- Constrangerile financiare si lipsa de predictibilitate si-au pus amprenta asupra pietei spatiilor de birouri. Cu toate acestea, in 2024 am observat o usoara tendinta de crestere a noilor livrari, influentata de evolutia cererilor venite din partea chiriasilor pentru cladiri de birouri boutique, pozitionate in locatii privilegiate, in proximitatea mijloacelor de transport in comun si in apropierea principalelor puncte de interes precum centre comerciale, institutii de invatamant sau centre medicale. Evolutia lenta pe acest segment este si un efect al incertitudinilor economice si adoptarii pe scara larga a modelului de lucru hibrid, dar si a unor provocari majore cauzate de inflatie si, in special de lipsa autorizatiilor de construire. In primul semestru al acestui an, stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti a atins 3,41 milioane mp, insa estimam ca pana la finalul anului vom avea livrari limitate de noi proiecte, ceea ce, implicit, va genera o crestere a chiriilor, in special pentru zonele din nordul, centrul si vestul orasului. Si pentru 2025 asteptam un volum similar cu cel de anul acesta, dat fiind ca multi dezvoltatori au amanat sau au incetinit proiectele, pe fondul blocajelor urbanistice si al dificultatilor in obtinerea autorizatiilor necesare. Noi, la randul nostru, avem proiecte care pot impulsiona semnificativ piata, cum ar fi Queens Development, programat pentru livrare in primul semestrul al anului 2027, dar si CityZen - proiectul de regenerare a fostei platforme Griro, care ar deschide o noua zona a Bucurestiului, nu doar din perspectiva birourilor, ci si din cea a regenerarii urbane a unei zone de 11 ha cu functiuni multiple - birouri, rezidential, public, retail, educational etc. Cu toate acestea, deficitul de livrari in 2024 si 2025 ar putea genera o neconcordanta intre cerere si oferta, in special pentru spatiile de birouri moderne care respecta standardele ESG. Cu toate acestea, intr-un mediu economic dificil, presiunea asupra chiriilor, care a crescut considerabil din cauza inflatiei in ultimii ani, se mentine.

 

 

Dincolo de cifre, cererea pentru cladiri verzi certificate, care adopta tehnologii eficiente din punct de vedere energetic, materiale sustenabile si facilitati precum incarcarea vehiculelor electrice, parcare de biciclete, spatii de parcare, zone colaborative si solutii inteligente ramane robusta. In acelasi timp, remarcam o crestere a cererii pentru spatii de birouri flexibile, care pot fi inchiriate pe o perioada scurta de timp sau care pot fi adaptate la nevoile in schimbare ale angajatilor. De asemenea, flexibilitatea de amenajare a spatiului este unul dintre aspectele principiale adus in discutie de chiriasi, alaturi de finisajele, dotarile si aspectul general al cladirii. Schimbarea recenta si pozitiva in comportamentul chiriasilor este faptul ca iau in calcul extinderi, si in contextul in care "friendshoring-ul" atrage tot mai multe companii din sectorul serviciilor in Romania. Daca in ultimii trei ani chiriasii nu erau siguri de viitoarele cerinte legate de spatiile de birouri, in prezent acestia au inteles care este suprafata necesara per angajat si au actionat in consecinta, fara a ramane in expectativa. Prognoza este ca in urmatorii ani asteptarile in ceea ce priveste functionalitatea cladirilor si dezvoltarea comunitatilor vor fi tot mai ridicate, iar dezvoltatorii care vor raspunde acestor nevoi in continua schimbare atat prin integrarea spatiilor colaborative pentru relaxare si socializare, cat si prin adoptarea solutiilor inteligente care sporesc eficienta operationala si sustenabilitatea, se vor remarca in acest segment. Si pentru ca am amintit mai sus de importanta pe care chiriasii o acorda cladirilor verzi, certificate energetic, proiecte precum Queens District din nordul Bucurestiului deschid o noua cale in aceasta piata, fiind printre primele cladiri de birouri cu zero emisii de carbon care utilizeaza energie regenerabila, construind o comunitate verde si vibranta intr-o zona extrem de cautata atat de companii cat si de locuitori.

