- Segmentele pe care obisnuiam sa le includem sub aceeasi umbrela a pietei imobiliare comerciale, dar pe care le voi elimina din aceasta comparatie, adica cele industriale si logistice, se afla, intr-adevar intr-o situatie foarte diferita in prezent. Imi amintesc ca in perioada pandemiei de Covid, sectorul retail si cel hotelier erau intr-un moment dificil. Cu toate acestea, s-au redresat destul de bine, iar singurul sector care inca sufera este cel de birouri. Munca de acasa inca are un impact asupra acestui segment, iar lucrul in sistem hibrid este, in continuare, preferat.

Observam o tendinta de scadere a noilor livrari pe piata spatiilor de birouri, iar prognoza este ca in doi ani va exista un flux istoric descendent in acest segment. Este o tendinta clara, determinata de o serie de provocari majore - de la inflatie la lipsa autorizatiilor de construire, pana la adoptarea modului de lucru hibrid - care afecteaza direct segmentul office. Desi la finalul primului semestru al acestui an stocul de spatii de birouri moderne din Bucuresti a atins 3,38 milioane de metri patrati, estimam ca segmentul office se pregateste pentru un an 2024 cu livrari limitate de noi proiecte. Aceasta perspectiva va genera, implicit, si o crestere a chiriilor, mai ales in zonele din nordul, centrul si vestul orasului.

Dincolo de cifre, remarcam o crestere a cererii pentru spatii de birouri flexibile, care pot fi inchiriate pe o perioada scurta de timp sau care pot fi adaptate la nevoile in schimbare ale angajatilor. In plus, din dorinta companiilor de a promova un sentiment de comunitate in randul acestora, o tendinta a ultimilor 2-3 ani este orientarea companiilor catre spatii de lucru moderne si sustenabile, cu capacitati tehnologice avansate. In timp ce parcarea este, inca, un factor determinant in alegerea locatiei, accesul facil la mijloacele de transport in comun, precum si statiile de incarcare pentru vehicule electrice, parcarea pentru biciclete sau scutere devin, de asemenea, aspecte relevante pentru majoritatea chiriasilor si dezvoltatorilor de spatii de birouri. 

In ceea ce priveste pretul, in contextul in care volumul constructiilor noi se diminueaza considerabil, pentru anul 2024 estimam o crestere de pret intre 5 si 7%, in special in Bucuresti si in centrele regionale. 

Piata spatiilor de retail a inregistrat o crestere semnificativa, marcand un nivel record de dezvoltari incepand din 2008 si pana in prezent, 2023 fiind un an de referinta pentru acest segment. Datele arata ca in prezent Romania detine un stoc total de 4,23 milioane de metri patrati de spatii de retail moderne, situandu-se pe locul trei in Europa Centrala si de Est, dupa Polonia (cu un stoc de 16 milioane mp) si Cehia (cu 4,5 milioane mp). 

 

 

- Chiar daca ne confruntam cu o criza, care din punctul meu de vedere este normala in contextul cresterii costului finantarii si al materialelor de constructii, ceea ce pune multa presiune si pe cumparatori, Romania ramane o tara competitiva, mai ales daca o comparam cu Vestul Europei. Dupa criza din 2008, bancile au inteles importanta prudentei financiare si au devenit extrem de atente in ceea ce priveste finantarea proiectelor imobiliare, iar aceasta abordare a jucat un rol semnificativ in mentinerea unei piete sanatoase, evitand speculatiile. Cred ca piata imobiliara din Romania a inregistrat o redresare treptata si durabila, ceea ce a consolidat increderea investitorilor si a creat o baza solida pentru dezvoltarile ulterioare. In plus, Romania beneficiaza de un context favorabil in ceea ce priveste nearshoring-ul. Desi situatia din Ucraina este foarte complicata, cu implicatii umane dramatice, acest context deschide noi oportunitati pentru tarile vecine, iar in cazul Romaniei, se observa deja investitii majore in infrastructura, ce contribuie la consolidarea pozitiei sale ca o destinatie pentru investitii straine. 

