Diversificarea zonelor in care dezvoltatorii sunt dispusi sa construiasca spatii industriale depinde foarte mult de capacitatea autoritatilor de a crea conditiile pentru atrage aceste investitii.

In perioada urmatoare am putea vedea conturarea unor alte zone de interes, in conditiile in care autoritatile locale constientizeaza intr-o masura din ce in ce mai mare ca pot obtine beneficii suplimentare pentru comunitate si bugetele locale abordand o atitudine proactiva in ceea ce priveste investitorii privati si incercand sa inteleaga mai bine necesitatile acestora.

”Cooperarea dificila cu autoritatile locale, lipsa infrastructurii si a utilitatilor, impreuna cu reglementarile neclare din domeniul dezvoltarii urbane, sunt cele mai importante probleme identificate de catre dezvoltatorii industriali atunci cand incep un nou proiect. Dezvoltatorii de spatii industriale isi doresc de la autoritatile publice sa fie mai deschise catre investitii si sa faciliteze procesul de autorizare, sa participe sau sa usureze procesul de extindere a retelelor de utilitati. Evident ca facilitatile fiscale sunt binevenite, dar in lipsa unei infrastructuri coerente, a suportului autoritatilor locale in obtinerea autorizatiilor de constructie si de functionare, si a conectarii la utilitati, acestea nu sunt suficiente pentru a atrage investitii de anvergura”, a declarat Costin Banica, Head of Industrial Department JLL Romania.

Mai mult decat atat, cel mai important criteriu pentru un dezvoltator imobiliar atunci cand alege locatia unei noi dezvoltari industriale este disponibilitatea unui Plan de Urbanism Zonal care sa incadreze terenul sau zona pentru aceasta utilitate. Astfel, autoritatile trebuie, fie sa prevada acest gen de oportunitati in dezvoltarea Planului Urbanistic General, fie sa ofere sustinerea in realizarea unui PUZ nou.

In ceea ce priveste infrastructura si utilitatile, factorii cei mai apreciati sunt accesul la reteaua de electricitate si de gaze si accesul la infrastructura rutiera pentru trafic greu.

De asemenea, autoritatile locale cooperante si proactive au sanse mai mari sa atraga investitori prin dezvoltarea unei structuri care sa inteleaga nevoile unui investitor de anvergura si sa poata purta un dialog cu acestia. Structura din cadrul primariei nu trebuie sa fie mare – o singura persoana care sa inteleaga intreg procesul de PUZ si autorizare si sa aiba cunostinte de piata imobiliara este suficienta ca un prim punct de contact pentru dezvoltator. Tot aceasta persoana ar putea ajuta dezvoltatorul in procesul birocratic si i-ar da acestuia incredere ca are in autoritatea locala un partener.

Pentru potentialii chiriasi/utilizatori ai spatiului industrial, pe langa accesul facil la infrastructura rutiera adaptata traficului greu, este deosebit de importanta atragerea de personal prin accesul la infrastructura publica de transport. Autoritatile locale ii pot sustine si mai mult prin oferirea de facilitati fiscale pentru cei care angajeaza localnici.

O implicare a autoritatilor in rezolvarea acestor problem ar ajuta la reglarea dezechilibrului existent e piata locala in ceea ce priveste stocul de spatii industriale si de logistica, atat intre Bucuresti si celelalte zone din tara, cat si in varii subpiete ale Bucurestiului, aceste dezechilibre venind din infrastructura incompleta.

La finele primului trimestru, stocul de spatii industriale si logistice se situa la 4,66 milioane de metri patrati, mai mult de jumatate in Bucuresti si judetul Ilfov (2,46 milioane mp), iar din acestia peste 60% sunt de-a lungul autostrazii A1 Bucuresti-Pitesti.

”Am lucrat in ultimii doi ani intr-un program al Bancii Mondiale pentru mai multe municipalitati, si am vazut deschidere din partea acestora in mai multe zone ale tarii – in general zonele unde este evidenta viziunea si seriozitatea autoritatilor. Cel mai recent proiect pe care l-am realizat a fost pentru CJ Ilfov cu aplicabilitate pe UAT Magurele si a vizat identificarea celor mai bune solutii de valorificare a potentialului industrial pe care aceasta zona il are. Am fost foarte placut surprinsi de determinarea autoritatilor de aici de a oferi mediul propice atragerii de investitori”, a declarat Silviana Petre Badea (foto), managing director JLL Romania.

Dupa o analiza a oportunitatilor pe care Magurele le ofera, consultatii JLL au propus trei scenarii de dezvoltare industriala pentru orasul aflat la doar 13 km de Bucuresti, fiecare necesitand un grad mai mic sau mai mare de implicare a autoritatilor, si, in functie de aceasta, de un timp mai lung sau mai scurt de implementare.

Indiferent de scenariul ales, autoritatile locale trebuie sa identifice si sa furnizeze un masterplan pentru terenul necesar dezvoltarii, indiferent daca vorbim de loturi aflate in proprietatea statului sau in proprietate privata.

