Cu un stoc total de retail modern de aproximativ 4 milioane de metri patrati, segmentul de retail din Romania a avut in 2020 unul dintre cei mai grei ani de la recesiunea financiara din 2009-2010 incoace. Cu toate acestea, banii au continuat sa curga in economie, iar vanzarile de produse nealimentare au inregistrat o redresare rapida in forma de V, desi se observa schimbari majore in structura cheltuielilor, cum ar fi trecerea la cumparaturi online si preferinta consumatorilor pentru articole sportive, articole de uz casnic sau articole destinate imbunatatirii nivelului de trai, inclusiv renovarea locuintelor si aparate electrocasnice mari, in detrimentul articolelor precum imbracamintea, arata raportul privind evolutia pietei in 2020 publicat de Colliers. De asemenea, pandemia a validat teoria mentionata de Colliers acum cativa ani ca in orice oras din Romania cu peste 30.000 de locuitori ar trebui sa existe, in cele din urma, un centru comercial modern.

In 2020 au fost livrati aproximativ 142.400 de metri patrati de noi spatii comerciale moderne, putin peste jumatate din estimarea avansata inaintea Covid-19, de aproximativ 250.000 de metri patrati, pentru ca pandemia a provocat intarzieri in activitatile de constructie si inchiriere si a determinat dezvoltatorii sa aiba o abordare mai prudenta. Cea mai mare parte a livrarilor a venit de la trei mall-uri: proiectul dezvoltat de AFI la Brasov (45.000 mp), NEPI Rockcastle Shopping City din Targu Mures (40.000 mp) si Dambovita Mall, dezvoltat de Prime Kapital in Targoviste (33.000 mp).

Consultantii Colliers au observat o crestere a activitatii consumatorilor in segmentul comertului online, datele statistice aratand un plus de 35% in 2020 fata de cresterea cu 5% a vanzarilor totale de produse nealimentare, care a devenit un element fundamental al transformarii continue a retailului, alaturi de dezvoltarea tehnologiei si schimbarile in comportamentul consumatorilor. Un aspect pozitiv este ca si consumatorii au ramas destul de deschisi achizitiilor in timpul acestei perioade de criza, deoarece pierderile de locuri de munca au fost de cateva ori mai mici decat dupa recesiunea din 2009-2010 (sub 100.000 de locuri de munca nete pierdute de aceasta data, fata de aproape 700.000 atunci), iar cresterile salariale s-au mentinut in general.

Izolati in case, multi romani au inceput renovarea, dar o parte semnificativa a cheltuielilor nu a ajuns la comerciantii care au o prezenta fizica. La fel ca in orice recesiune economica, preturile scazute tind sa atraga mai multi oameni, prin urmare discounterii au avut rezultate foarte bune (unii crescandu-si afacerile cu doua cifre pe fondul cresterii retelei lor de magazine), in timp ce piata de fashion a inregistrat in general rezultate similare cu cele din 2019, in segmentul de mass market.

Alte segmente de piata au avut rezultate financiare destul de slabe, precum retailerii de moda premium si de lux (inclusiv tinute de birou si de seara) si cei de incaltaminte, care au o pondere semnificativa in ceea ce priveste suprafetele inchiriate in centrele comerciale. Unele luni bune - cum ar fi septembrie - nu au putut compensa un an prea slab. Din fericire, decembrie, care reprezinta aproximativ 15-20% din veniturile unui an intreg in retail, a inregistrat vanzari de bunuri nealimentare cu aproape 7% mai mari fata de in urma cu un an.

„Credem ca un brand de moda consacrat, de exemplu, ar putea sa isi valorifice mai mult pozitia si ar putea beneficia de oportunitati de vanzare multicanal atractive, cum ar fi modelele de achizitie online si ridicare a cumparaturilor din magazin (BOPIS - buy online pick-up in store). De altfel, jucatorii traditionali care au inceput sa vanda si online au muscat din cota de piata a magazinelor online clasice. Centrele comerciale dominante isi vor pastra probabil statutul de destinatie, consolidate in continuare de magazinele ancora si de marii retaileri alimentari (inclusiv BOPIS). Iar asta inseamna ca jucatorii din zona de mijloc ar putea sa sufere cel mai mult: centrele comerciale nedominante din orasele competitive si retailerii cu putere financiara limitata, care nu pot sustine extinderea necesara canalului de vanzari online. Unii dintre ei ar putea decide sa plece din Romania sau sa isi vanda afacerea din tara in urmatorii cativa ani”, explica Simina Niculita, Partner & Head of Retail Agency la Colliers.

