Cererea pentru inchirierea si cumpararea de proprietati imobiliare ar trebui sa ramana la un nivel decent pe termen mai lung in Romania si in tarile vecine, in ciuda faptului ca anul 2023 va fi, probabil, ceva mai dificil decat un an obisnuit, previzioneaza consultantii Colliers in raportul Top 10 predictii pentru ECE-6 in 2023. Regiunea Europei Centrale si de Est (ECE) si cele sase economii majore ale Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei, Romaniei si Slovaciei raman unele dintre cele mai dinamice din lume, ceea ce confirma faptul ca investitiile, crearea de locuri de munca si cresterea salariilor continua sa aiba loc, chiar daca avansul PIB-ului in regiune se va injumatati in 2023, conform celor mai recente estimari din cadrul World Economic Outlook al FMI.

Desi vor merge la ritmuri de crestere diferite, avansul este asteptat sa ramana pozitiv in toate tarile ECE-6 in 2023. Fondul Monetar International estimeaza ca expansiunea pentru aceasta regiune va incetini la 1,5%, mai putin de jumatate din ritmul inregistrat in 2022 (estimare de 3,7%), si, desi acesta este cel mai slab ritm de aproape un deceniu incoace (daca se trece cu vederea anul pandemic 2020), prognoza pe termen lung arata in continuare ca ECE-6 creste de doua ori mai repede decat zona euro. Altfel spus, consultantii Colliers si institutii precum FMI prevad o incetinire, nu o recesiune, iar convergenta economica relativ la Europa de Vest inca are loc. Cu toate acestea, inflatia va ramane o provocare majora, semnificativ peste ceea ce ar trebui considerat un nivel normal, ceea ce inseamna ca politica monetara va ramane restrictiva (sau va deveni chiar mai restrictiva) cel putin anul acesta.

 

O tema majora pentru regiune, geopolitica va ramane in centrul atentiei, regiunea Europei Centrale si de Est devenind mult mai relevanta la nivel global, in contextul razboiului din Ucraina. O abordare mai atenta a Occidentului asupra regiunii presupune consolidarea democratiilor si a dezvoltarii economice din ECE. Mai mult, capitalul occidental va fi mai prezent in tari care ofera un cadru stabil pentru investitii la costuri mult mai mici decat cele din economiile dezvoltate. Termenul de „friend-shoring” (relocare intr-o tara prietenoasa) a fost mai mult un simplu cuvant care a capatat popularitate in 2021 si 2022, dar va deveni o realitate incepand cu 2023.

 

Cladirile “verzi” si eficiente sunt in centrul atentiei, devenind mult mai mult decat un simplu criteriu de bifat pentru companii si investitori in rapoartele catre actionari. Acest lucru se datoreaza faptului ca eficienta poate aduce beneficii financiare reale (si destul de importante), dupa cum s-a vazut in ultima vreme. In consecinta, consultantii Colliers se asteapta sa vada o diferentiere tot mai mare a chiriei/valorii unei cladiri in functie de cat de ecologica/eficienta este aceasta, aspect valabil pentru toate tarile din grupul ECE-6. Acest lucru ar trebui sa se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar in special segmentului de birouri si a celui industrial.

 

Inflatia ridicata si cresterea brusca a costurilor de constructie observate in ultimii doi ani vor avea un impact asupra pietelor imobiliare din regiunea ECE pentru multi ani de acum incolo. Indexarea chiriilor cu rata inflatiei va insemna o crestere brusca a chiriilor actuale si a taxelor de administrare (service charge). Intre timp, costurile mai mari ale constructiilor vor duce la mai putine livrari, in timp ce scumpirea imprumuturilor, o alta consecinta a inflatiei, va afecta si atractivitatea noilor proiecte care se bazeaza intr-o mai mare masura pe finantarea bancara. In general, mai putine livrari de proiecte imobiliare comerciale vor duce la presiuni suplimentare asupra chiriilor pe termen mediu, cu conditia ca pietele imobiliare sa continue sa inregistreze o cerere robusta.

