Nivelul ridicat de activitate din piata investitiilor imobiliare in prima parte a acestui an indica faptul ca volumul total al investitiilor in Romania ar putea depasi 1 miliard de euro in 2022, potrivit consultantilor Colliers. Numai cateva tranzactii de mare anvergura, in stadii destul de avansate - despre care consultantii Colliers prevad cu un grad destul de ridicat de certitudine ca se vor incheia in 2022 -, pot genera un volum de peste 600 de milioane de euro. Totusi, razboiul din Ucraina a inceput sa afecteze intr-o oarecare masura economia locala, prin anumite intarzieri sau ingrijorari ale investitorilor, fiind un factor major care ar putea deraia activitatea in 2022.

In contextul provocarilor geopolitice si legate de sanatate, perspectivele economice globale sunt foarte incerte. Razboiul din Ucraina si sanctiunile aferente Rusiei, pe langa pandemie si obiectivele in domeniul ESG, vor avea un impact asupra pietelor imobiliare in ceea ce priveste oferta, cererea si accesibilitatea. In consecinta, este dificil de spus cum va fi afectata economia romaneasca si, in special, sectorul imobiliar in viitor. Contextul inflationist si inasprirea agresiva a politicii monetare de catre Rezerva Federala a SUA ar putea avea un impact asupra activitatii locale, intarziind unele dintre schimbarile pozitive la care ne asteptam.

In ansamblu, 2021 a fost un an decent pentru Europa Centrala si de Est in ceea ce priveste activitatea pietei de investitii, cu un volum global (pe baza cifrelor preliminare) in crestere cu aproximativ 6% fata de 2020, la 11,7 miliarde de euro, dar totusi cu circa 20% sub 2019, arata Colliers in cel mai recent raport „The CEE Investment Scene 2021/2022”. Polonia a ramas lider in regiune, volumele de investitii reprezentand anul trecut 57% din totalul celor mai mari 6 tari din Europa de Est. In ceea ce priveste activitatea tranzactionala, spatiile industriale si logistice au dominat la nivelul intregii regiuni in 2021, cu o pondere de 38% din volumul total de investitii, urmate de sectorul birourilor (35%) si la distanta de sectoarele mai problematice precum retailul si industria ospitalitatii (17%). Similar cu 2020, piata romaneasca de investitii a inregistrat anul trecut tranzactii de aproape 900 milioane de euro, ceea ce reprezinta peste 8% din volumul total de investitii de 11,7 miliarde de euro inregistrat de cele mai mari 6 tari din Europa de Est.

Inceputul lui 2022 a fost marcat de incheierea unor tranzactii, primul trimestru fiind incheiat cu investitii imobiliare in valoare totala de aproape 90 de milioane de euro. Peste 70% din aceasta suma a provenit din proiecte de birouri, cea mai mare tranzactie din acest an fiind cea in care proiectul Speedwell din Cluj-Napoca, denumit Record Office Park, a fost cumparat de AYA Properties Fund pentru 35 de milioane de euro. Singura tranzactie de retail din primul trimestru si a doua cea mai mare tranzactie a anului, a avut in prim plan pe Revetas Capital, care a vandut parcul de retail Vitantis Shopping Center din Bucuresti catre Praktiker Real Estate, aceasta reprezentand aproximativ 20% din volumul total.

Revenind la perspectiva regionala, Bucurestiul are unele dintre cele mai mari randamente pentru facilitatile industriale si logistice (7,5% pentru activele prime), in comparatie cu 4% in Praga, 4,1% in Varsovia sau 5,7% in Budapesta si Bratislava. De fapt, activele industriale au inregistrat in 2021 in Romania cel mai bun rezultat din 2015 incoace, atragand tranzactii in valoare totala de aproximativ 260 de milioane de euro, ceea ce reprezinta peste 29% din volumul total. Aceasta cifra este, de asemenea, cu peste doua procente si jumatate mai mare decat media anuala observata pentru tranzactiile cu active I&L intre 2010 si 2020.

„Volumul in continuare destul de redus al activelor I&L tranzactionate in anii anteriori este rezultatul unei oferte scazute, ceea ce nu arata cat este de fapt cererea reala. Acest lucru inseamna ca rezultatul din 2021 a fost mai degraba o simpla consecinta a faptului ca mai multi proprietarii si-au schimbat abordarea, deoarece cumparatorii au fost dispusi sa plateasca mai mult. De fapt, un sondaj Colliers realizat la sfarsitul lui 2021 a aratat ca activele industriale au devenit cea mai atractiva clasa de active din Europa. Intre timp, birourile au ramas cea mai dinamica clasa de active, atragand tranzactii in valoare de aproximativ 44% din total, desi foarte mult sub cota de 89% din 2020. Anul a fost remarcabil atat in ceea ce priveste dimensiunea anumitor tranzactii, cat si preturile, care au marcat o miscare descendenta mai semnificativa. De altfel, dupa ce in anii trecuti au avut performante inferioare celor din Europa Centrala si de Est, in 2021, randamentele pentru birourile de calitate de clasa A din Romania au avut o evolutie ceva mai buna decat in cazul anumitor vecini, desi activele I&L au inregistrat o scadere mult mai abrupta in regiune”, explica Robert Miklo (foto), Director of Investment Services la Colliers.

