Primul trimestru din 2024 s-a incheiat cu investitii imobiliare in valoare totala de 202 milioane de euro in Romania, in crestere cu 69% fata de primele trei luni din 2023, tranzactiile in segmentul retail reprezentand aproximativ doua treimi din volum, arata raportul Colliers „CEE Investment Scene Q1 2024”. Romania a demonstrat cea mai buna performanta in comparatie cu celelalte cinci economii majore (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia si Slovacia) din Europa Centrala si de Est (ECE), intr-un context in care activitatea pe piata din regiune a fost redusa, iar volumul tranzactiilor a inregistrat unul dintre cele mai scazute niveluri din ultimul deceniu. Consultantii Colliers apreciaza ca perspectivele pietei imobiliare raman destul de solide in regiune, criteriile de mediu, sociale si de guvernanta (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, banci si chiriasi in procesul decizional.

In ansamblu, volumul total de investitii din cele sase tari din ECE a scazut cu 15% comparativ cu primul trimestru din 2023, pana la aproximativ 1,2 miliarde de euro, in linie cu dinamica din alte regiuni din Europa si in multe alte zone ale lumii. Republica Ceha a devenit noul lider in regiune, volumele de investitii reprezentand 46% din totalul celor mai mari 6 tari din Europa de Est, surclasand Polonia, care a avut o pondere cumulata de 30% din volumele tranzactionate in primul trimestru al anului. Rezultatele inregistrate au variat insa semnificativ in regiune, de la o scadere de 94% a activitatii in Slovacia, la o crestere de 69% in Romania.

Privind din alt unghi, performanta Romaniei se dovedeste destul de incurajatoare, in special in comparatie cu alte piete mult mai dezvoltate, cum ar fi Polonia sau Cehia, atunci cand luam in considerare perioada anterioara pandemiei. Astfel, in primul trimestru al acestui an, tara noastra a reprezentat 16% din volumul total de investitii al regiunii, comparativ cu 5-7%, cat inregistra in anii dinaintea pandemiei. Cu toate acestea,  inca exista provocari multiple pe termen scurt si mediu, atrage atentia Laurentiu Lazar, Managing Partner & Head of Investment in cadrul Colliers Romania, desi potentialul pe termen lung ramane solid, avand in vedere ca Romania contribuie cu peste 18% din produsul intern brut al celor 6 tari din regiune.

"Exista inca o discrepanta intre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatori in ceea ce priveste pretul. Printre factorii care influenteaza randamentele si lichiditatea se numara ratele dobanzilor, duratele imprumuturilor, termenele obligatiunilor, conformitatea ESG, dar mai sunt si alti factori relevanti. Totusi, principala provocare ramane costul finantarii, care se situeaza in prezent intre 5 si 5,75% pentru un imprumut all-in, influentat de ratele dobanzilor care raman ridicate. In comparatie cu alte piete din Europa Occidentala, cum ar fi Germania, in ECE nu s-a inregistrat inca o corectie semnificativa a preturilor in ultimele 12-18 luni, ceea ce ar putea contribui la o activitate tranzactionala mai lenta in 2024. Altfel, din prisma economiei, cu o cerere externa slaba, dar in crestere, responsabilitatea de a stimula cresterea in ECE pe termen scurt revine capitalului, investitiilor si consumului privat. Dar Romania, Polonia si Ungaria, de exemplu, se asteapta sa inregistreze inflatie mult mai ridicata decat ar dori bancile centrale, chiar si pana in 2026. Acest lucru inseamna ca politica monetara va trebui sa ramana mai stricta decat in mod obisnuit. In absenta acestei abordari, forta de munca relativ ieftina si discrepanta semnificativa dintre salarii si productivitate, impreuna cu tendinta de relocalizare, vor continua sa alimenteze dezvoltarea in cadrul tarilor ECE-6 pe termen lung”, explica  Laurentiu Lazar.

Sectorul de retail a fost dominant in Romania in primul trimestru al anului 2024 in ceea ce priveste activitatea tranzactionala, cu o pondere de circa 66% din volumul total al investitiilor cu active imobiliare comerciale, urmat de sectorul hotelier, cu o pondere de aproximativ 21%. Si la nivelul ECE, sectorul de retail este noul lider, reprezentand 43% din volumele tranzactionate in primul trimestru din 2024, urmat de hoteluri, cu o cota de 20% si I&L cu 15%. Volumul investitiilor in birouri a continuat sa scada in primele trei luni ale anului in curs, reprezentand doar 13% din volumele CEE. Bucurestiul are unul dintre cele mai mari randamente investitionale din regiune pentru sectoarele industrial si al cladirilor de birouri (7,5% pentru activele prime), dar si retail (7.25%).

"Perspectivele imobiliare in regiunea ECE raman solide, cu toate ca aceasta zona nu este imuna la influentele externe si factorii macroeconomici care pot influenta pietele si industriile, mai ales in relatia cu partenerii comerciali cheie. Prin urmare, multi vanzatori isi reevalueaza portofoliile si strategiile pentru a evita vanzarile la preturi reduse intr-un mediu in care cumparatorii au un cuvant mai greu de spus, concentrandu-se pe securizarea veniturilor, eficienta operationala si modernizari pentru spori gradul de conformitate al cladirilor cu standardele ESG. In timp ce unii cumparatori asteapta oportunitati din vanzarile de active cu probleme (distressed), lipsa lichiditatilor ramane o preocupare. Desi bancile sunt dispuse sa acorde imprumuturi, in special pentru cladirile prime, eficiente, climatul de dobanzi ridicate reprezinta o provocare, iar revenirea capitalului international este esentiala pentru readucerea volumelor la niveluri mai ridicate”, conchide  Laurentiu Lazar, Managing Partner & Head of Investment in cadrul Colliers Romania.

Colliers ia in considerare doar tranzactiile finalizate, unde plata si transferul au fost efectuate. Astfel, o mare tranzactie estimata la aproximativ 170 de milioane de euro - vanzarea activelor industriale ale Globalworth catre CTP - ar putea fi inclusa in trimestrul al doilea daca ambele parti respecta calendarul stabilit. Cu aceasta tranzactie si cu altele aflate in diverse stadii, care s-ar putea finaliza pana la sfarsitul anului, exista perspective ca 2024 sa fie un an mai bun decat 2023. Aceasta tendinta ar putea fi consolidata si mai mult daca Banca Centrala Europeana incepe sa relaxeze conditiile financiare prin reducerea ratei de politica monetara. In acest context, expertii Colliers estimeaza un volum de tranzactii de cel putin 600 de milioane de euro pentru intregul an 2024, fata de aproximativ 476 milioane de euro in 2023.