In ceea ce priveste chiriile si rata de neocupare, proprietarii simt dubla lovitura a unor chirii mai mici, cu reduceri ale chiriilor de baza in zona a 15-20%, in special pe fondul unor luni fara chirie adaugate, si pana la 30% in unele cazuri speciale, dar si o rata de neocupare mai mare, cu unele centre comerciale mari care vad procente de o cifra in acest sens. Este o diferenta semnificativa de la situatia anterioara anului 2020, cand unele mall-uri aveau liste de asteptare pentru chiriasi si nu aveau spatii libere.

Consultantii Colliers remarca faptul ca achizitiile din impuls s-au redus semnificativ, iar sesiunile de cumparaturi au devenit mai scurte, mai putin frecvente, dar cu o valoare a bonului de cumparaturi mai mare, in unele cazuri.

„Pe termen lung, credem ca mai multe categorii de jucatori din piata, proprietari sau chiriasi, vor fi castigatori: cei cu o cota de piata semnificativa, care isi pot valorifica pozitia in consecinta, cei care dezvolta proiecte de proximitate, in special in zonele rezidentiale emergente si proiectele mici si mijlocii, precum parcurile de retail din orasele cu acoperire redusa a sistemelor moderne de retail”, spune Simina Niculita.

Peste 80% din noile spatii de vanzare asteptate in 2021 vor fi sub forma de parcuri de retail, inclusiv centre comerciale mai mici, subliniind o schimbare a pietei catre proiecte bazate pe proximitate sau cele cu un impact financiar mai mic pentru dezvoltator. In acest an, suprafata totala inchiriabila anuntata este de peste 150.000 de metri patrati de noi spatii comerciale moderne, cea mai mare parte a acestora provenind de la doar doi dezvoltatori, un joint venture Prime Kapital / MAS REI - aproape 53.000 de metri patrati din trei noi proiecte (in Ploiesti, Sfantu Gheorghe si Barlad) si Mitiska - aproape de 25.000 de metri patrati in patru proiecte noi (in Baia Mare, Tulcea, Medias si Slatina).

O extindere de remarcat in acest an in Bucuresti este Colosseum Retail Park, cu peste 16.000 de metri patrati, una dintre cele mai mari livrari din Capitala din ultimii ani. O alta noutate este intrarea pe piata a dezvoltatorului polonez Scallier, care a achizitionat mai multe terenuri in tara si promite 40.000 de metri patrati de noi spatii comerciale pana in 2022, iar o parte dintre acestea urmeaza sa fie livrate in 2021.

„Avand in vedere tot acest context, pe fondul unui stoc destul de redus pe cap de locuitor al spatiilor de retail din Romania (o treime sub Polonia, de exemplu), evenimentele negative, precum cele prin care am trecut in 2020, ar trebui absorbite de piata, iar cresterea ulterioara ar trebui sa duca la o recuperare rapida a pierderilor - profitabilitatea retailerilor este de cateva ori mai mare decat media UE, conform cifrelor Eurostat. Pana la finalul acestui deceniu am putea ajunge la un stoc total de retail modern de 5,5 milioane de metri patrati, care ar fi probabil mai mic pe cap de locuitor decat ceea ce au unii jucatori regionali”, concluzioneaza Simina Niculita, Partner & Head of Retail Agency la Colliers.

In perspectiva, majoritatea noilor proiecte asteptate in acest deceniu vor fi in orasele cu o prezenta limitata a centrelor de retail sau in noile suburbii ale oraselor mari, unde zonele sunt semnificative si relevante in ceea ce priveste puterea de consum. Vanzarile omnichannel vor consolida sau vor eroda pozitia unui retailer in urmatorii ani, intrucat integrarea preferintelor personale si flexibilitatea sporita vor favoriza un mix de comert offline-online. O schimbare de generatii ar putea defini, de asemenea, o multime de lucruri: generatia Z, crescuta in lumea digitala si cu o atitudine mai constienta fata de consum si ecologie sau cheltuieli etice, va fi mai relevanta. De asemenea, ne asteptam ca salariile in Romania sa continue sa urce mult mai repede decat media UE in urmatorul deceniu, ceea ce ar duce probabil la un consum mai mare si la o predilectie crescuta pentru bunurile de lux, pentru a se apropia de 90% din media UE, de la sub 80% in prezent.