- Incepand cu a doua jumatate a anului 2022, dupa cresterea dobanzilor la credite, PPAE a incheiat foarte putine contracte noi pentru proiecte rezidentiale si niciunul de amploare. In acele momente, cumparatorii asteptau scaderea preturilor apartamentelor, ceea ce in final nu s-a intamplat. Din vara anului 2024 situatia a inceput sa se schimbe in bine. Astfel, in acest moment lucram la doua ansambluri noi. Primul este realizat pentru beneficiarul Ideal Residence Developer, denumirea provizorie fiind Drumul Taberei Residence 3. Situat in Bucuresti, pe noul bulevard Valea Larga, acest ansamblu va avea 260 de apartamente de toate tipurile curente. Pe lungimea cladirii din fata, paralela cu bulevardul, parterul este alocat spatiilor comerciale. CUT-ul maxim 3 permisibil in zona, coroborat cu inaltimea 2S+P+11E, ne-a permis sa obtinem conditii foarte bune cu privire la distantele intre cladiri, insorirea si spatiul verde. Amplasamentul este avantajat si de alipirea de un mic parc in curs de amenajare de catre Primaria Sector 6. Proiectul este in faza PUD. Preconizam obtinerea autorizatiei de construire si demararea lucrarilor spre finalul anului curent.

Cel de-al doilea proiect este executat pentru compania Neidan, fiind amplasat in municipiul Galati, pe bulevardul Siderurgistilor. Localizarea este foarte buna, in vecinatatea Parcului Corneliu Coposu, a supermarket-ului Kaufland si a scolii generale nr. 7. Situarea in planul doi fata de bulevard ofera liniste si poluare redusa. Am compus acest mic ansamblu din doua cladiri 2S+P+10E, ce gazduiesc impreuna 245 de apartamente. Ansamblul este completat de o cladire P+1E, ce va gazdui spatii comerciale si recreative. Desi PUZ-ul aprobat permitea o utilizare mai intensiva a terenului, dezvoltatorii au ales sa nu utilizeze tot potentialul de indesire, pentru a obtine apartamente de calitate foarte buna. Proiectul este in curs de avizare. Dezvoltatorii estimeaza autorizarea si inceperea lucrarilor de executie spre sfarsitul trimestrului al III-lea din 2025.

De asemenea, lucram la ansamblul CVE Residence Alpha, situat in Bucuresti, pe Bd. Metalurgiei, cu 560 de apartamente. Faza curenta este PTh+DE Faza 2, pentru care autorizatia a fost obtinuta. Proiectarea se face impreuna cu Axa Design Arhitectural. Faza 1 este in curs de executie, la etapa de structura de rezistenta.

Totodata, continuam suportul in timpul executiei pentru Akcent City, un ansamblu rezidential cu 800 de apartamente in Bucuresti, pe strada Navigatiei, pentru Akcent Development. Structura de rezistenta este finalizata si se lucreaza in paralel la zidarii, finisaje si instalatii. Lucrarile sunt programate sa se termine in luna decembrie a acestui an.

In afara de aceste proiecte, suntem in faza de ofertare pentru alte lucrari rezidentiale, in Bucuresti, Ilfov si Brasov. Chiar daca discutiile ar putea sa nu se materializeze, faptul ca ele exista dovedesc un apetit al dezvoltatorilor pentru investitiile rezidentiale, bazat pe cererea mare de apartamente din aceasta perioada.

