Stocul modern de spatii industriale si logistice din Romania a ajuns la 7,1 milioane de metri patrati anul trecut, ceea ce reprezinta a treia cea mai mare piata I&L dintre 13 cele mai mari economii din zona Europei Centrale si de Est, iar dezvoltatorii au in constructie inca peste 500.000 de metri patrati de spatii moderne, potrivit raportului „ExCEEding Borders | Navigating the Industrial Landscape and Workforce in CEE-13” publicat de Colliers. Pe langa imbunatatirile aduse infrastructurii si oferta inca insuficienta in comparatie cu cresterea rapida a economiei, consultantii Colliers atribuie cresterea puternica a pietei rolului Romaniei ca hub regional de distributie pentru companiile care vizeaza Europa de Sud-Est. Desi activitatile logistice raman dominante, sectorul manufacturier inregistreaza, de asemenea, o crestere in ceea ce priveste inchirierea.

"Piata proprietatilor industriale din Romania a crescut semnificativ dupa pandemie, aproape dubland nivelurile de inchiriere dinainte de 2020. Cresterea economica, imbunatatirea infrastructurii si reshoring-ul sunt factori cheie in aceasta dinamica. Avand in vedere oferta mai redusa de spatii moderne pe cap de locuitor comparativ cu Cehia sau Polonia, Romania are un potential puternic de crestere. Investitiile in cladiri verzi si in respectarea standardelor ESG sunt in crestere, unul din trei certificate verzi in 2023 fiind atribuit proiectelor industriale, aliniindu-se astfel directivelor UE si asteptarilor chiriasilor”, explica  Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

De altfel, regiunea ECE-6 (Bulgaria, Republica Ceha, Ungaria, Polonia, Romania si Slovacia) este lider in implementarea standardelor ESG, cu aproape 90% din spatiile industriale si logistice moderne dispunand de certificari de mediu de inalta calitate. Republica Ceha si Slovacia au de mai multi ani cladiri certificate BREEAM la nivelul „Outstanding”, iar Ungaria s-a alaturat acestora in 2022. In 2023, Polonia si Romania au obtinut, de asemenea, cel mai inalt nivel de certificare in mai multe parcuri industriale si logistice. Se preconizeaza ca, in urmatorii ani, tot mai multe facilitati din toate tarile ECE-13 vor primi astfel de certificari.

Chiriile solicitate in regiune variaza intre 3,4 euro pe metru patrat pe luna in Polonia si 7,7 euro pe metru patrat pe luna in Republica Ceha. Romania se situeaza la mijloc, cu chirii brute de aproximativ 4,5-5 euro pe metru patrat pentru depozite de prima clasa. Evolutiile recente au dus la scumpiri ale chiriilor in Romania, cu majorari de aproximativ 25-30% in ultimii doi ani, desi ritmul de crestere pare sa incetineasca. Randamentele investitionale pentru proiectele industriale si logistice de top variaza intre 5,25% in Republica Ceha (cel mai mic din regiunea ECE) si 8,5% in Bulgaria, iar Romania se situeaza si ea la mijloc, in jurul valorii de 7,5%. Gradul de ocupare variaza semnificativ, de la 1,75% in Republica Ceha la 7,7% in Ungaria, cu Romania situandu-se in jurul valorii de 5%.

In regiunea ECE-6, volumul mediu anual de investitii depaseste 10 miliarde de euro, conform ultimelor date disponibile, iar investitiile in sectorul industrial si logistic reprezinta aproximativ 27%, adica 14 miliarde de euro, in ultimii cinci ani. In 2023, volumul investitiilor in I&L a fost de aproximativ 1,5 miliarde de euro, semnificativ sub media pe cinci ani. Acest declin se datoreaza in principal marilor dezvoltatori, cum ar fi CTP, GLP, Prologis si Segro, care detin proprietati pe termen lung, limitand astfel volumul disponibil, chiar daca unii dezvoltatori se implica in tranzactionarea activelor. Prin urmare, in Romania si in mare parte din regiunea ECE, volumul investitiilor in I&L nu reflecta cu exactitate cererea reala.

"Sectorul industrial si logistic continua sa fie un domeniu de interes principal pentru investitiile din ECE, in ciuda provocarilor economice si geopolitice. Regiunea ECE-6 a inregistrat o comprimare semnificativa a randamentelor si cresteri notabile ale ratelor de inchiriere datorita ofertei limitate si cererii ridicate, mentinand o perspectiva optimista in ciuda presiunilor economice. Considerentele investitionale includ acum costurile de finantare, conformitatea ESG si factorii economici care afecteaza pietele chiriasilor. Ratele actuale de finantare variaza intre 5% si 5,75%, fiind influentate de cresterea ratelor dobanzilor si de respectarea criteriilor ESG. In ultimii ani, sectorul I&L a devenit esential pentru cresterea economica in Europa Centrala si de Est, inclusiv in tarile baltice si in Balcani. Aceasta crestere este alimentata de cererea tot mai mare de facilitati logistice moderne, de pozitionarea geografica strategica si de fundamentele economice solide”, noteaza Victor Cosconel.

In regiunea ECE-13, se inregistreaza variatii semnificative ale salariilor, cu cresteri importante in special in ECE-6, datorita tendintelor de nearshoring si de automatizare, care stimuleaza expansiunea afacerilor in Europa Centrala. Modelele de migratie din Balcanii de Vest au fost, de asemenea, considerabile, oferind industriilor oportunitatea de a recruta angajati cu abilitati si experiente diverse.

Stimulata de industrii precum 3PL, retail si distributie, oferta totala de spatii industriale si logistice moderne pe pietele capitalelor din ECE-13 se ridica la aproape 25 de milioane de metri patrati, si la peste 67 de milioane de metri patrati la nivel de tara, in ciuda scaderii cererii in 2023 din cauza factorilor economici si geopolitici. Regiunea ECE-6, care este lider in ceea ce priveste dezvoltarea industriala si logistica in cadrul ECE-13, detine aproape 90% din stocul total de peste 60 de milioane de metri patrati. Pana la sfarsitul lui 2023, aproape 4 milioane de metri patrati se aflau in constructie in intreaga regiune.

In perspectiva, sectorul industrial si logistic (I&L) va reactiona la inflatie si la schimbarile economice, existand potential pentru intreruperi determinate de modificarile in cererea chiriasilor si de expansiunea comertului electronic. Se preconizeaza ca activitatile de nearshoring vor creste pe masura ce lanturile de aprovizionare se diversifica. In ciuda acestor provocari, sectorul I&L din regiunea ECE este bine pozitionat sa isi mentina stabilitatea.