Piata imobiliara locala s-a adaptat rapid la noul mediu social si de business, contracarand in mare parte dezechilibrele generate de restrictiile impuse in perioada starii de urgenta. Mai mult decat atat, vedem o traiectorie ascendenta a tuturor segmentelor de piata, chiar daca exista in continuare provocari, precum cresterea preturilor materialelor de constructie, a costului cu utilitatile, inflatia, scaderea puterii de cumparare si gasirea celor mai bune parghii de a readuce angajatii in birouri.

Cushman & Wakefield Echinox a analizat principalii indicatori ai pietei imobiliare si oportunitatile care vin odata cu schimbarea obiceiurilor de consum, a modului de lucru etc., dar a indentificat si principalele provocari cu care se confrunta acest segment.

Piata de investitii, tranzactii mai multe, volumul din ultimii doi ani peste cel din 2018-2019

Piata de investitii este un indicator important in ceea ce priveste atractivitatea segmentul imobiliar. Astfel, lichiditatea pe piata tranzactiilor cu proprietati generatoare de venit a ramas ridicata in 2020 si 2021, ceea ce s-a tradus intr-un volum total de 1,83 miliarde de euro, comparativ cu 1,67 miliarde de euro in 2018-2019. Cumulat, in ultimii doi ani au fost tranzactionate 78 de proprietati, cu o valoare medie de 25,5 milioane euro vs 72 de active in 2018-2019 si o medie a unei tranzactii de 23,65 milioane euro.

Mai mult decat atat, piata a atras in cei doi ani de pandemie un numar important de jucatori noi: Resolution Property, Adventum Group, Supernova, Fortress REIT si Oresa Venture. Impreuna, acestia au facut achizitii de circa jumatate de miliard de euro.

Birourile au reprezentat clasa de active cea mai tranzactionata in ambele perioade analizate, iar estimarile arata o mentinere a interesului pentru aceste tipuri de proiecte. Totodata, pe fondul performantei ridicate a segmentului industrial si a retailului de food, investitorii se uita cu interes spre oportunitati pe aceste segmente de piata.

 

Piata de retail a fost unul dintre cele mai afectate industrii trecand prin mai multe ”socuri”, resimtite mai ales de centrele comerciale de tip mall, daca vorbim de formatele de retail, si de retailerii de non-food – imbracaminte, accesorii, incaltaminte etc, daca ne referim la profilul retailerilor. Si cei din food (restaurante/cafenele) au avut de suferit destul de mult, mai ales dupa introducerea certificatelor verzi la finalul anului trecut.

Succesul proiectelor de tip retail au determinat dezvoltatorii sa investeasca si mai mult in astfel de scheme, care se vor mentine in focusul acestora si in acest an. Prahova Value Center (21.900 mp), Sepsi Value Center (16.300 mp) sau Barlad Value Center (16.300 mp), toate dezvoltate de Prime Kapital-MAS Real Estate sunt printre cele mai importante proiecte livrate anul trecut. De remarcat insa, ca incepand cu acest an vedem si primele centre comerciale de tip mall care vor fi finalizate, dupa doi ani fara astfel de livrari: Colosseum Mall din Bucuresti, deschis deja pe 24 martie, si Alba Iulia Mall (30.000 metri patrati) care urmeaza sa fie inaugurat la finalul anului de catre Prime Kapital – MAS Real Estate. Segmentele de retaileri care populeaza aceste formate au avut cresteri semnificative in cei 2 ani de pandemie.

Principala ingrijorare pe piata de retail este legata de cresterea costurilor pentru chiriasi si de scaderea puterii de cumparare a clientilor. Inflatia va pune presiune pe de-o parte pe nivelul chiriilor si pe de alta parte pe veniturile disponibile pentru achizitii ale cumparatorilor.

 

Indicatori 2018 2019 2020 2021

Livrari (mp) 104.000 160.000 145.000 100.000

Stoc (mp) 3.613.000 3.716.000 3.861.00 4.100.000

Chirii €/mp/luna 80 85 75 75

Piata de birouri: chirii stabile, livrari noi de aproape 400.000 metri patrati in ultimii doi ani

Dezvoltatorii de spatii de birouri si-au continuat planurile de investitii asumate dinainte de criza sanitara si au finalizat in perioada 2020-2021 aproape 400.000 metri patrati de proiecte de birouri. Ritmul de dezvoltare s-a mentinut astfel la nivelurile din 2018 si 2019, anteriori pandemiei, cand in total au fost finalizate 433.000 metri patrati spatii noi. Cererea totala a resimtit incertitudinile de pe piata in cei doi ani de pandemie, astfel ca suprafata inchiriata in total in 2020 si 2021, de 535.000 metri patrati, a fost cu circa 26% sub nivelul tranzactionat din 2018 si 2019, de 729.000 metri patrati.

Pentru perioada urmatoare, readucerea angajatilor in cladirile de birouri reprezinta principala provocare, in conditiile in care proprietarii de cladiri, impreuna cu chiriasii, trebuie sa gaseasca si sa adopte diverse masuri pentru a convinge angajatii sa revina in birou. Reconfigurarea spatiilor existente astfel incat sa ofere zone colaborative, dar si asigurarea de birouri mai aerisite, sunt printre cele mai des intalnite masuri implementate, ceea ce inseamna o crestere a suprafetei alocate unui angajat de la o medie de 8-10 mp/persoana la 12-15 mp/persoana.

De asemenea, vedem interes pentru spatii de birouri care pot fi ocupate imediat, de tip plug and play, cereri care pot fi acomodate in primul rand de operatorii de Flex Office, dar si de spatiile disponibile la subinchiriere.

 

Aproape 2 milioane metri patrati de spatii industriale si de logistica au fost inchiriati in ultimii doi ani, dublul suprafetei tranzactionate in total in 2018 si 2019. Evolutia spectaculoasa a cererii din ultimii doi ani, incurajeaza dezvoltatorii sa investeasca in continuare in proiecte industriale si de logistica, provocarea fiind de a adapta noile constructii la cerintele in schimbare ale chiriasilor.

Diversificarea profilului de chiriasi, in special din retail, asa cum este cazul aparitiei comertului virtual cu produse proaspete, impune noi cerinte pentru spatiile de depozitare si distributie. Pe de alta parte, aceste nevoi vor genera noi cereri de spatii.

Alti factori care exercita o anumita presiune pe piata industriala si de logistica sunt cresterea preturilor de constructie, care a fost in medie de 25-30%, si scumpirea terenurilor disponibile pentru astfel de dezvoltari. In aceste conditii, vom vedea o crestere a chiriilor, astfel incat investitiile pe acest segment sa ramana profitabile.

Cu toate acestea pentru 2022 dezvoltatorii au anuntat ca vor finaliza proiecte totalizand circa 600.000 metri patrati.