Activitatea de pe piata de birouri a ramas relativ redusa in prima jumatate a anului 2021, cu semne limitate de revenire la nivelurile pre-pandemice, in contextul in care companiile inca nu au claritate asupra momentului in care majoritatea angajatilor va reveni la birou, potrivit raportului de piata al Colliers pentru primul semestru din 2021. Cererea totala pentru spatii de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, pana la 112.000 de metri patrati, comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, iar cererea noua a fost de aproximativ 38.000 de metri patrati, in scadere cu 15% la sfarsitul primului semestru si cu 22% fata de perioada similara din 2019. Consultantii Colliers au observat ca firmele au inceput deja organizarea, redimensionarea si reconfigurarea birourilor pentru a se potrivi nevoilor unei lumi post-COVID si faptul ca piata muncii isi revine rapid ar trebui sa protejeze intr-o oarecare masura piata de birouri si, in special, cladirile de birouri clasa A, ocupate de companii solide de tip blue-chip, cu cifre de afaceri semnificative.

In prima jumatate a anului au fost livrati doar 36.000 de metri patrati de spatii moderne de birouri. Finalizarea Campus 6.2 de catre Skanska (aproape de 19.800 de metri patrati) si a Tiriac Tower din portofoliul Tiriac Imobiliare (16.500 de metri patrati) sunt completarile majore care au ridicat stocul modern de birouri al Bucurestiului peste nivelul de 3 milioane de metri patrati. Cum estimarea initiala pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 de metri patrati de noi birouri moderne, se anunta o a doua jumatate a anului destul de aglomerata, desi unele dintre livrarile viitoare ar putea mai degraba sa fie amanate pentru prima parte a lui 2022.

„Managerii inca exploreaza noul sistem de lucru post-pandemic, mixul dintre birou si munca la distanta fiind decis de fiecare companie in parte. Acestia abordeaza nevoile imobiliare cu precautie, iar pentru unii modelul de lucru hibrid genereaza nevoia unor spatii mai mici de birouri in viitor. In general, cererea noua scazuta de birouri poate fi explicata si prin faptul ca exista noi preocupari cu privire la un nou val de coronavirus, in special pe fondul faptului ca Romania ar putea fi lovita mai puternic decat majoritatea tarilor din regiune din cauza unei rate de vaccinare mult mai scazute. In prezent, intre 10 si 20% dintre angajati lucreaza din birouri in mod constant, iar mult asteptata intoarcere la birouri pentru cel putin 50% dintre angajati va mai avea probabil de asteptat cel putin cateva trimestre. Contextul actual este totusi un bun moment pentru companii sa-si transforme birourile si sa le adapteze la viitorul mod de lucru”, explica Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri cu Office 360°, o abordare completa a birourilor, din toate punctele de vedere, realizata printr-un proces unic si extrem de complex, adaptat pana la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului ofera economii suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% fata de valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.

In ceea ce priveste rata de neocupare, la sfarsitul primului semestru a crescut la un nivel maxim al ultimilor 7 ani, pana la 15,75%, de la 11,25% in anul precedent. Totusi, piata este mult mai dezvoltata decat in 2014, cand rata de neocupare atingea astfel de niveluri, iar stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri patrati, fata de putin peste 3 milioane de metri patrati in prezent. Totusi, cladirile mai noi si cu specificatii tehnice calitative stau mult mai bine la capitolul grad de ocupare generala, datorita atractivitatii lor, dar si pentru ca sunt inchiriate de companii solide, dintre care destul de multe continua sa se extinda.

Consultantii Colliers apreciaza ca piata de birouri este in mod clar in favoarea chiriasilor, si, prin urmare, au observat presiuni asupra nivelului agreat al chiriei, desi mai degraba la niveluri nete efective decat la nivelul chiriilor brute. Acestia mai mentioneaza ca, desi chiria medie neta pentru Bucuresti este probabil cu aproximativ 10% mai mica decat inainte de pandemie, aceasta dinamica a fost generata de cladirile mai vechi si mai putin calitative, care au fost fortate sa ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau pastrarea chiriasilor. De asemenea, stocul de spatii pentru subinchiriere, de cel putin 80.000 de metri patrati, potrivit masuratorilor Colliers (si probabil o cifra subestimata), ofera alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune si mai mare presiune pe spatiile de birouri mai putin competitive. In cazul cladirilor noi, la standardele moderne comparabile cu pietele dezvoltate din Europa de Vest sau SUA, lucrurile nu s-au schimbat si, probabil, nu se vor schimba prea mult din punct de vedere al chiriei. IT&C-ul ramane motorul pietei, cu aproape jumatate din tranzactiile raportate, dar o contributie semnificativa au in 2021 si serviciile industriale si alte servicii profesionale.

Piata de birouri din Bucuresti ramane destul de complicata, dar consultantii Colliers apreciaza ca efectele pandemiei nu au fost uniforme. Este de remarcat faptul ca doua dintre cele mai noi cladiri finalizate din Bucuresti - Campus 6.2 si 6.3 ale Skanska - au fost vandute unui investitor pentru un randament record post-2008, de 6,75%. Deci, pentru unii, urmatorii cativa ani vor fi buni, in timp ce altii vor avea de suferit. Decalajul dintre proiectele vechi si mai putin calitative si cladirile mai vechi/noi se va largi probabil pe toate fronturile: chirie, grad de ocupare, randament investitional.

„Intrebarile cu privire la viitor raman si, ca o observatie pur empirica, consultantii nostri au sesizat (inclusiv in contractele incheiate) ca destul de multe companii par sa se gandeasca la faptul ca, dupa pandemie, este posibil sa nu aiba mai mult de 50-60% din angajati la birou in acelasi timp. Acest lucru, impreuna cu un procent de 10-15% pentru potentialele cresteri viitoare de personal, inseamna ca ar trebui ca spatiul de birouri ocupat in prezent sa se scada cu 20-30% la reinnoire. Totusi, aceasta situatie este departe de a fi o regula, iar deciziile sunt luate de la caz la caz, deoarece companiile care s-au extins destul de mult recent (cum ar fi companiile IT&C) ar putea foarte bine sa-si pastreze spatiul actual la reinnoirea contractului, iar nevoia redusa de birouri, cauzata de sistemul de lucru hibrid, ar fi echilibrata de noi angajari”, spune Sebastian Dragomir.

Sondajele Eurostat arata intentii de angajare pe termen scurt deja peste media istorica - deci se afla intr-o perioada de extindere - pentru majoritatea sectoarelor de servicii comerciale, cu unii indicatori de angajare deja la niveluri comparabile cu maximele pre-pandemice. Cu alte cuvinte, piata muncii este, de fapt, un element pozitiv pentru evolutia pietei de birouri.

Pe de alta parte, aceasta piata provocatoare, plus costurile de constructie mult mai mari, vor diminua probabil entuziasmul pentru noile dezvoltari, in timp ce, incepand cu 2022, livrarile vor ramane sub 100.000 de metri patrati pe an, ceea ce ar trebui sa accelereze eventuala recuperare a pietei de birouri locale. Mai departe, consultantii Colliers considera ca oferta redusa de birouri moderne din Bucuresti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung si se asteapta mai degraba ca stocul modern de birouri sa inceapa din nou sa creasca in cativa ani. In consecinta, ar putea depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul noului deceniu si chiar sa se apropie de pragul 5 milioane de metri patrati, daca nu va exista alta criza (economica).