- In urma cu 20 ani, Bucurestiul era la inceputul unui parcurs de dezvoltare accelerata, care acum s-a transformat treptat intr-un oras modern si dinamic. Sectorul cladirilor de birouri a suferit schimbari in ultimul deceniu, fiind influentat de factori precum avansul tehnologic, schimbarile demografice si, cel mai recent, pandemia. Speedwell Development, cu o istorie de 10 ani pe piata, a facut parte din aceasta calatorie extrem de interesanta. Am crezut de la bun inceput in faptul ca cererea crescuta de spatii de birouri moderne, sustenabile si eficiente va ridica standardele de calitate, asa ca suntem mandri sa vedem cum cladirile de birouri au devenit adevarate hub-uri, integrand sisteme inteligente de management, infrastructura IT avansata si materiale sustenabile, la fel ca toate proiectele de birouri din pietele mature. Totodata, am observat o trecere de la conceptul de open-space traditional catre spatii mai flexibile si adaptabile, care sa raspunda nevoilor diverse ale angajatilor. Au aparut concepte inovative precum birourile modulare, open-space-ul hibrid si zonele colaborative, toate gandite pentru a imbunatati experienta de lucru. Designul cladirilor de birouri a devenit un element strategic de branding pentru companii, care reflecta identitatea si valorile organizationale. Materialele naturale sau reciclate au fost utilizate pentru a crea un mediu placut, inspirational, dar mai important - un mediu sustenabil si o comunitate atractiva care sa raspunda viziunii noii generatii de angajati, una mult mai receptiva la aceste aspecte. Puterea de cumparare nu influenteaza in mod direct chiriile in proiectele de birouri, cu toate acestea, motorul din spatele cresterii puterii de cumparare, si anume majorarea salariilor, are un impact direct asupra costurilor chiriei. Desi piata romaneasca putea sustine un nivel rezonabil al chiriilor pentru a compensa randamentul la data vanzarii, datorita unui cost salarial scazut, in comparatie cu Europa de Vest, acest lucru se schimba rapid. Romania nu mai este considerata o tara cu costuri scazute, iar acest lucru ii impinge pe chiriasi sa se orienteze catre alte modalitati de economisire, nu prin cresterea preturilor de inchiriere pentru spatiile conforme cu ESG, ci prin inchirierea unui spatiu mai mic.

 

- In primul rand, cu riscul de a ma repeta, incep prin a spune ca Bucurestiul are nevoie de un plan pe termen lung in ceea ce priveste dezvoltarea si de un Plan Urbanistic General dupa care dezvoltatorii sa se ghideze, astfel incat Capitala sa ramana un pol de dezvoltare in Europa Centrala si de Est. Autoritatile trebuie sa constientizeze, in acest moment, ca este nevoie de un nou masterplan al orasului. De aici ar trebui sa plecam. Acum, din pacate, nu exista niciun fel de viziune, nu exista o directie clara a modului in care dezvoltatorii au voie sa construiasca proiectele, nu avem criterii de pe urma carora sa ne ghidam, ceea ce ne face sa dezvoltam, de cele mai multe ori, in orb. Este ca atunci cand incerci sa navighezi prin ceata fara o busola.

Speedwell a stabilit un nou standard odata cu lansarea primului nostru proiect Record Park in Cluj-Napoca. Acest mix de facilitati se dovedeste si astazi un succes si este un model de urmat, pentru a evita intoarcerea la tiparele comuniste care separa zonele de lucru si zonele de locuit si care adauga timpi de naveta foarte mari catre sau din aceste zone. Definirea functionalitatilor si posibilitatea de a lasa loc creativitatii reprezinta principala provocare si obligatie pentru administratia publica, la care suntem bucurosi sa contribuim cu know-how-ul nostru.

La nivel general, in Romania, piata imobiliara a inregistrat o redresare treptata, consolidand increderea investitorilor. Insa, astazi, desi foarte importante, investitiile in infrastructura lipsesc, iar acest lucru se vede in trafic la o simpla plimbare prin Bucuresti. Dezvoltarile haotice au impartit orasul in mai multe segmente. Avem unitati de invatamant construite in anumite zone, birouri dezvoltate in special in zona de nord si spatii rezidentiale aflate la periferia orasului, cand am putea avea dezvoltari mixed-used care sa duca la un echilibru intre viata personala si cea profesionala, dezvoltari care sa faciliteze accesul catre mijloacele de transport in comun si care sa puna accent pe conceptul orasului de 15 minute. Pe langa faptul ca Romania este o tara extrem de frumoasa, beneficiaza si de un context favorabil in ceea ce priveste nearshoring-ul, devenind o destinatie atractiva pentru companiile care doresc sa-si extinda operatiunile aproape de pietele europene. Forta de munca bine pregatita, cu competente solide in domenii tehnice si IT si costurile inca competitive sunt doar cateva dintre avantajele pe care Romania le ofera.

