Pe masura ce dobanzile tot mai ridicate cresc costurile ratelor ipotecare, pretul locuintelor si autorizatiile de constructie inregistreaza o scadere in majoritatea tarilor dezvoltate din punct de vedere economic. Inca din ultimul trimestru al anului 2022, piata globala a constructiilor a incetinit semnificativ, inregistrand o scadere a preturilor (-10% in Germania in T2 2023, comparativ cu -2% pentru zona euro in ansamblu). In SUA, Marea Britanie, Franta si Italia, preturile locuintelor continua sa creasca, intr-un ritm mai lent. In acest context, autorizatiile vor inregistra, de asemenea, o scadere semnificativa (Figura 1), in special in Germania (-38% in august 2023).

 

 

In zona euro, segmentul constructiilor rezidentiale este de asteptat sa incetineasca in contextul unei perspective de credit mai putin favorabile. Daca trecutul poate fi un indicator relevant, cele mai recente date indica o incetinire similara cu cea din perioada 2008-2009. In august 2023, sondajul privind acordarea creditului pentru locuinte a inregistrat o scadere de -53 de credite acordate, comparativ cu septembrie 2008, cand a fost inregistrata o scadere de -52. Cu toate acestea, analistii Allianz Trade nu se asteapta la o scadere pronuntata asa cum a fost cea din 2020.

 

Ratele dobanzilor ridicate se observa si in Statele Unite si se situeaza in prezent la aproape 8% pentru ipotecile pe 30 de ani, ceea ce determina pe de o parte cresterea semnificativa a platilor lunare si pe de alta parte diminueaza puterea de cumparare a potentialilor cumparatori. Acest lucru a descurajat investitorii sa acceseze piata imobiliara, rezultand astfel un declin al cererii de ipoteci.

Cu toate acestea, cererea crescuta pentru locuinte noi devine tot mai pronuntata datorita ofertei limitate, ceea ce determina o scadere a interesului pentru locuintele deja existente pe piata. Cu toate acestea, cerere exista, chiar daca unii cumparatori se asteapta la conditii de credit ipotecar mai favorabile. Ca urmare, segmentul rezidential este in scadere, dar ramane totusi la un nivel ridicat.

Cresterea costurilor la materialele de constructii, alimentata de perturbarile din lantul de aprovizionare si presiunile inflationiste, nu a ocolit sectorul constructiilor. In SUA, costul lemnului a cunoscut fluctuatii semnificative, in timp ce preturile metalelor, vopselei si a altor materiale esentiale au crescut constant. Cresterea ratelor de dobanda a diminuat si atractivitatea optiunilor de finantare, cum ar fi imprumuturile garantate de valoarea locuintei si liniile de credit, modalitati populare de finantare. Situatia economica este accentuata de o atmosfera generala de incertitudine pe pietele imobiliare, ceea ce determina consumatorii sa acorde mai multa atentie economiilor, diminuand astfel cheltuielile de modernizare.

 

In ciuda provocarilor economice, Allianz Trade anticipeaza ca segmentul rezidential va ramane rezistent in urmatoarele trimestre. Chiar daca cererea incetineste, oferta limitata in majoritatea pietelor va mentine sectorul intr-o pozitie rezilienta. In plus, analistii se asteapta ca ratele dobanzilor sa scada in a doua jumatate a anului 2024. Pana in prezent, preturile locuintelor nu au scazut suficient pentru a compensa pierderea puterii de cumparare a potentialilor cumparatori de locuinte[ Consultati raportul nostru "Piata imobiliara din zona euro si accesibilitatea locuintelor - inca prea scumpe"]. Pana in T2 2023, pretul locuintelor era de asteptat sa scada cu aproximativ -16% in Franta, -17% in Italia si -5% in Germania. Cu toate acestea, majoritatea pietelor se asteapta la o rata a dobanzilor mai scazuta in a doua jumatate a anului 2024.