Cel mai optimist scenariu ia in calcul realizarea viitoarea autostrada A0. Alternativa ar fi dezvoltarea de proiecte in apropiere de unul din nodurile de acces deja existente, fie spre Bragadiru, la vest de Magurele, fie Jilava, spre est.

”Impactul economic potential ar fi enorm. Astfel, daca luam in calcul terenul cu potential de dezvoltare pentru spatii industriale si de logistica, ar inseamna dezvoltarea a peste 500.000 mp de depozite in mai multe etape, reprezentand investitii in valoare totala de peste 200 de milioane euro numai pentru constructie. Doar aceste facilitati ar putea genera mai mult de 3.000 de noi locuri de munca pana la finalizarea intregii investitii”, a declarat Costin Banica, Head of Industrial Department JLL Romania.

Mai mult decat atat, Magurele ar putea avea doua centre de dezvoltare: unul pe viitoarea autostrada A0, cu potential dedicat logisticii mari de peste 5.000 mp si al doilea, pe actuala centura, pentru spatii mai mici de distributie si productie, respectiv unitati de sub 5.000 mp.

Orasul se bucura de o pozitie favorabila, in sudul Bucurestiului, cu acces la forta de munca si potential mai facil de accesat decat in Nord sau in Vest. Mai are si avantajul ca este un mic oras cu un puternic iz stiintific prin prezenta Institutului de Fizica Atomica, a Institutul National de Cercetare-Dezvoltare pentru Fizica si Inginerie Nucleara si altor entitati cu activitate stiintifica, precum si a institutelor a centrului ELI-NP (Laserul de la Magurele).

”In urma unui sondaj pe care l-am realizat intre dezvoltatorii de spatii industriale si potentialii chiriasi, a reiesit ca Magurele nu este acum pe radarul lor ca destinatie de investitii, mai ales din cauza lipsei infrastructurii. Cu toate acestea, toti au fost placut surprinsi de deschiderea autoritatilor de a se apleca in mod profesionist asupra acestui deziderat si de a le cere parerea. Sectorul privat este deschis catre colaborari si comunicare directa, onesta si transaprenta cu autoritatile - singurul mod in care vom putea vedea progres in proiecte de anvergura”, a adaugat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.

Scenariul 1 presupune o investitie minima din partea autoritatilor, care trebuie sa desemneze in PUZ zona care urmeaza sa fie dezvoltata catre logistica si industrial si, daca acestea exista, sa propuna spre dezvoltare terenuri aflate in proprietate publica sau sa identifice proprietarii terenurilor private care se preteaza unei astfel de dezvoltari.

Infrastructura, chiar daca nu dezvoltata imediat de catre autoritati, trebuie proiectata de acestea pentru a putea da investitorului o solutie cat mai rapida.

De asemenea, autoritatile ar trebui sa inceapa demersurile pentru obtinerea titlului de parc industrial pentru beneficia de facilitatile fiscale prevazute la nivel national de legea privind infiintarea si functionarea parcurilor industriale.

Acesti primi pasi implica costuri minime pentru autoritatea locala.

Pentru atragerea unuia sau mai multor investitori / dezvoltatori initial care sa dezvolte o prima faza a proiectului, pe un lot de 5-10 ha, autoritatile trebuie sa identifice cele mai eficiente solutii de racordare la utilitati si sa porneasca discutii cu furnizorii astfel incat investitorul sa aiba toata informatia necesara si sa economiseasca din timpul de analiza a oportunitatii.

In acest scenariu, timpul estimat de dezvoltare este de minim 3-5 ani si maxim 3-7 ani, in functie de proiectele de infrastructura rutiere care sa lege Magurele de reteaua rutiera care deserveste Bucurestiul sau acceseaza tara.

Scenariul 2 presupune investitii mai semnificative din partea autoritatilor pentru elaborarea masterplanului, investirea in dezvoltarea utilitatilor si a retelei de drumuri. In acest scenariu, dezvoltarea ar putea sa se realizeze mai repede - in 2-4 ani.

In scenariul 3, autoritatile trebuie sa elaboreze un Masterplan, sa accelereze atragerea investitiilor IMM-urilor in parc prin accesarea fondurilor UE prin Programul de Operare Regionala 2014-2020, Axa prioritara 1 - Promovarea transferului de tehnologie si sa dezvolte reteaua de utilitati si infrastructura rutiera impreuna cu un investitor partener specializat in dezvoltari industriale, care sa si construiasca spre inchiriere unitati in suprafete mai mici pentru atragerea de start-up-uri si IMM-uri.

De asemenea, ar trebui dezvoltate parcuri industriale de mici dimensiuni in parteneriat cu un investitor industrial cu experienta, pentru a accelera cresterea companiilor mici si mijlocii care nu pot accesa finantarea pentru a-si realiza propriile proiecte. Pentru acest tip de companii va fi mai usor sa inchirieze un spatiu decat sa se angajeze intr-o dezvoltare.