CTP NV a inregistrat venituri din chirii de 488,4 milioane euro in primele 9 luni ale anului 2024, in crestere cu 15,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Cresterea anuala a veniturilor comparabile a fost de 4,4%, determinata in principal de indexare si de reincadrarea conditiilor in urma renegocierilor si a expirarii contractelor de inchiriere. La 30 septembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 702,0 milioane euro, iar gradul de ocupare al spatiilor a fost de 93%.

In primele 9 luni, CTP a livrat 545.000 mp de spatii industriale si logistice cu un randament anual al investitiei („YoC”) de 10,1%, avand un grad de ocupare de 95% la finalizarea proiectelor. Acest lucru a adus portofoliul operational al Grupului la 12,6 milioane mp de suprafata inchiriabila bruta (GLA), in timp ce valoarea bruta a activelor („GAV”) a crescut cu 11,8%, ajungand la 15,2 miliarde euro. Valoarea activului net (EPRA NTA) per actiune a crescut cu 10,1% in prima jumatate a anului, atingand 17,52 euro.

Castigurile ajustate EPRA specifice companiei au crescut cu 13,2% de la an la an, ajungand la 269,8 milioane euro. EPS-ul ajustat EPRA specific companiei s-a situat la 0,60 euro, marcand o crestere de 11,7%. Grupul isi reconfirma estimarea pentru EPS ajustat EPRA specific companiei intre 0,80 euro si 0,82 euro pentru 2024.

La data de 30 septembrie 2024, proiectele aflate in constructie insumau 1,9 milioane mp, cu un potential de venituri din chirii de 142 milioane euro la ocupare completa si un randament pe cost (YoC) estimat la 10,4%. O parte substantiala din aceste proiecte urmeaza sa fie livrata in 2024, CTP estimand ca va livra intre 1,2 si 1,3 milioane mp in acest an.

Portofoliul de terenuri al Grupului a crescut la 27,1 milioane mp, dintre care 20,9 milioane mp sunt detinute si incluse in bilant, asigurand un potential substantial de crestere viitoare pentru CTP. Cu un randament al investitiei (YoC) lider in industrie, CTP se asteapta sa continue sa genereze o crestere cu doua cifre a NTA-ului in anii urmatori.

Remon Vos, CEO, a declarat: “Am inchiriat 1,5 milioane mp in primele 9 luni din 2024, cu 4% mai mult decat in aceeasi perioada a anului trecut. Acest lucru arata cererea puternica si continua in Europa Centrala si de Est (ECE) si natura robusta a regiunii business-smart din Europa. Pe masura ce echilibrul dintre oferta si cerere ramane sanatos, am realizat o crestere solida a veniturilor din chirii in prima jumatate a anului. Privind inainte, am semnat mai multe scrisori de intentie (HoT) decat anul trecut, ceea ce ne ofera un portofoliu solid pentru inchiriere in trimestrul IV din 2024 si in 2025. Aceste niveluri de inchiriere ne permit sa continuam sa dezvoltam peste 10% din noua suprafata inchiriabila bruta (GLA) pe an si sa ne mentinem cota de piata.

Venitul anualizat din chirii s-a ridicat la 702 milioane euro, evidentiind capacitatea puternica de generare a fluxului de numerar a portofoliului nostru operational, cu o rata de colectare a chiriei de 99,8%. In timp ce urmatoarea etapa de crestere este deja asigurata prin cele 1,9 milioane mp de GLA aflate in constructie si un portofoliu de terenuri de peste 27 milioane mp, ne vom continua strategia de a genera o crestere cu doua cifre a NTA-ului. Pe langa inchirierile preconizate pentru proiectele actuale, am semnat alte 177.000 mp de contracte de inchiriere pentru proiecte viitoare, pe care intentionam sa le demaram in curand.

Cererea pentru imobiliare industriale si logistice in regiunea ECE este impulsionata de factori structurali, cum ar fi profesionalizarea lanturilor de aprovizionare de catre operatorii logistici terti (3PL), comertul electronic si strategia de nearshoring si friend-shoring a ocupantilor, avand in vedere ca regiunea ECE ofera cele mai avantajoase costuri din Europa. In prezent, peste 10% din portofoliul nostru este inchiriat catre chiriasi asiatici care produc in Europa pentru piata europeana, reprezentand aproximativ 20% din activitatea noastra totala de inchiriere din 2024.”

