In pofida pandemiei, anul 2020 s-a dovedit a fi foarte bun pentru sectorul industrial si logistic, cererea totala crescand cu 72% fata de 2019, pana la aproape 784.000 de metri patrati in tranzactii de leasing. O mare parte a cererii record a venit de la diferiti retaileri, inclusiv din zona de FMCG, care si-au extins prezenta la nivel national, dar si de la diverse companii, nu neaparat jucatori strict de e-commerce, care au cautat sa se extinda pe segmentul vanzarilor online, arata raportul anual publicat de Colliers. Stocul total de spatii industriale si logistice moderne din Romania a ajuns la 5,7 milioane de metri patrati, in crestere cu peste 0,5 milioane de metri patrati fata de anul precedent si exista inca spatiu semnificativ pentru crestere, raportat la alte tari din Europa Centrala si de Est (ECE).

Romania ramane una dintre cele mai slab dezvoltate piete de logistica din marile tari din Europa Centrala si de Est, avand aproximativ jumatate din stocul de depozite pe cap de locuitor in comparatie cu Polonia si un sfert din cel al Cehiei. Peste 0,5 milioane de metri patrati de noi spatii industriale si logistice moderne au fost livrate in 2020, potrivit estimarilor Colliers. Bucurestiul a adunat aproximativ jumatate din totalul depozitelor noi, restul suprafetelor livrate fiind impartite in tara, mai ales in orase din Transilvania, dar si in unele regiuni sudice ale tarii.

“Bucurestiul ramane inima pietei logistice locale, dar au existat usoare schimbari de la un an la altul, in sensul ca tot mai multe depozite noi sunt dezvoltate in afara Capitalei, iar 2020 nu a fost o exceptie. In timp ce unele dezvoltari speculative au fost initial suspendate, rezultatele economice pozitive din a doua parte a lui 2020, cuplate cu revenirea rapida a consumului, le-au readus pe harta in a doua parte a anului. CTP si WDP raman principalii jucatori, dar si VGP a inceput recent sa dezvolte proiecte noi. Exista insa si cateva nume noi pe piata care au potentialul de a face investitii majore in perioada urmatoare, cum ar fi Globalworth / Global Vision si Element Industrial”, spune Vlad Mustata, Associate Industrial Agency la Colliers.

Bucurestiul ramane in frunte si in ceea ce priveste cererea si a generat peste 70% din totalul contractelor de inchiriere, urmat, la mare distanta, de Timisoara si Craiova. Industria FMCG a reprezentat o treime din cererea totala: trei contracte ale Carrefour si Profi au fost printre cele mai mari inregistrare in „anul pandemic” si au acoperit 200.000 de metri patrati. Urmatoarele doua sectoare - logistica si retailul - au generat fiecare peste 20% din toate contractele, desi, in multe cazuri, furnizorii terti de servicii logistice tind sa serveasca sectorul de retail intr-o masura semnificativa. Altfel spus, industriile orientate spre consumator au generat cel putin doua treimi din cerere in 2020. Pentru comparatie, in 2019, industria auto a generat o treime din cerere si apoi a avut o prezenta redusa in 2020.

Chiriile pentru spatiile de depozitare prime clasa A au ramas in general stabile in 2020, intre 3,8-3,9 euro pe metru patrat in cazul halelor din jurul Bucurestiului si putin sub aceste niveluri in alte hub-uri din tara. Consultantii Colliers anticipeaza o usoara crestere a chiriilor in urmatorii ani, din moment ce in Varsovia si Budapesta tranzactiile se pot inchide la usor sub 5 euro pe metru patrat in cazul activelor prime.

Intre timp, rata de neocupare a crescut usor in ultimii ani, spre 8% pentru Bucuresti (5% in 2019) si Timisoara si sub acest nivel in alte parti ale tarii, estimeaza Colliers..

“Astfel de niveluri ale ratei de neocupare sugereaza o piata destul de echilibrata, nu o piata dominata de chiriasi. Piata industriala si logistica a fost, fara indoiala, unul dintre cele mai interesante active imobiliare, iar acest lucru este valabil nu doar pentru Romania, ci si la nivel global, pentru ca depozitele s-au dovedit a fi o sursa de venit constant chiar si in perioade foarte dificile. In consecinta, multi investitori care nu au o expunere pe acest sector vor dori o felie din piata. Ne asteptam sa vedem din ce in ce mai multi dezvoltatori netraditionali care vor construi depozite, fie pe cont propriu sau prin parteneriate, sau vor achizitiona active deja existente; avem destul de multe companii active in segmentul de birouri si in cel rezidential din Romania care se uita sau deja investesc in piata de spatii industriale si logistice”, explica Vlad Mustata.

In ceea ce priveste cererea, va continua sa existe o crestere majora din sectoarele orientate spre consumatori si, in special, din zona comertului electronic. De mentionat si ca destul de multe dintre aceste companii intentioneaza sa foloseasca Romania ca pe o baza de operatiuni pentru alte economii mai mici din regiune, cum ar fi Bulgaria, Serbia si Grecia, transformand piata locala intr-un hub regional mai mic.

In cazul ofertei disponibile, dezvoltatorii au in plan mai bine de 0,6 milioane de metri patrati de noi spatii industriale si logistice in 2021, necesare atat pentru a acoperi cererea robusta, cat si pentru a inlocui un stoc semnificativ de depozite mai vechi, care nu mai respecta rigorile tehnice prezente si, uneori, nici pe cele de siguranta. Consultantii Colliers subliniaza ca dezvoltarile speculative, care au fost oprite temporar in 2020 in contextul incertitudinilor din piata, vor fi reluate si vor conta mult mai mult - posibil chiar pana la 20% din spatiile noi, dublu fata de cota inregistrata in 2019.

Cel mai probabil si urmatorii 10 ani vor aduce o crestere accelerata in industrie pentru ca stocul de spatii industriale si logistice moderne este mic comparativ cu ritmul rapid al dezvoltarii economice din ultimul deceniu, la care se adauga si cresterile viitoare asteptate. In consecinta, chiar si o apropiere de nivelul prezent de depozite moderne pe cap de locuitor al Poloniei ar insemna depasirea pragului de 10 milioane de metri patrati de spatii industriale si logistice moderne in Romania, nivel care cu siguranta poate fi atins. Totodata, urmatorul deceniu va aduce si cateva tendinte care vor avea un impact major asupra industriei, pornind de la aplicarea unor reguli de mediu mai stricte si pana la grabirea proceselor de automatizare.