 

Cererea de inchiriere de birouri si-a revenit, dar nu este inca la nivelul de dinaintea pandemiei, iar consultantii Colliers au remarcat ponderea tot mai mare a renegocierilor, mai degraba decat a relocarilor. Chiriasii din birourile bune sunt incurajati de diversi factori, de la cresterea costurilor de amenajare pana la cresterea chiriilor, sa isi prelungeasca contractele de inchiriere in spatiul actual mai degraba decat sa se relocheze. In acelasi timp, unii chiriasi din cladirile mai vechi, cum ar fi cele care nu au caracteristici tehnice in ton cu vremurile, cauta in continuare sa se mute in cladiri mai eficiente, in ciuda chiriilor mai mari, deoarece alte costuri financiare generate de calitatea/eficienta scazuta a cladirii incep sa se adauge la facturile lor. Acest decalaj intre cladirile bune/premium si cele mai vechi este o tema comuna in regiunea ECE-6, cu implicatii si pentru alte sectoare, indiferent daca vorbim despre proprietati imobiliare comerciale sau de cele rezidentiale, sau daca vorbim despre inchirierea sau despre cumpararea unei proprietati.

 

Modul de lucru al oamenilor continua sa se schimbe si modifica si configuratia biroului. Aceste schimbari nu influenteaza cum arata spatiul de lucru deschis/comun, ci si pe zone care incurajeaza creativitatea si spiritul de echipa. Dezbaterea despre modul in care vor lucra angajatii va fi mult mai profunda si exista deja primele exemple in regiune, unde unele companii (cum ar fi Telekom Hungary) au introdus o saptamana de lucru de 4 zile. In Romania, in Parlament a fost elaborata o legislatie (care nu a fost inca adoptata) care ar permite angajatilor sa aleaga o varianta cu patru zile de lucru de 10 ore pe saptamana.

 

Dezvoltarile industriale si cererea de leasing din acest domeniu nu prezinta semne de incetinire semnificativa si, in unele cazuri, vor ramane la acelasi nivel cu anii precedenti, care au reprezentat recorduri in unele tari. Stocul industrial si logistic modern din tarile ECE-6 ramane cu mult sub cel al unei tari occidentale „normale/tipice” daca il raportam la numarul de locuitori, astfel incat exista inca mult spatiu de crestere pe termen mediu. Ritmul economic al unei tari, precum si infrastructura sa dicteaza ritmul de crestere al fiecarei piete.

 

Granita dintre magazinele clasice si cele de comert electronic se estompeaza, pe masura ce tot mai multi jucatori le-au integrat pe ambele in modelele lor de afaceri, multi dintre ei incercand sa optimizeze experienta clientilor printr-o abordare omnichannel. Este interesant faptul ca, exceptand Ungaria (care are o pondere mai mica), aproximativ una din doua persoane din ECE-6, nu vor sa cumpere doar online, deoarece prefera sa vada produsul inainte de a face achizitia. Posibil ca tocmai aceasta (posibila) reticenta culturala fata de cumparaturile online sa fie motivul pentru care un sistem BOPIS (buy online, pick up in-store/cumpara pe internet, ridica din magazin) poate functiona foarte bine in ECE.

 

Consultantii Colliers considera ca vom asista la o scadere semnificativa a volumului de activitate pe piata de investitii si la o abordare mai oportunista a tranzactiilor in perioada urmatoare. Incepe o perioada de tatonare in tentative de a descoperi pe unde se afla preturile, iar investitorii nu vor dori sa se blocheze intr-un proiect la un randament care a devenit brusc nerealist avand in vedere situatia actuala. Astfel, jucatorii din piata s-ar astepta ca randamentele sa deplaseze ceva mai sus, cel putin usor pe unele subpiete, in conditiiile in care marile banci centrale (in special Banca Centrala Europeana) nu au incheiat inca procesul de inasprire a conditiilor de finantare.

 

Sectorul rezidential va cunoaste schimbari profunde, iar consultantii Colliers se asteapta ca lucrurile sa accelereze pe partea de inchirieri in 2023. Excluzand un scenariu aproape catastrofal pentru economiile regionale, preturile nu ar trebui sa scada prea mult, chiar daca ratele de dobanda mai mari ale dobanzilor reduc numarul de potentiali cumparatori; acest lucru se datoreaza faptului ca preturile rezidentiale din regiune sunt mult mai aproape de valoarea justa decat in trecut (mai ales in comparatie cu perioada 2007-2008). Cu toate acestea, un numar mai mic de cumparatori va insemna o crestere a numarului de persoane care se vor gandi sa inchirieze. Sectorul institutional de inchirieri de locuinte private abia incepuse sa devina interesant pentru investitori si dezvoltatori in ultimii ani, Polonia fiind clar varf de lance pe acest plan in ECE-6, dar avand in vedere noile realitati, multe tari vor urma acest exemplu cu viteza crescuta.