 

In primele 9 luni ale anului 2024, CTP a semnat contracte de inchiriere pentru 1,4 milioane mp, ceea ce reprezinta o crestere de 4% comparativ cu aceeasi perioada din 2023, avand un venit anual din chirii contractat de 100,9 milioane euro si o chirie medie lunara pe mp de 5,63 euro (9M-2023: 5,60 euro). Ajustand pentru diferentele in mixul de tari, chiriile au crescut in medie cu 3%.

Aproximativ doua treimi din aceste contracte de inchiriere au fost incheiate cu chiriasi existenti, in conformitate cu modelul de afaceri al CTP, care consta in a creste cu chiriasii existenti in parcurile existente.

 

Cota medie de piata a CTP in Republica Ceha, Romania, Ungaria si Slovacia se ridica la 28,5% la 30 septembrie 2023 si ramane cel mai mare proprietar si dezvoltator de active imobiliare industriale si logistice pe aceste piete. Grupul este, de asemenea, lider de piata in Serbia si Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienti, CTP are o baza de chiriasi internationala larga si diversificata, formata din companii de top cu ratinguri de credit solide. Chiriasii CTP reprezinta o gama larga de industrii, printre care industria prelucratoare, high-tech/IT, industria auto si comertul electronic, comertul cu amanuntul, comertul cu ridicata si logistica tertilor. Aceasta baza de chiriasi este extrem de diversificata, niciun chirias nu reprezinta mai mult de 2,5% din chiria anuala, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanti 50 de chiriasi ai CTP reprezinta doar 33,3% din totalul chiriilor, iar majoritatea se afla in mai multe parcuri CTP.

Gradul de ocupare al portofoliului a ajuns la 93% (Q3-2023: 93%). Rata de retentie a clientilor a Grupului ramane puternica la 91% (Q3-2023: 92%) si demonstreaza capacitatea CTP de a valorifica relatiile de lunga durata cu clientii. Durata medie a contractelor de inchiriere (WAULT) a fost de 6.5 ani (Q3-2023: 6.6 ani), in conformitate cu obiectivul Companiei de >6 ani.

Nivelul de colectare a chiriei a fost de 99.8% in 9M-2024 (9M-2023: 99.8%), fara nicio deteriorare a profilului de plata al chiriasilor.

Veniturile din chirie s-au ridicat la 488.4 milioane euro, in crestere cu 15.9% fata de anul trecut, in mod absolut. Pe o baza similara, veniturile din chirii au crescut cu 4.4%, in principal ca urmare a ratei de indexarea si revenirea la renegocieri si contracte de inchiriere care expira.

Grupul a pus in aplicare masuri pentru a limita pierderile de taxe de serviciu, ceea ce a dus la imbunatatirea raportului dintre venitul net din chirii si venitul din chirie de la 95.5% in 9M-2023 la 97.4% in 9M-2024. In consecinta, venitul net din chirie a crescut cu 18.2% fata de anul trecut.

O proportie din ce in ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investitii al CTP beneficiaza de protectie impotriva inflatiei. De la sfarsitul anului 2019, toate contractele de inchiriere noi ale Grupului includ o clauza de indexare dubla, care calculeaza cresterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre o crestere fixa de 1,5%-2,5% pe an sau indicele preturilor de consum.

La 30 septembrie 2024, 70% din venitul generat de portofoliul Grupului include aceasta clauza de dubla indexare, iar Grupul se asteapta ca aceasta sa creasca in continuare. 

Potentialul de reversiune a ramas stabil, la 15.1%. Noi contracte de inchiriere au fost semnate in mod continuu peste ERV, ilustrand cresterea continua puternica a chiriilor pe piata si sustinand evaluarile.

Venitul anualizat din chirii a ajuns la 702 milioane euro la 30 septembrie 2024, in crestere cu 19.3% fata de anul trecut, demonstrand cresterea puternica a fluxului de numerar al portofoliului de investitii al CTP.

