Avand in vedere contextul economic general dificil, anul 2022 a fost unul destul de reusit pentru piata de birouri din Bucuresti prin prisma cererii, aceasta fiind comparabila cu anii buni dinaintea pandemiei, in timp ce, in al doilea semestru, a fost mai degraba comparabila cu cea din anul 2021. In ansamblu, cererea totala a inregistrat o crestere de aproximativ 6% fata de 2021, pana la aproximativ 279.000 de metri patrati, iar cererea noua a urcat cu aproximativ 17% fata de 2021, pana la 122.000 de metri patrati, arata raportul anual publicat de Colliers.

 

Anul trecut s-au livrat aproximativ 125.000 de metri patrati de spatii noi de birouri moderne in Bucuresti, ceea ce a ridicat stocul total la aproape 3,3 milioane de metri patrati. Cele mai importante proiecte noi au fost doua cladiri din cadrul proiectului Sema Parc al River Development (cladirile Oslo si Londra) cu o suprafata de 31.500 de metri patrati, Tandem a Forte Partners (21.000 de metri patrati), @ Expo - prima faza a proiectului Atenor (21.000 de metri patrati), faza a doua a AFI Tech Park dezvoltata de AFI Europe (25.000 de metri patrati) si faza a doua a Equilibrium, construit de Skanska (aproape 20.000 de metri patrati). Consultantii Colliers puncteaza ca livrarile au fost raspandite in tot Bucurestiul, atat in zonele bine pozitionate, cat si in cele in curs de dezvoltare. Noua oferta a avut parte de un grad de receptie divers, in conditiile in care mai multe proiecte au avut o rata de neocupare destul de ridicata.

 

„Anul trecut a fost marcat de cateva evenimente semnificative, cum ar fi intrarile importante pe piata locala, precum Ford si Booking. De notat este si scaderea semnificativa a cererii din partea companiilor din domeniul IT&C, care in anii precedenti reprezentau cel putin jumatate din cererea totala, in timp ce anul trecut au contribuit cu 37%. Exista o serie de factori care stau la baza acestei evolutii, de la piata muncii destul de incordata pana la impactul potential al noului sistem de munca hibrid. Introducerea muncii de la distanta in aproape toate companiile a facut ca birourile sa nu mai reprezinte ceea ce reprezentau in trecut. Cu toate acestea, suntem inca destul de departe de a vedea aceasta schimbare in forma sa finala, deoarece companiile sunt in continuare in cautarea celei mai potrivite formule de lucru sau a dozei corecte a muncii hibride. Totusi, este evident ca o crestere a numarului de angajati nu mai pare sa duca neaparat la cresterea suprafetei de birouri ocupate. In acelasi timp, nevoia de un birou mai mare pe care o au unele companii care s-au extins foarte mult inainte de pandemie se poate echilibra acum prin munca la distanta”, spune Victor Cosconel (foto), Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

 

In orice caz, avand in vedere toate aceste schimbari, exista o activitate destul de intensa in ceea ce priveste renegocierea contractelor, inclusiv a unora dintre cele mai mari contracte de inchiriere din Bucuresti. Pe de alta parte, se acorda o mai mica atentie relocarilor, companiile preferand sa-si pastreze birourile actuale si din cauza costurilor crescute pe care le-ar presupune o astfel de operatiune. In urmatorii doi ani, aproape singurele situatii relevante in care companiile vor dori sa caute in mod activ relocarea ar fi legate de calitatea slaba a cladirii. Unele prefera sa isi pastreze spatiul, avand in vedere incertitudinile, altele par sa considere ca un birou mai mic este solutia viitorului.

 

Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri prin intermediul Office 360°, o abordare holistica a spatiilor de lucru si impactul acestora asupra oamenilor. Pornind de la identificarea nevoilor fiecarei companii, se continua cu maparea solutiilor disponibile si a implicatiilor mergand pana la implementarea proiectului de amenajare, pentru a raspunde nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Mecanismul Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului genereaza reduceri suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% in raport cu valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.