In ciuda provocarilor, piata dezvoltarilor de cladiri de birouri si retail din Romania are potential de crestere. Ma bucur sa spun ca Speedwell are capacitatea de a se adapta la schimbarile actuale ale pietei si de a identifica zonele cu cerere puternica. Iar aceasta adaptabilitate, intr-un mediu competitiv, ne permite sa ramanem unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piata imobiliara si sa contribuim la dezvoltarea sustenabila a sectorului imobiliar. Privind catre viitor, sunt constient de provocarile pe care le vom intampina. Cu toate acestea, sunt convins ca, la fel ca si pana acum, experienta si cunostintele noastre ne vor ajuta sa privim piata in ansamblu si sa identificam oportunitatile de investitii.

 

- Un factor major care a influentat anul trecut comportamentul consumatorilor este schimbarea modului de lucru, determinat de adoptarea masiva a conceptului "work from anywhere". Astfel, raportat la piata spatiilor de birouri, am observat o tendinta de diminuare a noilor livrari, o evolutie evidenta, avand in vedere rezultatul unor provocari semnificative, precum inflatia sau dificultatile in obtinerea autorizatiilor de construire. In 2024, pentru prima data in ultimii ani, Bucurestiul nu va inregistra livrari de spatii de birouri noi, o situatie care reflecta provocarile intampinate de dezvoltatori in procesul de dezvoltare urbana. Intr-o lume tot mai digitalizata este esential sa se stabileasca un echilibru intre munca de la birou, cea de acasa si regimul hibrid. Insa, nu toate domeniile pot adopta aceleasi solutii. De exemplu, productia sau medicina nu pot functiona eficient de la distanta. Pe de alta parte, industriile creative sau IT se adapteaza mult mai usor la moduri de lucru flexibile. Munca de acasa ofera avantaje, cum ar fi flexibilitatea si economisirea timpului pentru naveta, dar vine, in acelasi timp, cu riscuri precum sentimentul de izolare si dificultati in mentinerea unui ritm de lucru echilibrat. Cred ca digitalizarea muncii vine cu provocari si oportunitati multiple, iar gasirea unui echilibru intre modurile de lucru diferite este esentiala pentru bunastarea angajatilor si eficienta afacerilor. Speedwell Development se afla, de asemenea, intr-un proces continuu de digitalizare, iar cladirile noastre incorporeaza toata tehnologia pe care piata locala o poate absorbi in acest moment. La fel ca in industria hoteliera, managementul operational si property managementul sunt aspectele esentiale in mentinerea atractivitatii spatiilor de birouri pentru angajati. Impreuna cu partenerul nostru SigTree, investim puternic in aplicatii care faciliteaza dezvoltarea unei comunitati.

- In prezent, atentia noastra este impartita in 5 directii majore: proiecte care sunt deja in curs de dezvoltare, cele in faza de pre-lansare, proiecte care ar trebui sa prinda viata, dar din motive "neclare" nu avem inca autorizatiile, oportunitati pentru viitor si, nu in ultimul rand, piata din Polonia. Avansam sustinut cu finalizarea lucrarilor de constructie pentru a treia si ultima cladire a proiectului Triama Residence, dezvoltarea celei de-a doua cladiri rezidentiale a proiectului de regenerare urbana Paltim Timisoara, finalizarea celei de-a treia cladiri si inceperea constructiilor pentru a patra cladire a proiectului rezidential The Ivy si finalizarea primei faze a proiectului The Meadows, unde am vandut deja 66% din case, aflate in curs de dezvoltare. Intre timp, in Bucuresti avem in pregatire lansarea Glenwood Estate in zona Corbeanca, un complex sustenabil si cu acces securizat, dispunand de 209 vile si Queens District, un proiect modern de tip mixed-use care promite sa fie gura de aer proaspat de care zona Floreasca/Barbu-Vacarescu are mare nevoie. 