Proiectele livrate in primele 9 luni din 2024 au avut un randament pe cost (YoC) de 10,1% si un grad de ocupare de 95% la livrare.

CTP si-a continuat investitiile disciplinate in portofoliul sau foarte profitabil. In primele 9 luni, Grupul a finalizat 545,000 mp de GLA (9M-2023: 566,000 mp), putin sub anul trecut cand au intrat in functiune mai multe proiecte care au fost amanate in cursul anului 2022 din cauza costurilor mai mari de constructie. Constructiile au fost livrate la un an de activitate de 10.1%, 95% inchiriat si vor genera venituri anuale contractate din inchiriere de 33.0 milioane euro, urmand sa vina alte 2.0 milioane euro cand acestea vor ajunge la ocuparea completa.

Unele dintre principalele livrari in primele 9 luni ale lui 2024 au fost: 169,000 mp in CTPark Warsaw West (Polonia), 48,000 mp in CTPark Zabrze (Polonia), 37,000 mp in CTPark Budapest Ecser (Ungaria), 37,000 mp in CTPark Novi Sad East (Serbia), 30,000 mp in CTPark Weiden (Germania), 26,000 mp in CTPark Bucharest West (Romania), 27,000 mp in CTPark Katowice (Polonia) si 23,000 mp in CTPark Arad West (Romania). 

In timp ce costurile medii de constructie in 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe mp, in 2023 si in 9M-2024 au ajuns la 500 de euro pe metru patrat. CTP se asteapta ca acestia sa ramana la acest nivel pana in 2024. Acest lucru ii permite Grupului sa continue sa livreze YoC lider in industrie peste 10%, care este, de asemenea, sustinut de modelul unic de parc al CTP si de expertiza interna in constructie si achizitii.

La 30 Septembrie 2024, grupul avea in constructie 1,9 milioane de metri patrati de cladiri, cu un venit potential din chirii de 142 milioane euro si un YoC estimat de 10.4%. CTP are un istoric indelungat in ceea ce priveste asigurarea unei cresteri durabile prin dezvoltarea condusa de chiriasi in parcurile sale existente. 76% din proiectele in constructie ale grupului se afla in parcurile existente, in timp ce 15% sunt in parcuri noi - in principal in Polonia - care au potentialul de a fi dezvoltate la peste 100,000 mp de GLA. Livrarile planificate pentru2024 sunt 64% preinchiriate, iar CTP se asteapta sa ajunga la 80%-90% preinchiriate la livrare, in linie cu performanta istorica. Intrucat CTP actioneaza pe majoritatea pietelor in calitate de antreprenor general, detine controlul deplin asupra procesului si a calendarului livrarilor, ceea ce permite companiei sa accelereze sau sa incetineasca ritmul in functie de cererea chiriasilor, oferind in acelasi timp chiriasilor flexibilitate in ceea ce priveste cerintele cladirii. 

In 2024 Grupul se asteapta sa livreze intre 1.2 – 1.3 milioane mp, in functie de cererea chiriasilor. Cei 177,000 mp de inchiriere care sunt semnati in prezent pentru proiecte viitoare, a caror constructie nu a inceput inca, sunt o alta ilustrare a cererii continue a ocupantilor.

Banca de teren a CTP se ridica la 27.1 milioane mp la 30 septembrie 2024 (31 decembrie 2023: 23.4 milioane mp), ceea ce permite companiei sa isi atinga obiectivul de 20 milioane mp GLA pana la sfarsitul deceniului. Grupul se concentreaza pe mobilizarea bancii funciare existente pentru a maximiza randamentele, mentinand in acelasi timp alocarea disciplinata a capitalului in reaprovizionarea bancilor funciare. 60% din bancul de teren este situat in parcurile existente ale CTP, in timp ce 30 se afla in sau este adiacent parcuri noi care au potentialul de a creste la mai mult de 100.000 mp. 23% a landbank-ului a fost garantat prin optiuni, in timp ce restul de 77% a fost detinut si reflectat in consecinta in bilant. 