 

In ceea ce priveste chiriile, consultantii Colliers apreciaza ca acestea sunt supuse unor presiuni de crestere in unele subpiete, chiar si depasind rata inflatiei, si se asteapta ca proprietarii sa transmita cea mai mare parte a indexarii in chirii. Exceptia de la regula ar putea fi legata de unii dintre marii chiriasi, care, in anumite cazuri, au o putere de negociere destul de mare. Altfel, o preinchiriere pentru un proiect construit la cerere, de exemplu, ar atrage probabil o chirie cu 5-10% mai mare decat ar fi fost in mod normal cu un an in urma. In ceea ce priveste rata de neocupare, cifra de la jumatatea anului, de 15,25%, a ramas neschimbata la sfarsitul lui 2022, in scadere insa fata de 16,5% la sfarsitul lui 2021.

 

„Este o evolutie pozitiva, avand in vedere ca, in urma cu un an, ne asteptam la o potentiala crestere de pana la 2-3 puncte procentuale in 2022, pe fondul perspectivelor economice mai slabe si al impactului muncii hibride, evolutii negative care nu s-au intamplat din fericire. Important de retinut este ca, in timp ce rata de neocupare la nivelul intregii piete din Bucuresti este de aproximativ 15%, rata de neocupare pentru birourile calitative, relativ noi si bine pozitionate este de o singura cifra (fara a lua in considerare chiar cele mai noi cladiri care au fost construite in 2022). Pe pietele regionale de birouri, rata de neocupare era, la sfarsitul lui 2022, sub cea din Bucuresti, ceea ce confirma forta in crestere a acestor piete”, subliniaza George Didoiu, Director | Tenant Services | Office 360 al Colliers.

 

In concluzie, daca piata de birouri din Bucuresti este deficitara din punct de vedere al stocului pe cap de locuitor in comparatie cu capitalele vest-europene, atunci pietele regionale de birouri din Romania au un potential cu atat mai mare de dezvoltare, mai ales daca tinem cont si de dinamica angajarilor din aceste orase.

Mai departe, perspectivele pe termen scurt pentru piata de birouri sunt definite de doua mari intrebari: cum va evolua economia romaneasca in 2023 si cum va evolua fenomenul muncii la distanta. In ceea ce priveste primul punct, consultantii Colliers considera ca exista motive pentru un optimism moderat, deoarece economiile occidentale vor creste probabil in continuare in acest an, chiar daca modest (fata de asteptarile anterioare de recesiune), in timp ce investitiile in Romania - nu doar cele legate de fondurile UE - sunt un motiv de optimism atat pe termen scurt, cat si pe termen lung.

 

In rest, in conditiile in care pentru 2023 sunt anuntate doar cateva proiecte mari de birouri – calendarul pentru acest an in Bucuresti este de doar aproximativ 100.000 de metri patrati, iar pentru 2024 nu exista niciun proiect major anuntat, sunt premise ca piata de birouri din Bucuresti sa se indrepte catre una a proprietarilor de cladiri de birouri pe termen mediu (sa spunem, incepanda cu a doua jumatate a anului viitor). Asta in conditiile in care deja in unele subpiete, rata de neocupare din cladirile bune este foarte redusa. Totusi, o contrapondere ar putea sa vina de la o serie de mari chiriasi care inca nu au luat o decizie cu spatiul ocupat si care daca vor renunta partial la birouri, ar putea elibera suprafete importante. In aceste conditii perspectivele pentru 2023 sunt mai degraba pentru o piata relativ echilibrata in ceea ce priveste balansul dintre chiriasi si proprietari.

 

In consecinta, consultantii Colliers estimeaza ca cererea si rata de neocupare vor ramane relativ stabile (intr-un scenariu mai optimist, poate chiar vor creste in continuare cu 10-15% in 2023 si rata de neocupare va mai scadea putin). Deocamdata, acestia raman optimisti in ceea ce priveste piata de birouri din Bucuresti, dar este important sa se tina cont de riscurile care se intrevad la orizont. In linii mari, expertii Colliers considera ca oferta insuficienta de birouri moderne din Bucuresti (raportat la alte piete mari de birouri din Europa) este un factor care confera rezistenta pe termen lung in fata evolutiilor negative si se asteapta ca stocul de birouri moderne sa inceapa sa creasca din nou in cativa ani. Astfel, ar putea depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul noului deceniu si chiar sa se apropie de pragul de 5 milioane de metri patrati pe un orizont nu foarte indepartat, daca nu va exista alta criza (economica). Compania de consultanta afirma, de asemenea, ca piata de birouri din Bucuresti va creste si in calitate, nu doar in cantitate, pe masura ce dezvoltatorii si chiriasii acorda o atentie sporita eficientei energetice si politicilor de mediu.