Avand in vedere contextul macroeconomic in care ne aflam, cu inflatie si dobanzi in crestere, dar in acelasi timp cu scumpiri si in segmentul imobiliar, Storia.ro prezinta o perspectiva amanuntita asupra accesibilitatii locuintelor si observa ca piata imobiliara este in continuare foarte departe de momentul bulei din anul 2008.

Pentru a vedea in ce masura isi pot permite romanii sa-si achizitioneze o locuinta, KIWI Finance, cel mai mare broker de credite din Romania, parte a grupului OLX, a creat primul indice imobiliar calculat pe baza preturilor reale de tranzactionare. Acesta e calculat ca raport dintre pretul mediu per metru patrat (mp) al locuintelor si salariul mediu net pe economie. Conform datelor disponibile, in primul trimestru al anului 2022, cand salariul mediu net era 3.698 de lei, iar pretul mediu per mp al caselor si apartamentelor era de 1.384 de euro, indicele de accesibilitate ajunsese la un raport de 1,85 la nivel national.

Cu cat indexul este mai mare, cu atat piata imobiliara este mai inaccesibila. O valoare mare, de pilda, ar fi cea din 2008, cand indicele de accesibilitate la nivel national atinsese un nivel record de aproape 5.

 

Raportata la salariul mediu net din prezent, accesibilitatea locuintelor actuale se situeaza la un nivel semnificativ mai mare decat cea din perioada bulei imobiliare din 2008 si este datorata in principal cresterilor salariale importante care s-au intamplat in ultimii 14 ani.

3.610 euro ar fi trebuit sa coste metrul patrat in Romania daca am fi avut acelasi indice de accesibilitate ca cel din anul 2008, dar raportat la salariile medii actuale. In prezent pretul mediu la nivel national variaza de la 1.000 de eur/mp (in orase precum Ploiesti si Braila) la peste 1.600 de euro (in Cluj si Bucuresti), ceea ce arata ca astazi locuintele sunt de aproximativ 2-3 ori mai accesibile decat in bula din 2008.

 

In luna aprilie 2022, cea mai recenta dintre cele monitorizate, caştigul salarial mediu net in Romania a fost de 3.967 lei, in crestere cu 30 lei (+0,8%) faţa de luna precedenta, conform Institutului National de Statistica. In timp ce in aprilie 2022 salariul mediu net la nivel national era echivalentul a 802 euro, in aprilie 2008 salariul mediu net era cu 446 euro mai mic, respectiv de 356 euro la cursul euro din perioada respectiva, adica echivalentul a 1.282 lei.

In bula imobiliara din anul 2008, raportul dintre preţul pe metru patrat şi salariul mediu net atinsese 4,5, astfel ca, daca am aplica aceeasi formula de calcul (4,5 x 802 euro) am obtine un pret per mp de 3.610 euro. Acesta ar trebui sa fie costul mediu la nivel national per mp daca locuintele de azi ar fi la acelasi nivel de accesibilitate ca in 2008.

La un pret per mp de 3.610 euro, o garsoniera de 37 de mp cu o suprafata utila minima, conform Legii Locuintei, ar costa azi in medie 133.570 de euro. La fel, un apartament de 2 camere de 52 de mp ar costa 187.720 euro, iar unul de 3 camere, cu doar 66 mp, ar ajunge la 238.260 euro. Cu toate ca s-au inregistrat cresteri de preturi in sectorul imobiliar, piata nu a ajuns sa fie atat de putin accesibila precum era in 2008, ci din contra - accesibilitatea a crescut pe fondul cresterilor salariale semnificative.

Asadar, contrar aparentelor, in prezent Romania inca are locuinte de pana la 3 ori mai accesibile decat erau in perioada bulei imobiliare din 2008.

 

Intr-o tara in care aproximativ jumatate din tranzactiile imobiliare individuale se fac prin credit, cererea din segmentul vanzarilor este impactata de cresterea inflatiei si a dobanzilor, la care se adauga si costurile ridicate ale energiei, alimentelor si combustibililor. Toate aceste conditii au generat o reorientare a romanilor spre segmentul inchirierilor de locuinte.

Conform datelor Storia.ro, apartamentele din Romania se inchiriaza semnificativ mai rapid comparativ cu anul trecut, luand in calcul perioada in care anunturile raman active pe platforma, care e cu 15% mai mica in aprilie 2022 fata de aceeasi luna a anului trecut. Aceeasi tendinta, dar mult mai pronuntata, se remarca in Polonia, unde durata de viata a anunturilor la apartamente de inchiriat a scazut cu 44% fata de anul anterior, dar si in Portugalia, unde a scazut cu 30%. In ceea ce priveste durata de viata a anunturilor din categoria apartamente de vanzare, aceasta a crescut cu 4% in mai 2022 fata de aceeasi luna a anului anterior.