”Per total si din punct de vedere valoric indexul lucrarilor din constructii din Romania a avansat cu aproximativ 12-13% in primele 9 luni ale lui 2023 fata de perioada similara a anului trecut, insa cel putin partial cresterea poate fi atribuita inflatiei care a influentat si preturile materialelor de constructii. Asa cum a aratat evolutia pe parcursul intregului an, in functie de diverse componente, constructiile de reparatii sau cele ingineresti au marcat cresteri peste media sectorului, ajutate fiind de fondurile din PNRR. Pe de alta parte, sectorul rezidential a marcat scaderi de 7-8% la noua luni, alimentand si cererile de insolventa. Exceptand sectorul de comert (care este foarte vast), constructiile raman pe locul doi ca pondere si cu un grad de risc ridicat, contribuind (ca si in trecut) cu 20% la totalul numarului de insolvente la 10 luni. Cresterea de 2.6% a numarului de insolvente in constructii este ingrijoratoare daca o alaturam scaderii cu 22% a numarului de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale pentru primele 10 luni ale anului. Mentinerea dobanzilor la un nivel ridicat in perioada urmatoare – necesara pentru a mentine inflatia sub control – va continua sa afecteze bilanturile companiilor, in special ale celor cu indatorare bancara ridicata. Desi lucrarile de infrastructura ar putea compensa si in anul urmator, scaderile din sectorul rezidential si lichiditatea companiilor implicate ramane un punct sensibil prin dependenta incasarilor de deciziile Statului ca ultim beneficiar. Constrangerile bugetare afecteaza o multitudine de sectoare, nelimitandu-se doar la sectorul constructiilor – si vor spori gradul de senzitivitate”, declara declara Mihiai Chipirliu CFA – Risk Director, Allianz Trade.

 

Sectorul rezidential din Germania intampina dificultati, iar preturile proprietatilor si ratele dobanzilor pun presiune asupra deciziilor de cumparare. Desi vanzarile au scazut cu -4% in termeni reali in primele opt luni ale anului 2023 in comparatie cu aceeasi perioada a anului trecut si au crescut cu +5,4% in termeni nominali datorita cresterii preturilor de constructie, presiunea asupra sectorului nu ajuta la rezolvarea deficitului de oferta din Germania, unde in 2023, pe piata lipseau 700.000 de apartamente. In plus, inflatia crescuta a exercitat presiuni suplimentare asupra stocului de locuinte existente. Chiriile au crescut la niveluri record, iar ingrijorarile privind o posibila penurie de locuinte, in special de apartamente mai accesibile, sunt in crestere, chiriasii fiind nevoiti sa faca fata costurilor in continua crestere.

Constructiile in sectorul manufacturier au crescut rapid in ultimii doi ani, inregistrand o crestere de +62% in septembrie 2023. Aceasta crestere a fost sustinuta si de productia de calculatoare, electronice si echipamente electrice, care a inregistrat un salt major incepand cu anul 2022. In schimb, cresterea constructiilor non-rezidentiale in Europa a fost mult mai lenta. Analistii anticipeaza o crestere puternica in SUA care va majora cheltuielile pentru drumuri, poduri si sisteme de apa, cu peste 160 de miliarde de dolari pe o perioada de cinci ani. Pe partea cealalta a Atlanticului, lucrarile de infrastructura si inginerie civila au fost mult mai modeste - cu exceptia Marii Britanii, unde productia in infrastructura a crescut cu +13% comparativ cu august 2023. Ingineria civila a crescut cu aproape +4% atat in Germania, cat si in Spania, si numai cu +1,3% in Franta in iulie 2023.

Segmentul spatiilor de birouri navigheaza in ape tulburi, inregistrand o scadere semnificativa determinata de cresterea ratelor dobanzilor si de adoptarea muncii hibride. In Europa, preturile spatiilor de birouri au fost afectate din cauza randamentelor initial mici, in timp ce SUA au inregistrat o crestere datorita unui stoc mai mare de cladiri noi vacante. Piata este acum divizata intre cladirile certificate din punct de vedere energetic cu un cost ridicat si cele care necesita modernizari costisitoare, bancile fiind tot mai reticente in acordarea finantarii. 