 

 

- Din punct de vedere al cifrei de afaceri si profitului, anul 2024 nu a fost favorabil. Am mentinut cifra de afaceri din 2023, dar profitabilitatea s-a redus foarte mult. In esenta, nu am reusit sa compensam cresterea de costuri generata de reducerea facilitatilor fiscale din octombrie 2023 in contextul pietei rezidentiale foarte firave, cel putin la nivelul PPAE. Un factor important a fost reprezentat inclusiv de rezilierea, in primavara lui 2024, a unui contract public la Brasov, important pentru noi, din cauza unei erori strecurate in documentatia de atribuire si pe care nici noi nu am remarcat-o la timp. De aici se observa ce impact puternic poate avea un singur proiect, daca ponderea acestuia este mai mare de 20% din cifra de afaceri. Totusi, exista o perspectiva din care 2024 a fost un an foarte bun pentru PPAE, in sensul pregatirii pentru 2025 si anii urmatori. In 2024 am reusit sa extindem domeniul nostru de activitate. Pana la momentul respectiv, acesta a fost proiectarea de arhitectura si structura de rezistenta. Bazandu-ma pe sprijinul asociatilor mei, Daniel Ene si Gabriel Lihatchi, in 2024 am creat departamentul de proiectare instalatii. Dupa 6 luni de functionare, concluzia mea este ca a fost o decizie foarte buna. In acest moment coordonam si fazam mult mai bine specialitatile intre ele. Coordonarea buna este si urmare a faptului ca la PPAE se proiecteaza in sistem BIM pe toate specialitatile. Nu am reusit scaderea semnificativa a costurilor, deoarece personalul cu calificare foarte buna impune remuneratii mari, insa am reusit cresterea calitatii proiectelor noastre si diminuarea riscului. Tot in 2024 am reusit inclusiv mutarea in noul nostru sediu. Am fost nevoiti sa facem acest pas deoarece cel vechi era insuficient pentru dimensiunile curente ale echipei.

 

 

- Eu lucrez in proiectare din 1998. In cei 27 de ani de activitate (din care 22 la PPAE) domeniul nostru s-a schimbat foarte mult. In tot acest timp, a existat o tendinta spre restrictionarea din ce in ce mai dura a constructiilor noi. Acest lucru s-a intamplat prin schimbarea legislatiei (norme, standarde etc.) si mai ales prin interpretari tot mai limitative ale acestora. Daca la inceputul anilor 2000 de cele mai multe ori regulile erau aplicate constructiv, chiar voit permisiv de la caz la caz, pe baza de interpretari optimiste, acum am ajuns in punctul in care regulile sunt aplicate in general draconic, fara o intelegere tehnica a acestora, ci pe baza de interpretari de tip instanta de judecata. Istoricul deciziilor instantelor in domeniul nostru ne arata ca legislatia nu este scrisa cu rigoare juridica. De prea multe ori se dovedeste ca interpretarea tehnica a regulilor, evidenta pana la ilaritate pentru specialisti, este din pacate infirmata de instantele de judecata. Acestea nu beneficiaza de suportul tehnic cuvenit si sunt reduse la a intelege la nivel de cunostinte comune si interpretare de text. Rezultatele sunt dezastroase pentru predictibilitatea domeniului si, pe termen mediu, pentru costul apartamentelor. In contextul, dat atat noi, cat si clientii nostri dezvoltatori aplicam din ce in ce mai prudent legislatia. Suntem cu totii nevoiti sa alocam mult mai mult timp si atentie acestor probleme decat in trecut. 

Privitor la imaginea exterioara a cladirilor rezidentiale, remarc o atentie mai mare a dezvoltatorilor pentru aceasta. Imaginea este unul dintre elementele importante in procesul de decizie a cumparatorului. De aceea, au crescut bugetele pentru fatade. Apar din ce in ce mai mult proiecte cu fatada integral ventilata (in zonele mai scumpe ale oraselor) sau cel putin partial ventilata. O alternativa ceva mai putin costisitoare, dar de efect in vanzari, este placarea de tip caramida aparenta. De asemenea, s-a extins utilizarea de profile decorative. Compartimentarile sunt din ce in ce mai bune, dar reprezinta inca o problema pentru multe dintre dezvoltarile actuale. Acesta este una dintre zonele in care PPAE este apreciata de dezvoltatori. Abordarea noastra este: simplitate si atentie la functionalitate in detaliu.