Presupunand un raport de constructie de 2 mp de teren la 1 mp de GLA, CTP poate construi peste 13 milioane de mp de GLA pe banca de teren securizata. Terenul CTP este detinut in bilant la aproximativ 50 de euro pe metru patrat, iar costurile de constructie se ridica in medie la aproximativ 500 de euro pe metru patrat, aducand costurile totale de investitie la aproximativ 600 de euro pe mp. Portofoliul operational al Grupului, excluzand portofoliul mai vechi de la fosta Deutsche Industrie REIT, este evaluat la aproximativ 1.000 euro pe mp.

 

CTP isi continua planul de extindere pentru lansarea sistemelor fotovoltaice. Cu un cost mediu de ~750.000 euro per MWp, Grupul vizeaza un YoC de 15% pentru aceste investitii.

In primele 9 luni, Grupul a instalat inca 19 MWp pe acoperis, care sunt in prezent conectate la retea. Capacitatea totala instalata este acum de 119 MWp. 

In 9M-2024 veniturile din energie regenerabila s-au ridicat la 6.0 milioane euro, in crestere cu 10% fata de anul trecut.

Ambitia de sustenabilitate a CTP merge mana in mana cu un numar tot mai mare de chiriasi care solicita sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le ofera i) o mai buna securitate energetica, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementarilor in crestere, iv) respectarea cerintelor clientilor si v) posibilitatea de a-si indeplini propriile ambitii ESG.

 

Evaluarea proprietatii de investitii („IP”) a crescut de la 12,0 miliarde euro la 31 decembrie 2023 la 13.4 miliarde euro la 30 septembrie 2024, determinata in principal de transferul proiectelor finalizate de la Proprietatea de investitii in curs de dezvoltare („IPuD”) la IP si de cresterea achizitiilor.

IPuD a crescut cu18.9% la 1.6 miliarde euro la 30 septembrie 2024, ca urmare a progreselor inregistrate, majoritatea proiectelor urmand ca de obicei sa fie livrate in Q4, ca de obicei.

GAV a crescut la 15.2 miliarde euro la 30 septembrie 2024, in crestere cu 11.8% fata de 31 decembrie 2023.

Pentru rezultatele din T1 si T3, doar proiectele IPuD sunt reevaluate. Reevaluarea din T3-2024 a fost de 167,4 milioane euro, ceea ce aduce totalul reevaluarii in primele 9 luni la 604,1 milioane euro, fiind determinata de reevaluarea pozitiva a proiectelor IPuD (+351,2 milioane euro), a bancului de terenuri (+26,1 milioane euro) si a activelor operationale (+226,9 milioane euro).

Portofoliul Grupului are randamente de evaluare conservatoare, cu 80 bps de randament reversiv largindu-se in ultimii 2 ani, ajungand la 7,2%. CTP se asteapta ca randamentele sa fi atins un varf in sectorul industrial si logistic din regiunea ECE. Odata cu miscarile mai mari ale randamentului de pe pietele vest-europene, diferenta de randament intre logistica ECE si vest-europeana revine la media pe termen lung. CTP se asteapta ca diferenta de randament sa scada in continuare cu timpul suplimentar, ca urmare a asteptarilor mai mari de crestere pentru regiunea ECE.

CTP se asteapta la o crestere pozitiva in continuare a ERV pe fondul cererii continue a chiriasilor, care este influentata pozitiv de factorii de crestere seculara din regiunea ECE. Mai ales ca nivelurile chiriilor din ECE raman accesibile, deoarece, in ciuda cresterii puternice inregistrate, acestea au pornit de la niveluri absolute semnificativ mai mici decat in tarile din Europa de Vest. In termeni reali, chiriile din multe piete din ECE sunt inca sub nivelurile din 2010.

EPRA NTA per actiune a crescut de la 15,92 euro la 31 decembrie 2023 la 17.52 euro la 30 septembrie 2024, reprezentand o crestere de 10.1%. Cresterea este determinata in principal de reevaluare (+1.29 euro), EPS EPRA ajustat specific companiei (+0.60 euro), partial compensata de dividendul platit (-0.28 euro).

 

In conformitate cu abordarea sa proactiva si prudenta, Grupul beneficiaza de o pozitie solida de lichiditate pentru a-si finanta ambitiile de crestere, cu un cost fix al datoriei si un profil de rambursare conservator.

