Agenda Constructiilor - Mr. Finance: Posibila reticenta a investitorilor in imobiliare, dupa scandalul Nordis

Home - Stiri - Afaceri, Juridic, Finante & Impozite - Mr. Finance: Posibila reticenta a investitorilor in imobiliare, dupa scandalul Nordis

Mr. Finance: Posibila reticenta a investitorilor in imobiliare, dupa scandalul Nordis

Afaceri, Juridic, Finante & Impozite Publicat de AG&F 16 Oct 2024 11:26

Scandalul Nordis a zguduit piata rezidentiala din Romania, iar clientii sunt acum speriati si reticenti cand vine vorba despre investitiile in imobiliare. Acestea raman, totusi, o forma de plasament sigura, cu un randament de minim 7% pe an, daca suntem atenti la anumiti factori, precum solvabilitatea dezvoltatorului, riscurile pe care si le asuma in cazul nefinalizarii proiectului, referintele acestuia, contractul incheiat, valoarea avansului si modul de promovare a investitiei.

"Nordis a profitat de vulnerabilitatile sistemului legislativ si de lipsa de educatie financiara a oamenilor. In locul Nordis putea fi insa orice dezvoltator. Imobiliarele sunt, in continuare, o forma buna de plasare a banilor si de investitie, insa trebuie sa fim atenti la o serie de factori. Ar trebui ca aceasta escrocherie sa fie o lectie atat pentru investitori, cat si pentru legiuitor, pentru ca acesta sa dezvolte un cadru legal care sa nu mai permita astfel de fraude", a declarat Ion Soltinschi, consultant financiar Mr.Finance.

Pentru a putea reduce la minimum riscurile intr-o investitie imobiliara, este necesar sa acordati atentie unor factori-cheie:

Verificati in amanunt dezvoltatorul de la care doriti sa faceti achizitia. Puteti utiliza rapoartele financiare publice si analiza alte proiecte ale dezvoltatorului (calitatea constructiilor, respectarea termenelor, aprecierea generala etc.). De asemenea, puteti cauta referinte si discuta cu alti proprietari care au realizat achizitii de la acel dezvoltator.
Fiti atenti la valoarea avansului platit. Pentru a securiza o investitie este nevoie sa alocati o suma de bani ca avans. Insa aceasta ar trebui esalonata pe mai multe etape: intre 5% si 10% pana la inceperea proiectului, inca o transa de 10-20% pentru primele faze de constructie si restul pentru finalizarea acesteia si perfectarea documentelor de proprietate. Nu este recomandata niciodata avansarea unei sume foarte mari pentru un proiect care exista doar pe hartie.
Verificati contractul incheiat cu dezvoltatorul si riscurile pe care si le asuma acesta in cazul in care nu finalizeaza proiectul. Apelati la un specialist in domeniu pentru o analiza amanuntita a clauzelor din contract si depistarea celor indoielnice sau chiar abuzive. De asemenea, acesta va va putea lamuri rapid asupra prevederilor contractului in cazul in care proiectul in care ati investit nu este dus la bun sfarsit si daca dezvoltatorul isi asuma responsabilitatea returnarii macar a unei parti din banii investiti.
Acordati atentie modului de promovare a investitiei. Campaniile de marketing foarte agresive si costisitoare ar trebui sa ridice semne serioase de intrebare. Pana la urma, banii investitorilor ar trebui sa fie folositi pentru constructia proiectului, nu pentru promovarea acestuia. Marketingul este un serviciu necesar pentru a atrage noi clienti, dar o campanie costisitoare si agresiva este un mare semnal de alarma.

Ce s-a intamplat cu Nordis?

Dezvoltatorul imobiliar Nordis Management, infiintat in 2008, a devenit foarte cunoscut in ultimii ani datorita campaniei de marketing agresive pe care a derulat-o.