In Timisoara pe terenul fostei fabrici de textile 1 Iunie SA, pregatim un nou proiect mixed-use ce va pune la dispozitia clientilor unitati rezidentiale si spatii de birouri cu suprafete mici destinate IMM-urilor, iar in Brasov pregatim demararea lucrarilor pentru proiectul mixt Tino, care isi propune sa devina casa unei comunitati tinere, dinamice si sustenabile.

SpacePlus este una dintre inovatiile noastre pe piata locala, reprezentand o solutie pentru IMM-urile care au nevoie de spatii logistice modulare, conectate la infrastructura rutiera. Mai mult depozitele noastre logistice detin absolut toate certificarile si autorizatiile necesare pentru a functiona in deplina siguranta si legalitate. In ceea ce priveste Polonia, deschidem un nou capitol, care va duce Speedwell Development in pozitia de jucator regional si ne va permite chiar sa ne diversificam tipurile de dezvoltari si sa importam know-how pe piata romaneasca pentru proiecte precum locuinte studentesti/ PBSA sau dezvoltarea de spatii rezidentiale de tip build-to-rent, acestea fiind doar cateva noi domenii.

 

- Standardele NZEB sunt un semn de normalitate, iar faptul ca vedem cum sunt implementate in dezvoltarile de cladiri de birouri, rezidentiale, comerciale si logistice ne ofera increderea ca vom putea dezvolta un viitor mai prietenos cu mediul. Din pacate, in cazul segmentelor rezidentiale, de exemplu, perceptia oamenilor este ca implementarea acestor masuri creste semnificativ costul de vanzare al unei locuinte. Realitatea, in schimb, este ca exista un cost initial care este doar cu aproximativ 10% mai mare in comparatie cu o cladire conventionala. Nu numai ca acesta este justificat si se datoreaza utilizarii de tehnologii avansate si materiale de inalta calitate, cum ar fi izolatia de inalta performanta, sistemele eficiente de incalzire si racire si integrarea surselor de energie regenerabila (panouri solare, de exemplu), dar acest cost crescut reprezinta de fapt o investitie care se traduce in economii semnificative pe termen lung, reducand cheltuielile de intretinere si facturile de energie.

In ceea ce priveste caracteristicile de sustenabilitate, proiectele noastre NZEB se concentreaza pe mai multe aspecte care includ aplicarea unei izolatii performante, care minimizeaza pierderile de caldura si imbunatateste confortul termic, precum si implementarea sistemelor eficiente de incalzire si racire, precum pompele de caldura.

 

 

De asemenea, majoritatea proiectelor Speedwell utilizeaza surse regenerabile de energie, precum panourile fotovoltaice, pentru a produce o parte din energia necesara. In plus, gestionarea eficienta a apei este un alt pilon important, realizat prin implementarea sistemelor de colectare si reutilizare a apei pluviale, precum si solutii pentru reducerea consumului de apa. Queens District, de exemplu, va fi unul dintre primele proiecte de pe piata de birouri, daca nu chiar primul din Bucuresti, care va avea zero emisii de carbon, pe langa alte atribute de sustenabilitate precum energia regenerabila, pompe de caldura sau panouri solare, iar acest lucru se va reflecta atat in costurile de operare ale chiriasilor, cat si in impactul redus asupra mediului. Gandim proiecte sustenabile si implementam sisteme eficiente din punct de vedere energetic in toate dezvoltarile noastre, indiferent ca vorbim de office, rezidential sau logistic, iar pentru a asigura finalizarea cu succes a unui proiect si impactul sau viitor asupra comunitatii si mediului, urmam o abordare unica in fiecare dezvoltare.

Cred ca investitia intr-o cladire NZEB nu este doar o alegere sustenabila, ci si una strategica, care poate aduce beneficii financiare pe termen lung si poate imbunatati semnificativ calitatea vietii utilizatorilor, si ma bucur sa vad tot mai multi clienti si chiriasi preocupati de protejarea mediului inconjurator, aspect ce ii determina sa se orienteze catre constructii noi, conforme reglementarilor europene. 

 

- Pe termen mediu si lung, strategia noastra pentru piata locala ramane constanta. Ne angajam sa transformam terenurile industriale abandonate sau deteriorate in comunitati sustenabile, prin reutilizarea cladirilor existente in proiecte de regenerare urbana ample, stabilind astfel un standard in acest domeniu. In plus, ne vom concentra pe dezvoltarea de noi proiecte rezidentiale de tip mixed-use, care sa aduca valoare adaugata comunitatilor si vom investi in extinderea stocului industrial-logistic.