In primele 9 luni ale anului, Grupul a strans 1.8 miliarde euro:

CTP a finalizat, de asemenea, doua oferte de licitatie pentru obligatiuni, rascumparand 750 de milioane de euro de obligatiuni cu termen scurt, realizand un castig de capital de 31,9 milioane de euro, reducand scadentele datoriei in 2025 si 2026 si extinzandu-si in mod proactiv profilul de scadenta.

Pozitia de lichiditate a Grupului era de 1,8 miliarde euro, formata din 1,3 miliarde euro in numerar si echivalente de numerar, precum si un RCF neutilizat de 550 milioane euro.

Costul mediu al datoriei CTP s-a situat la 2,73% (31 decembrie 2023: 1,95%), cu 99,7% din datorie fiind fixa sau acoperita pana la maturitate. Grupul nu capitalizeaza dobanzile pe dezvoltari, astfel ca toate cheltuielile cu dobanzile sunt incluse in contul de profit si pierdere. Maturitatea medie a datoriilor a fost de 5,0 ani (31 decembrie 2023: 5,3 ani).

Prima maturitate semnificativa a Grupului este un bond de 272 milioane euro, scadent in iunie 2025, care va fi rambursat din rezervele de numerar disponibile. LTV-ul CTP a fost de 44,9% la 30 septembrie 2024, in scadere de la 46,2% la 30 iunie 2024, gratie ABB. CTP se asteapta ca LTV-ul sa continue sa scada, pe masura ce reevaluarile dezvoltarilor Grupului sunt complet inregistrate.

Activele cu randament mai mare ale Grupului, datorita randamentului brut al portofoliului de 6,5%, genereaza un nivel sanatos de levier al fluxului de numerar, ceea ce se reflecta si in raportul Net Debt to EBITDA normalizat de 9,0x (31 decembrie 2023: 9,2x), pe care Grupul isi propune sa-l mentina sub 10x.

La 30 septembrie 2024, Grupul avea 59% datorie negarantata si 41% datorie garantata, avand un spatiu suficient sub testul de datorie garantata si testul de active neincadrate. Pe masura ce preturile din piata obligatiunilor s-au stabilizat, conditiile sunt acum mai competitive decat preturile din piata de imprumuturi bancare, ceea ce va permite Grupului sa se reechilibreze mai mult catre imprumuturile negarantate.

In T3-2024, atat Moody’s, cat si S&P au confirmat ratingurile de credit Baa3 si BBB- ale CTP, cu o perspectiva stabila.

 

Dinamica leasingului ramane puternica, cu o cerere robusta a ocupantilor si scaderea ofertei noi, care duce la cresterea continua a chiriilor.

CTP este bine pozitionat pentru a beneficia de aceste tendinte. Portofoliul de proiecte al Grupului este foarte profitabil si orientat catre chiriasi. Randamentul pe cost (YoC) pentru portofoliul CTP a crescut la 10,4%, gratie scaderii costurilor de constructie si cresterii chiriilor. Urmatoarea etapa de crestere este deja planificata si finantata, cu 1,9 milioane mp in constructie la 30 septembrie 2024, avand ca obiectiv livrarea a intre 1,2 si 1,3 milioane mp in 2024.

Structura de capital robusta a CTP, politica financiara disciplinata, accesul solid pe pietele de credit, bancul de terenuri lider in industrie, expertiza interna in constructii si relatiile profunde cu chiriasii permit CTP sa isi atinga obiectivele. CTP se asteapta sa atinga 1,0 miliard eurovenituri din chirii pana in 2027, sustinut de finalizarea dezvoltarilor, indexare si reincadrare, si este pe drumul cel bun pentru a ajunge la 20 milioane mp de GLA si 1,2 miliarde euro venituri din chirii inainte de sfarsitul deceniului.

Grupul isi confirma estimarea pentru EPS ajustat EPRA specific companiei intre 0,80 euro si 0,82 euro pentru 2024, care, datorita cresterii numarului de actiuni, se asteapta sa se situeze mai aproape de limita inferioara.

Politica de dividende a CTP prevede o distributie de 70% - 80% din EPS ajustat EPRA specific companiei. Dividendele standard sunt acordate sub forma de actiuni, dar actionarii pot opta pentru plata dividendelor in numerar.