Bine-cunoscutul fapt ca cetatenii din tarile CEE sunt in primul rand proprietari si nu chiriasi, este pe cale sa se schimbe. Cresterea preturilor proprietatilor rezidentiale, cuplata cu ingrijorarile economice actuale, fac dificila posibilitatea de a deveni proprietarul unei locuinte. Avand in vedere ca orase precum Praga, Bratislava si Varsovia se afla in primele cinci orase europene cel mai putin accesibile pentru locuitorii lor, piata inchirierilor rezidentiale se prefigureaza ca o reala oportunitate, iar dezvoltatorii nu rateaza momentul.

Uitandu-ne la volumul investitiilor in sectorul rezidential din Europa in perioada 2017-2021, CEE-5 (Cehia, Polonia, Romania, Slovacia si Ungaria) a atras 1,8 miliarde de Euro, reprezentand doar 1%. Polonia si Cehia sunt principalele tari in care au fost realizate tranzactii cu acest tip de produse, impreuna reprezentand 94% din totalul pietei de investitii incepand cu 2016, in timp ce Romania reprezinta 5%. Diferenta notabila dintre Polonia si Cehia fata de Romania, Ungaria si Slovacia poate fi legata de dezvoltarea segmentului inchirierilor private in fiecare tara precum si de legislatia specifica.

”Proiectele rezidentiale dezvoltate cu principalul scop de a fi inchiriate nu mai sunt o noutate pentru orasele din CEE. Pozitia echilibrata dintre proprietari si chiriasi sustinuta de legile relativ flexibile, creeaza un mediu atractiv pentru investitorii care se uita la sectorul inchirierilor private in regiunea CEE. Mai mult, un indicator al maturitatii acestei piete este conexiunea dintre valoarea PIB-ului pe cap de locuitor si procentul persoanelor care detin o locuinta, valori care de obicei sunt invers proportionale”, spune Elena Serban, Senior Research Analyst la CBRE Romania.

In prezent, capitalele tarilor CEE-5 au un PIB mediu pe cap de locuitor de 32.900 EUR. Transpunand acest lucru in crestere economica in anii urmatori, capitalele CEE ar putea ajunge la nivelul economic de acum al Berlinului sau al Vienei, avand un impact direct asupra pietei rezidentiale similar cu ceea ce se intampla in orasele din Vestul Europei.

Pana in 2013, criza financiara a dus la o scadere a preturilor rezidentiale in regiunea CEE-5. Incepand cu 2014 preturile au inceput un trend ascendent in majoritatea tarilor, ajungand in 2015 la nivelul de dinainte de criza, cu exceptia Romaniei.

Chiar daca au urmat ani cu cresteri constante, preturile continua sa fie relativ scazute in unele piete CEE. La sfarsitul primului semestru al anului 2022, cel mai mare pret mediu pentru unitatile noi in capitalele CEE-5, se inregistreaza in Praga, respectiv 6.100 Euro / mp, si cel mai accesibil fiind Bucurestiul cu 1.900 Euro/mp. Chiriile de tip prime sunt intalnite in Praga si Varsovia, cu medii de pana la 30-32 Euro/mp/luna. Indicele preturilor rezidentiale este mai mare decat indicele chiriilor in toate cele cinci capitale CEE, tendinta mentinuta din 2010, care indica o compresie a randamentelor prin cresterea chiriilor intr-un ritm mai lent decat cresterea valorilor in perioada analizata.

 

Este de notorietate faptul ca romanii prefera sa locuiasca in propriile case, iar cifrele Eurostat confirma acest lucru, indicand pentru 2021 o pondere de 95,3% persoane care locuiesc in propriile gospodarii. Cu toate acestea, procentul persoanelor care stau in locuinte inchiriate a crescut de la 3,9% in 2020 la 4,7% in 2021.

In regiunea Bucuresti - Ilfov sunt prognozate a fi livrate pana la sfarsitul anului 21.000 de unitati rezidentiale si alte 20.000 de unitati in cursul anului viitor. Incepand cu anul 2017, livrarile rezidentiale au avut o tendinta ascendenta, dar modificarile preturilor materialelor de constructie si intarzierile generate de obtinerea aprobarilor in capitala, au contribuit la prognozarea unei scaderi marginale ale noilor dezvoltari in perioada 2022 - 2024.

Pretul mediu cerut pe mp pentru unitatile rezidentiale nou construite (dupa 2000) a avut un trend ascendent cu modificari trimestriale marginale, ajungand la sfarsitul lui S1 2022 la 1.900 Euro / mp conform ofertelor de pe unul dintre cele mai mari site-uri web cu listari imobiliare din Romania. In ceea ce priveste piata inchirierilor in regiunea Bucuresti - Ilfov, dezvoltatorii si operatorii institutionali sunt putini, piata de inchiriere fiind dominata de persoane fizice sau companii imobiliare de dimensiuni mici, cu mai multe proiecte in portofoliu. Conform aceleiasi baze de date, chiria medie ceruta pentru unitatile rezidentiale nou construite in aceasta regiune variaza de la 9-10 Euro/mp/luna pentru unitatile cu o camera pana la 12-14 Euro/mp/luna pentru unitatile cu patru sau mai multe camere.

”Intr-o tara in care majoritatea cetatenilor prefera sa locuiasca intr-o casa pe care o detin decat sa inchirieze una, piata inchirierilor rezidentiale incepe sa prinda contur pentru investitori intr-un context regional. In prezent, jucatorii acestei piete sunt persoane fizice sau companii imobiliare mici cu un portofoliu limitat, in timp ce operatorii institutionali sunt in numar redus. Ne asteptam ca acest lucru sa se schimbe, atat dezvoltatorii cat si investitorii sa acceseze un teritoriu nou, sa recunoasca potentialul de crestere al tarii si sa dezvolte astfel de produse investitionale”, explica Elena Serban, Senior Research Analyst la CBRE Romania.