Piata terenurilor a ramas activa in primul semestru din 2022, continuand tendintele observate in ultimii doi ani, care au marcat cea mai intensa activitate din 2007 incoace. Dezvoltatorii din segmentul rezidential raman interesati cu precadere de zonele din afara Bucurestiului, unde oferta de terenuri este mai consistenta, preturile sunt mai mici si autorizatiile se obtin fara dificultati, arata raportul de piata al Colliers privind evolutia pietei imobiliare in primul semestru din 2022. De altfel, sectorul rezidential beneficiaza in continuare de cea mai mare atentie, dar avand in vedere ca ratele dobanzilor au crescut brusc, inflatia diminueaza puterea de cumparare, iar incertitudinile afecteaza perspectivele pe termen scurt, consultantii Colliers se asteapta la o incetinire a vanzarilor in a doua jumatate a anului.

Oferta ramane generoasa, existand destul de multe companii care incearca sa isi vanda activele pentru proiecte de regenerare a zonelor industriale/urbane. In ceea ce priveste cererea, consultantii Colliers au observat pana acum o lichiditate buna a pietei, cu un impact negativ minor din cauza evenimentelor externe, cum ar fi invazia Rusiei in Ucraina sau turbulentele din pietele financiare globale. De asemenea, intentia dezvoltatorilor de retail de a achizitiona terenuri ramane la fel de puternica precum in trecut, cu noi planuri de proiecte, in special in afara Capitalei.

„Vedem inclusiv noi intrari in acest sector, in special din randul jucatorilor locali. Totusi, dupa ani de expansiune puternica, aceasta sub-piata de retail s-ar putea sa nu mai para atat de atragatoare cum a fost in trecut, cu un numar important de orase mici si mijlocii deja vizate pentru dezvoltarea de parcuri de retail. Insa, exista inca mult potential neexploatat care necesita doar o abordare mai atenta. De exemplu, Romania si Polonia au niveluri similare de consum pe cap de locuitor, si, desi Polonia este de aproximativ doua ori mai mare decat Romania in ceea ce priveste populatia, stocul sau modern de retail este de aproximativ 3,5 ori mai mare decat cel din Romania", spune Sinziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.

Mai mult, consultantii Colliers se asteapta sa vada mai multe tranzactii mari in diverse zone ale tarii, nu doar in Bucuresti, deoarece investitorii se indreapta in continuare si spre alte orase mari pentru proiecte de anvergura, dincolo de interesul pentru parcurile de retail din orasele mai mici. In acelasi timp, este posibil ca interesul pentru terenurile din interiorul Bucurestiului sa scada, din cauza lipsei de vizibilitate pe zona urbanistica, ceea ce inseamna ca ponderea oraselor regionale in totalul vanzarilor de terenuri ar putea creste, spre deosebire de anii trecuti, cand Capitala reprezenta de regula trei sferturi din piata.

Intre timp, dezvoltatorii de birouri raman o prezenta timida pe piata, dar consultantii Colliers subliniaza ca, daca actuala revigorare a activitatii de inchiriere se va dovedi sustenabila, acest segment ar putea inregistra o revenire treptata in urmatoarele trimestre. Avand in vedere si situatia urbanistica actuala din Bucuresti, dezvoltatorii de birouri ar putea, de asemenea, sa se confrunte cu o mare dificultate in gasirea de terenuri care sa permita demararea unui proiect mai devreme de 3 ani.

O tendinta importanta pe care consultantii Colliers au observat-o pe piata este intrarea dezvoltatorilor de industrial in zonele urbane, in special in Bucuresti, unde cel mai probabil vizeaza viitoare proiecte logistice de proximitate, ajungand uneori in concurenta cu alti dezvoltatori „traditionali” pentru astfel de locatii (rezidential, retail). Avand in vedere numarul foarte limitat de proiecte de depozite moderne pentru companii mici pe care le avem, precum si amploarea comertului electronic din ultimul deceniu, consultantii Colliers se asteapta sa asistam la mai multe tranzactii de acest gen.

Un alt aspect important de urmarit vizeaza modificarile legislative pe partea de taxe, in special avand in vedere situatia fiscala dificila cu care se confrunta statul roman. Impozitele pe proprietati urmeaza sa creasca, in timp ce legislatia privind TVA-ul se modifica pentru a deveni mai putin favorabila achizitionarii de proprietati rezidentiale. Acest lucru ar trebui, de asemenea, sa aiba un impact negativ asupra sectorului rezidential, care reprezinta in prezent combustibilul principal al cererii pentru vanzarile de terenuri.

In prima jumatate a anului, preturile au fost mai mult sau mai putin stabile, inregistrandu-se doar ajustari de la caz la caz. Consultantii Colliers au observat ca dezvoltatorii au incercat sa obtina anumite reduceri de la proprietarii de terenuri, in special pentru ca se confrunta cu costuri de constructie mult mai mari, insa, deocamdata, vanzatorii nu prea au fost dispusi sa faca unele concesii. Pe de alta parte, terenurile cu documentatii de urbanism aprobate (planuri urbanistice zonale sau de detaliu, autorizatii de construire) continua sa se vanda la preturi substantial marite, in comparatie cu terenurile similare care nu beneficiaza de aceste aprobari, prima depasind chiar si 20-30% in multe cazuri.

Cu o abordare prudent optimista a contextului macroeconomic general, consultantii Colliers nu trec cu vederea impactul semnificativ pe care costul in crestere al riscurilor/imprumuturilor il are asupra perceptiei generale a investitorilor, precum si riscurile sporite ca o recesiune sa loveasca in cele din urma Romania.

„In consecinta, am putea incepe sa vedem unele situatii particulare de ajustare a preturilor terenurilor, deoarece activitatea ar putea incetini pe anumite categorii de active in a doua parte a anului 2022 si in 2023, insa acest lucru nu ar trebui generalizat. Intr-o anumita masura, activitatea de constructie va incetini si ea din cauza factorilor mentionati anterior, precum si a costurilor de constructie mai mari si, in special in cazul Bucurestiului, pe fondul incertitudinilor legate de viitoarele reglementari urbanistice. Este dificil de exprimat un punct de vedere clar cu privire la situatia din Bucuresti, in afara de faptul ca nu se arata la orizont o rezolvare rapida, ceea ce inseamna ca vor exista presiuni asupra pretului activelor care necesita aprobari urbanistice, lucru care ar putea duce la scaderea lichiditatii in aceasta zona si la realocarea resurselor de capital. Pe de alta parte, terenurile cu planuri urbanistice si autorizatii valabile vor ramane in continuare foarte atractive si lichide”, conchide Sinziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.