Privind in perspectiva, sunt constient de provocarile cu care ne vom confrunta. Inflatia in crestere, birocratia si relatia complexa cu autoritatile raman constante in peisajul nostru economic si ar putea avea un impact negativ asupra evolutiei pietei in timp. Cu toate acestea, sunt convins ca, asa cum s-a intamplat si pana acum, experienta si cunostintele noastre ne vor ajuta sa analizam piata in ansamblu si sa identificam noi oportunitati de investitii. Dezvoltarile de tip mixed-use sunt viitorul si aceasta este si directia pe care am ales-o atunci cand am fondat SPEEDWELL. Imbinarea vietii profesionale, a petrecerii timpului liber si a locuirii in acelasi ansamblu reprezinta directia spre dezvoltarile urbane de inalta calitate in viitor.

In ciuda provocarilor, piata dezvoltarilor de cladiri de birouri si retail din Romania are potential de crestere. Ma bucur sa spun ca SPEEDWELL are capacitatea de a se adapta la schimbarile actuale ale pietei si de a identifica zonele cu cerere puternica. Iar aceasta adaptabilitate, intr-un mediu competitiv, ne permite sa ramanem unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piata imobiliara si sa contribuim la dezvoltarea sustenabila si inovatoare a sectorului imobiliar din Romania. 

 

 

- Intr-adevar, in ultimul an ne-am confruntat cu o crestere a pretului atat la energia electrica, cat si la materialele de constructie, care a crescut semnificativ odata cu majorarea ratei inflatiei. Si noi, la fel ca majoritatea colegilor din industrie si nu numai, am incercat sa pastram preturile apartamentelor cat mai aproape de nivelul anilor trecuti. Cu toate acestea, ma bucur sa observ ca, in ciuda contextului putin favorabil al penuriei pe lanturile de aprovizionare si al cresterii ratei inflatiei, intreaga echipa depune eforturi constante pentru a identifica cele mai eficiente solutii, astfel incat proiectele noastre sa continue sa avanseze la capacitate maxima. Suntem multumiti de rezultatele obtinute si avem incredere ca vom reusi sa incheiem anul in conformitate cu graficele stabilite.

 

- Portofoliul nostru numara aproximativ 140.000 mp de spatii de birouri si retail, peste 6.000 de apartamente si 20.000 mp de spatii industriale, cu o valoare totala de aproximativ un 1.3 miliarde de euro. In prezent, in Bucuresti avem in pregatire proiectul CityZen, momentan in faza de autorizare, Glenwood Estate, in zona Corbeanca, si am lansat de curand complexul rezidential The Meadows, in nordul Bucurestiului. In Timisoara, avem in dezvoltare Paltim, proiectul nostru de regenerare urbana cu 236 de apartamente premium, o cladire de birouri de clasa A si spatii de retail, situat pe malul raului Bega. Tot in Timisoara, pe terenul fostei fabrici de textile 1 Iunie SA, pregatim un nou proiect de tip mixed-use, ce va pune la dispozitia clientilor unitati rezidentiale si spatii de birouri cu suprafete mici destinate IMM-urilor.

In Bucuresti, am finalizat primele doua cladiri ale ansamblului rezidential Triama, din zona de est a capitalei, primele doua cladiri, parte din Faza 1 a proiectului The Ivy si am livrat Miro, cladirea de birouri de clasa A cu o suprafata inchiriabila de 23.000 mp. Pe segmentul industrial-logistic, am finalizat prima faza a proiectului Spaceplus West.

In prezent, avem in constructie a treia cladire din proiectul rezidential The Ivy si faza a doua de dezvoltare a Spaceplus West pentru care ne apropiem de momentul finalizarii. In plus, ca parte a planurilor noastre de extindere si a cererii mari din piata, am achizitionat recent un nou teren de 29.000 mp in Popesti-Leordeni, planificat pentru dezvoltarea Spaceplus East.

 

 

- Dezvoltarea de proiecte sustenabile face parte din ADN-ul companiei noastre. Indiferent ca vorbim de segmentul rezidential, office sau industrial, fiecare proiect este dezvoltat in jurul a patru piloni importanti - comunitatea, mediul inconjurator, sustenabilitatea si accesibilitatea.