 

 

- Experienta noastra si a clientilor nostri ne spune ca noutatea NZEB a trecut. Aceste reguli au devenit comune si, ca urmare, nu mai exista rezistenta din partea cumparatorilor la solutiile impuse de catre acestea. Este noua normalitate. Nu mai intalnim opozitie la centralele de bloc. Opozitie la izolarea foarte buna si utilizarea de energie regenerabila nu am intalnit niciodata. Nu am constat, insa, nicio imbunatatire a sistemului de control si verificare cu privire la NZEB. Practic, acesta nu exista. Singura masura de siguranta este aceea ca autorii studiilor, auditorii energetici, sunt certificati. Aceasta masura este insa evident insuficienta. Tentatia unor dezvoltatori de a face economie, chiar cu pretul nerespectarii NZEB este prea mare. In plus, exista suficienti auditori cu intelegere limitata a domeniului sau cu apetit pentru castig rapid prin nerespectarea regulilor. Combinatia celor doua duce la rezultate sub asteptari privind reducerea consumului de energie. Se obtine totusi o reducere importanta. Marja de ocolire a regulilor este limitata de comparatia pe care o fac cumparatorii cu proiectele facute bine.

 

 

- Renuntarea completa si abrupta la facilitatile fiscale in constructii este o problema serioasa pentru domeniul proiectarii. Deoarece in proiectare ponderea manoperei in formarea costului este aproximativ 80%, impactul cresterii taxelor este foarte mare. Vorbim despre o majorare de cost deoarece nu am avut optiunea realista de a nu mari salariile brute pentru a compensa cresterea de taxe. Piata muncii in domeniul nostru nu permite micsorari de venit net. Sunt inca multe proiecte publice bine remunerate si moduri mai putin concurentiale de a ajunge la ele. Aceasta creeaza dezechilibre care incalzesc artificial piata muncii. E nevoie mare de o asezare a acestei piete. Ea este in curs, dar ar putea sa mai dureze 1-2 ani. Am calculat cresterea de cost la aproximativ 9% in cazul PPAE. Incercam, si de multe ori reusim, sa gasim intelegere la clientii nostri pentru transferarea costurilor catre acestia, dar sunt si cazuri in care acest lucru este imposibil. Spre exemplu, in contractele publice in derulare valoarea va ramane neschimbata, indiferent de cresterea costului. Acesta este si motivul pentru care masura trebuie anuntata cu minimum 6 luni inainte de punerea sa in aplicare. Chiar si in acest context, bazat pe situatia pietei rezidentiale descrise la primul punct, pe contractele deja in derulare la PPAE si pe noile noastre capabilitati de proiectare integrata a tuturor specialitatilor, asteptarile pentru 2025 sunt cresterea cifrei de afaceri cu 20% si revenirea la conditiile de profitabilitate din anii anteriori. Aceasta estimare este insa foarte dependenta de conditiile generale de stabilitate politica. O posibila criza din sursa externa, pentru care sunt multe semne, ar putea schimba radical perspectiva. De asemenea, o incapacitate de plata a statului roman sau o crestere a TVA sunt alte riscuri importante pentru 2025. In plus, la scara PPAE, blocarea unuia dintre proiectele mai mari poate la randul sau schimba perspectiva asupra anului in curs.

 

 

- Dupa dezvoltarea din 2024, planurile pentru perioada urmatoare sunt mai putin spectaculoase. In functie de materializarea discutiilor in curs, cel mai probabil vom mari echipa de proiectare in zona de inginerie. Ne propunem consolidarea modului de lucru BIM in instalatii si eficientizarea coordonarii. Aceasta presupune investitii noi in software. In 2024, am castigat o finantare pe digitalizare. Dupa 16 luni de la depunere dosarelor si 9 luni de la informarea cu privire la selectarea PPAE, contractul de finantare inca nu este semnat. Anticipez insa ca in cursul acestui an se va semna. Acest lucru ne va permite sa beneficiem de hardware (inclusiv server) si aplicatii software noi. Am sperante mai ales ca noua varianta a programului dedicat de management de proiect va permite o eficientizare a activitatii si o reducere a costurilor.