pana la 1.390 euro/mp, insa salariile au avansat mai rapid, cu 20%, pana la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance si ale INS.

Brasovul si Cluj-Napoca urmeaza in clasamentul accesibilitatii locuintelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, dupa ce pretul mediu al locuintelor din Brasov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, pana la 4.103 lei (827 euro), in timp ce in Cluj-Napoca locuintele s-au scumpit cu 11,6%, pana la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).

Constanta si Oradea, orasele care aveau cele mai scumpe locuinte in raport cu nivelul salarial in urma cu 9 luni, au consemnat imbunatatiri puternice ale accesibilitatii, cele mai rapide de dupa Timisoara, pana la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 in septembrie 2022. Constanta si Oradea sunt si singurele orase mari in care s-au inregistrat ieftiniri ale locuintelor in acest interval, cu 1,5%, pana la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, pana la 1.269 euro/mp, in timp ce salariul mediu net a crescut in ambele cazuri producand un efect de levier, cu 16,2%, pana la 4.005 lei (807 euro) in Constanta, si cu 9,2%, pana la 3.471 lei (699 euro) in Oradea.

 

Desi salariile au avansat considerabil, preturile medii la apartamente au explodat in ultimele 9 luni in Ilfov si Cluj-Napoca, crescand cu 24,3%, pana la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, pana la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul cresterii salariului mediu net au facut ca Ilfov si Cluj-Napoca sa fie singurele orase in care accesibilitatea apartamentelor a scazut comparativ cu septembrie 2022, ajungand la 1,67, repectiv 1,78.

Cele mai mici preturi medii la apartamente in raport cu salariile au ajuns sa fie in Timisoara, dupa o imbunatatire accelerata, apoi in Bucuresti, indicele de accesibilitate atingand valori nemaiintalnite, de 1,32, respectiv 1,38. Daca salariile au crescut semnificativ in Timisoara si Bucuresti, preturile medii la apartamente aproape ca au stagnat in Timisoara, ajungand la 1.376 euro/mp, in timp ce in capitala au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.

In schimb, orasele care aveau cele mai putin accesibile apartamente in urma cu 9 luni, Constanta si Oradea, sunt cele care acum au inregistrat singurele scaderi la nivelul preturilor medii, cu 4,1%, pana la 1.518 euro/mp, respectiv cu 6,8%, pana la 1.331 euro/mp, in contrast cu piata, potrivit indexului Kiwi Finance, ceea ce a facut ca indicele de accesibilitate sa se imbunatateasca puternic in aceste doua orase, pana la 1,88, respectiv 1,90.

In schimb, Brasovul a ajuns sa aiba cele mai putin accesibile apartamente din marile orase din tara, desi gradul de accesibilitate s-a imbunatatit pana la 1,96, pe fondul faptului ca pretul mediu a crescut usor, cu 2,7%, pana la 1.622 euro/mp, mult mai lent decat salariile.

Totodata, in Sibiu, preturile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel ca indicele de accesibilitate s-a imbunatatit pana la 1,48, a treia cea mai buna valoare dupa Timisoara si Bucuresti.

 

Din cauza lipsei unei oferte decente de case in Bucuresti, pretul mediu a consemnat o crestere semnificativa, cu 23,5% in doar 9 luni, pana la 1.720 euro/mp, adica depasind in premiera pretul mediu la apartamente. Totusi, cresterea puternica de pret la casele din capitala nu este relevanta intrucat s-a produs pe fondul unui numar modest de tranzactii, cel mai mic din toata tara, cumparatorii neavand aproape ce sa cumpere. De asemenea, Constanta a inregistrat o scumpire accelerata a caselor, cu 18,7%, pana la 1.227 euro/mp. Astfel, Bucurestiul si Constanta sunt singurele orase in care a survenit o inrautatire a indicelui de accesibilitate pe segmentul de case, pana la 1,41, respectiv 1,52.

Pe de alta parte, accesibilitatea caselor s-a imbunatatit puternic in Sibiu si Timisoara, pana la 1,16, respectiv la 1,21, dupa ce preturile medii au scazut cu 10,7% in Timisoara, respectiv aproape au stagnat in Sibiu. Brasovul si Ilfovul au consemnat, de asemenea, o imbunatatire semnificativa a indicelui de accesibilitate, pana la 1,15, cea mai buna valoare din marile orase, respectiv pana la 1,30. Totuldupa ce pretul mediu a scazut cu 2,9% in Brasov, la 951 euro/mp, si a urcat cu 4,9% in Ilfov, la 1.222 euro/mp.

Oradea are in continuare cele mai putin accesibile case, desi indicele s-a imbunatatit, pana la 1,73, pe fondul cresterii pretului mediu cu 4,6%, pana la 1.207 euro/mp, arata indexul Kiwi Finance.

 

Daca e sa privim per ansamblul celor 36 de capitale din Europa, Bucurestiul are apartamentele cele mai ieftine in raport cu salariile, capitala Romaniei fiind depasita la acest nivel doar de Bruxelles, care este totusi un oras atipic prin statutul de „capitala UE” pe care il are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.

Dupa cum s-a evidentiat anterior, accesibilitatea apartamentelor din Bucuresti s-a imbunatatit semnificativ, pana la 1,38, pe baza datelor din indexul Kiwi Finance, ceea ce este aproape identic cu indicele de accesibilitate inregistrat in urma cu 9 luni de Bruxelles. Numai ca in acest interval, preturile medii la apartamente au scazut usor in Bruxelles, cu 2,3%, iar salariile au urcat cu 10,4%, producand un efect de levier care a dus la imbunatatirea accesibilitatii apartamentelor, pana la 1,22, de la 1,37 anterior.

 

In analizele anterioare, din mai si octombrie 2022, atrageam atentia ca, date fiind multiplele provocari si incertitudini privind situatia geopolitica din regiune, piata energiei la nivel European, lupta bancilor centrale cu inflatia la nivel global, riscurile majore de recesiune in mai multe zone de pe glob, este posibil ca cererea pe piata imobiliara din Romania sa sufere scaderi importante, atat in ceea ce priveste intentia de cumparare, cat si pe partea solvabilitatii cauzata de cresterea costurilor de finantare. Acest lucru se intampla deja de cateva luni si a continuat in aceeasi tendinta pana in prezent.

De asemenea, semnalam faptul ca in ceea ce priveste oferta, aceasta s-ar fi putut confrunta cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al caror pret presat de scumpirea materialelor, a fortei de munca, a energiei etc ar fi urmat sa nu se intalneasca cu cererea, ceea ce s-a confirmat. Astfel, ajustarea in jos a cererii si-a gasit contraparte pe segmentul imobilelor vechi, si mai putin pe segmentul imobilelor noi.

Pentru urmatoarea perioada, nu se intrevede o imbunatatire a disponibilitatii si solvabilitatii cererii, atat pe fondul riscurilor ce pandesc la orizont, cat si al erodarii sentimentului consumatorilor in aceasta perioada cu inflatii ridicate, coroborat cu costurile de finantare in crestere. Asta inseamna ca am putea vedea in continuare o gripare a vanzarilor de imobile noi, iar astfel indreptarea cererii catre imobilele vechi sa conduca in continuare la imbunatatirea accesibilitatii pana la noi niveluri record.