Astfel, gandim proiecte sustenabile si implementam sisteme eficiente din punct de vedere energetic in toate dezvoltarile noastre. Iar pentru a asigura finalizarea cu succes a unui proiect si impactul sau viitor asupra comunitatii si mediului, urmam o abordare unica in fiecare dezvoltare. Fazele de proiectare si obtinerea permiselor sunt precedate de studii de fezabilitate ESG, care joaca un rol crucial in etapele ulterioare, cum ar fi finantarea proiectului, managementul dezvoltarii, achizitionarea terenului si vanzarea. Ne bazam pe principii precum fructificarea resurselor, accesibilitatea, respectul pentru istorie, comunitate, siguranta si deziderabilitate. In plus, pentru a asigura sustenabilitatea in toate etapele de dezvoltare ale proiectelor noastre, pot afirma cu bucurie faptul ca SPEEDWELL s-a aliniat cu obiectivele Organizatiei Natiunilor si Unite (ONU) privind Afacerile Drepturile Omului, BEROCC (Camera de Comert Belgiano - Luxemburghezo - Romana - Moldoveneasca) si Institutului Regal al Arhitectilor Britanici (RIBA), iar anul trecut am primit premiul ESG de la BEROCC, ca recunoastere a eforturilor noastre de a face fiecare dezvoltare sustenabila.

Adoptarea acestor masuri este un semn de normalitate, al carui scop final este diminuarea consumului de energie. Desigur, implementarea masurilor NZEB are impact asupra pretului final, insa vorbim aici de o crestere a costurilor de aproximativ 10%. Iar daca ne referim la aspecte ce tin de feedback-ul primit din partea clientilor, majoritatea prefera un beneficiu imediat, care sa le faciliteze un stil de viata confortabil, la un pret avantajos. In plus, am observat tot mai multi clienti si chiriasi preocupati de protejarea mediului inconjurator, aspect ce ii determina sa se orienteze catre constructii noi, conforme reglementarilor europene. 

 

 

Pe termen mediu si lung, planurile noastre pentru piata locala raman neschimbate. Vom continua sa transformam terenurile industriale abandonate in comunitati sustenabile, prin reutilizarea cladirilor existente in proiecte ample de regenerare urbana, devenind un etalon in acest segment. De asemenea, vom continua sa dezvoltam noi proiecte de tip mixed-use, care sa aduca plus valoare comunitatilor si vom realiza noi investitii pentru dezvoltarea segmentului industrial-logistic.

 

- Din pacate, in ceea ce priveste CityZen, cel mai amplu proiect de regenerare urbana din portofoliul nostru, ne confruntam cu suspendarea PUZ-urilor de sector. In prezent, din cauza intarzierilor, a cresterii costurilor de constructie si a faptului ca este un proiect care avea un plan de dezvoltare ce se intinde pe 15 ani, estimez ca valoarea totala a investitiilor in acest proiect s-ar putea ridica la 700-800 de milioane de euro, cu 300 de milioane de euro mai mult fata de estimarile initiale. Intelegem problemele si opinia vizavi de industrie, insa proiectul nostru a fost analizat, verificat si apreciat de comisia de urbanism a Primariei, dar de mai bine de un an suntem prinsi in acest blocaj general care nu este benefic pentru nimeni.

Este intr-adevar dificil de inteles cum oprirea dezvoltarilor poate sa conduca la incetinirea dezvoltarii Bucurestiului. Aceasta nu este o strategie eficienta. Oamenii vor continua sa vina in Capitala atat timp cat aici vor gasi oportunitati de munca. In realitate, oprirea dezvoltarii duce doar la reducerea calitatii vietii, ceea ce se traduce intr-un numar mai mare de oameni si o oferta restransa de locuinte. Majoritatea dintre noi doreste un oras mai verde si recunoastem beneficiile parcurilor si spatiilor verzi, dar inghetarea dezvoltarii orasului prin oprirea proiectelor noi are consecinte fara precedent, atat in plan economic, cat si asupra calitatii vietii. Am adus in discutie aceste consecinte de nenumarate ori, dar se pare ca lucrurile raman, in continuare, neschimbate. O prima sugestie pentru autoritatile din Bucuresti ar fi sa se inspire din modelele de dezvoltare ale marilor capitale europene, poate mai mari si mai aglomerate, inainte de a implementa un plan ineficient care blocheaza dezvoltarea orasului. 

Ca sa inchid intr-o nota optimista, restul proiectelor noastre isi urmeaza traiectoria conform graficelor previzionate la inceputul acestui an. Pentru urmatoarea perioada, pregatim dezvoltarea a trei proiecte rezidentiale in Capitala si, concomitent, avansam lucrarile pentru proiectul Paltim din Timisoara si pentru a treia cladire a proiectului rezidential The Ivy, din nordul Bucurestiului.