In prezent, industria constructiilor se bucura de o incetinire a cresterii preturilor la materialele de constructie, in special la ciment si produse din beton, esentiale pentru proiectele de constructii si de infrastructura. Incetinirea este rezultatul consolidarii preturilor la energie, al fluidizarii lanturilor de aprovizionare si al stabilizarii cererii. Cu toate acestea, presiunile salariale persistente continua. Sectorul constructiilor se confrunta in prezent si cu o crestere semnificativa a costurilor cu forta de munca, care exercita presiuni asupra rentabilitatii. In Franta si Italia, salariile reglementate care se aplica lucratorilor din constructii sunt in crestere cu +4% fata de anul anterior, incepand cu septembrie/august 2023, in timp ce in SUA salariile sunt in crestere cu +6%. 

 

Sursa: Refinitiv, Allianz Research

 

IMM-urile sunt expuse riscului, deoarece lichiditatile raman o problema si creeaza premise pentru mai multe insolvente. Sectorul constructiilor este alcatuit in principal din IMM-uri care lucreaza adesea ca subcontractori pentru firmele mari. Prin urmare, acestea au o putere de stabilire a preturilor mai mica, o rata mai mare de conversie  si o expunere mare la ciclul economic. In consecinta, acestea au fost destul de expuse la cresterea costurilor si la problemele de finantare, pe fondul cresterii ratelor dobanzilor si al inaspririi conditiilor financiare. Intr-adevar, imaginea agregata in ceea ce priveste activitatea si rentabilitatea ascunde o dispersie semnificativa. Sectorul constructiilor este unul dintre cele mai slabe sectoare din cadrul de evaluare a riscului Allianz Trade, unde noua din zece tari au fost clasificate la categoria "sensibil" sau "ridicat" (exceptii fiind SUA si tarile asiatice precum India, Filipine, Taiwan, Vietnam si Hong Kong). In Europa de Vest, sectorul continua sa inregistreze un numar mare de insolvente de intreprinderi.

Segmentul imobiliar este in fruntea revenirii numarului de insolvente. Tendinta este ascendenta in aproape toate tarile europene, fiind stimulata de o revenire a sectorului imobiliar. In acest stadiu, Franta se remarca prin cea mai mare crestere in 2023 de la inceputul anului pana in prezent (+36%, pana la 9 398 de cazuri in primele noua luni), inaintea Germaniei (+19%, pana la 2.167 de cazuri in primele sapte luni) si a Italiei (+3%, pana la 1.195 de cazuri in primele noua luni). Cresterea isi pierde din avant in Marea Britanie (+4% de la inceputul anului pana in prezent, la 4.172 de cazuri in primele noua luni). In viitor este de asteptat ca insolventele din acest sector sa ramana similare cu cele din prezent. In Europa, analistii se astepta ca sectorul constructiilor sa contribuie la aproximativ 20% din insolvente. Analistii se asteapta ca peste 11.000 de firme de constructii sa intre in faliment in Franta, aproape 4.000 in Germania, 6.000 in Marea Britanie si 2.000 in Italia.

 

Allianz Trade este liderul mondial pe piata asigurarilor de credit comercial si un specialist recunoscut in domeniile: garantii, recuperarea creantelor, crediti comercial structurat si risc politic. Reteaua noastra proprie de informatii analizeaza modificarile zilnice in solvabilitatea unui numar de peste 80 de milioane de companii. Oferim companiilor increderea de a tranzactiona, prin asigurarea platilor lor. Va despagubim compania in cazul unei datorii neperformante, dar, mai important, va ajutam sa evitati din start datoriile neperformante. Ori de cate ori oferim asigurari de credit comercial sau alte solutii financiare, prioritatea noastra este protectia predictiva. Iar, daca survine un eveniment neasteptat, ratingul nostru de credit AA va garanteaza ca avem resursele, sustinuti de Allianz, de a va acorda compensatii si de a va ajuta astfel sa va continuati activitatea. Avand sediul central la Paris, Allianz Trade este prezenta in 52 de tari si are 5.500 de angajati. In 2021, cifra noastra de afaceri consolidata a fost de 2,9 miliarde EUR, iar tranzactiile comerciale globale asigurate au reprezentat o expunere de 931 miliarde EUR.