La prima vedere lucrurile pareau in regula: investitorii achizitionau un apartament in etapa de proiect, cu banii respectivi Nordis construia imobilul, iar investitia se aprecia odata ce si lucrarile evoluau. Problemele au aparut in momentul in care termenele de finalizare a proiectelor au inceput sa fie amanate in mod repetat. In urma investigatiei, s-a constatat ca la unele proiecte Nordis nu se mai lucra de foarte mult timp. De asemenea, multe dintre apartamente care au fost „vandute" investitorilor printr-o promisiune de vanzare au fost ulterior re-vandute altor persoane prin contracte de vanzare-cumparare, pentru ca, la final, bunurile sa ajunga in posesia unor firme sau persoane afiliate cu Nordis.

Cum ar fi putut fi evitata frauda

Investitorii ar fi putut anticipa o astfel de escrocherie, daca ar fi fost fost atenti la o serie de aspecte relevante:

- In 2022, conform informatiilor disponibile pe site-urile publice care prezinta datele financiare ale companiilor, Nordis Management avea o cifra de afaceri de 77 milioane de lei, insa si datorii de 566 milioane lei. Anul trecut, cifra de afaceri a fost de 165 milioane lei, datoriile – 447 milioane lei, iar capitalurile proprii – 2,55 milioane lei. De aici rezulta ca firma avea un grad de indatorare de 17.497%, respectiv avea datorii de 175 de ori mai mari decat capitalurile proprii. Acest lucru inseamna ca, in caz de insolventa, nu existau suficiente resurse cu care sa fie despagubiti investitorii.

- Promisiunea de „randament garantat" facuta de companie. Nu exista niciun randament garantat in investitii – instrumentele cu cel mai mic risc sunt depozitele bancare si obligatiunile (printre care si titlurile de stat). Insa nici acestea nu sunt 100% sigure in caz de insolventa a bancii si lipsa resurselor in Fondul de Garantare sau falimentul statului.

- Apreciere de 40% pe an. Achizitia unui apartament in faza de proiect poate fi o investitie buna cu randament ridicat, dar exista o serie de riscuri asociate:

riscul ca acel proiect sa nu fie finalizat si banii sa ramana blocati.
riscul de insolventa a dezvoltatorilor si procesul anevoios de recuperare a banilor.
riscul ca, in respectivul proiect, calitatea constructiei sa fie una slaba, fapt care ingreuneaza procesul de inchiriere/vanzare a bunului, ceea ce poate duce la reducerea randamentului sau chiar pierderea banilor.
riscul generat de marketarea unui ansamblu rezidential exclusivist dar cu 0 investitii in infrastructura (spatii verzi, parcari, cai de acces, parcuri, spatii de joaca, scoli, gradinite, transport public etc.). Sunt facilitati fara de care valoarea reala a bunului va fi una mult mai mica – pretul unui imobil este dictat, in primul rand, de zona.

- Formularea „Noi ne ocupam de tot, tu doar primesti venituri pasive" – nu exista venituri 100% pasive cu 0 implicare din partea investitorului.

- Termenele de predare ambitioase si cu posibilitati de amanare a deadline-urilor.

- Contractele cu clauze abuzive, cum ar fi clauza de confidentialitate care penaliza cumparatorul in cazul in care facea publice detaliile investitiei sale.

- Avans foarte mare pentru un bun care nu exista – unii investitori au dat un avans chiar si de 95%.

"Trebuie sa fim constienti ca imobiliarele fac si ele parte dintr-o piata influentata de mai multi factori: dobanzile de referinta, veniturile populatiei, inflatia, factori externi, mediul politic etc. Prin urmare, trebuie sa ne calibram si orizontul de investitii in functie de acesti parametri. Faptul ca imobiliarele au crescut si vor creste mereu este un mit", a mai precizat Ion Soltinschi.

Potrivit acestuia, investitiile in imobiliare pot fi considerate relativ sigure si rentabile daca dezvoltatorul este de incredere, documentatia este 100% corecta, iar randamentul asteptat este calibrat cu media pietei.