Anul 2021 a insemnat o imbunatatire si pentru retail, atragand tranzactii de aproximativ 170 de milioane de euro, o crestere semnificativa fata de 2020, desi acest volum este abia la jumatate fata de cel inregistrat anual intre 2013 si 2018, cand au avut loc mai multe tranzactii mari cu proprietati comerciale. Interesul investitorilor pentru retail a crescut constant in ultima jumatate de an, concentrandu-se pe diverse categorii de active, cum ar fi parcurile de retail sau galeriile comerciale, centrele comerciale din orase secundare si tertiare care au nevoie de repozitionare sau spatiile inchiriate unor supermarketuri sau magazine de tip DIY.

Cat priveste dimensiunea investitiilor, sectorul de birouri a inregistrat din nou cea mai mare tranzactie din 2021, odata cu achizitionarea de catre fondul maghiar Adventum a Hermes Business Campus de la Atenor pentru aproximativ 150 de milioane de euro. A doua cea mai mare tranzactie de birouri a fost vanzarea campusurilor 6.2 si 6.3 ale Skanska catre fondul austriac S IMMO pentru 97 de milioane de euro, marcand prima achizitie majora a acestuia din urma pe piata locala, anterior actionand in principal ca dezvoltator.

Urmand tendinte similare celor din regiunea Europei Centrale si de Est, randamentele din sectorul cladirilor de birouri premium au marcat o scadere constanta in 2021 in Romania, de la 7% la 6,5%. O situatie asemanatoare poate fi inregistrata si in cazul spatiilor industriale si logistice premium, unde consultantii Colliers noteaza ca randamentele au fost in jurul valorii de 7,5% spre sfarsitul anului, iar in cazul activelor de retail, acestia considera ca un centru comercial modern de retail s-ar tranzactiona in prezent la aproximativ 6,75%, putin mai mult decat minimul atins inainte de pandemie.

„Intre timp, optiunile de finantare si lichiditatile raman numeroase pentru sectorul imobiliar, bancile fiind principala sursa de creditare. Este demn de remarcat faptul ca actualul context economic, cu inflatie (si rate ale dobanzilor mai mari), alaturi de cresterea economica prognozata, este vazut in mod obisnuit ca un avantaj pentru sectorul imobiliar. Ca atare, in ciuda ratelor mai mari ale dobanzii si, in consecinta, a costului mai mare al riscului pe pietele financiare, acest lucru se echilibreaza putin pentru sectorul imobiliar, avand in vedere cat de favorizata este aceasta clasa de active in astfel de momente. Altfel, bancile continua sa manifeste o preferinta pentru activele producatoare de venituri (in special pentru activele premium) si vor prefera mai mult activele industriale si de birouri decat cele de retail si hoteliere. Marja de creditare continua sa se situeze in jurul a 200 - 300 de puncte de baza pentru proiectele bune”, spune Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.

Mai departe, inflatia ridicata, impreuna cu o crestere economica rezonabila, este destul de favorabila pentru asa-numitele „hard assets” (active cu o valoare fundamentala tangibila si care au legatura cu nevoi primare), printre care se numara si proprietatile imobiliare, care ofera si protectie la inflatie. Si cum activele romanesti au ramas in urma altor tari din Europa Centrala si de Est in acest ultim ciclu economic este posibil sa vedem modificari in sensul scaderii randamentelor in anul urmator, in special pentru activele de birouri si industriale.

Avand in vedere scaderea brusca a randamentelor I&L in Europa Centrala si de Est, consultantii Colliers se asteapta ca o evolutie similara sa aiba loc si in Romania cat mai curand. In timp ce actiunea pozitiva a preturilor pentru activele industriale va fi probabil mai generalizata, ei se asteapta la o dinamica mai nuantata pentru activele de birouri - cladirile de clasa A vor avea probabil rezultate mai bune decat cele care au nevoie de capital pentru a fi modernizate, ceea ce va duce la o diferenta mai mare intre cele mai bune birouri si restul.

„Considerand dimensiunea si volumul mare de tranzactii semnate, incheiate sau in curs de desfasurare in ultimele 12 luni, putem spune ca interesul investitorilor institutionali pentru activele romanesti a ramas neschimbat si este de asteptat ca acesta sa se materializeze si mai mult in anii urmatori. Principala provocare este legata de planurile de urbanism. Timp de multi ani, industria juridica imobiliara si-a concentrat eforturile de due diligence asupra aspectelor legate de titlul de proprietate asupra terenurilor, dar acum a inceput sa dezvolte mai multe capacitati in evaluarea aspectelor legate de urbanism. Orice modificari legislative viitoare vor trebui sa aduca mai multa claritate si coerenta, astfel incat cele doua lumi - cea formala si cea functionala - sa nu fie deconectate si in permanenta lupta”, concluzioneaza Francisc Peli, Managing Partner al firmei de avocatura PeliPartners.