Investitiile in utilaje de productie si echipamente militare au crescut cu 80% in Romania, anul trecut, comparativ cu perioada pre-pandemie, mult peste media Uniunii Europene de 30%, conform datelor Eurostat analizate de Colliers. Aceste cifre reflecta si dinamica inchirierilor de spatii industriale si de logistica, unde volumul de activitate depaseste semnificativ perioada pre-pandemie. Desi primul trimestru din 2024 nu a fost la fel de bun comparativ cu varfurile de activitate din ultimii ani, Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers, mentioneaza ca un singur trimestru nu este neaparat reprezentativ. Semnalele din piata sugereaza ca 2024 va fi inca un an cu un nivel ridicat de activitate.

"Faptul ca suntem pe primul loc si mult peste media Uniunii Europene in ceea ce priveste cresterea cheltuielilor de investitii pentru utilaje, echipamente de productie si sisteme militare nu este o surpriza. Daca analizam diferenta dintre costurile cu forta de munca si productivitatea medie a muncii din industrie, Romania se afla in topul Uniunii Europene. Mai mult, raportul dintre salarii si productivitate plaseaza Romania la nivelul unor tari preferate de multi producatori, inclusiv in comparatie cu China. In plus, desi multe firme din Romania se plang de disponibilitatea fortei de munca in anumite zone, stam mai bine la acest capitol decat majoritatea vecinilor europeni", spune Victor Cosconel.

Expertii Colliers subliniaza ca datele Eurostat cumuleaza cheltuielile cu mijloacele de productie si cele cu sistemele militare, insa majoritatea cheltuielilor au fost in domeniul industrial. Astfel, in 2023, Romania a avut cheltuieli de capital pentru echipamente de productie si sisteme militare de aproximativ 30 miliarde de euro, reprezentand in jur de 9% din PIB. Pentru comparatie, multe tari europene, precum Germania si Polonia, aloca sub 7% din PIB, iar unele, cum ar fi Franta, ajung chiar la 5% din PIB.

In termeni de tranzactii de leasing, primele trei luni din 2024 au inregistrat un nivel redus de activitate in sectorul imobiliar industrial si logistic (I&L), cu contracte de inchiriere pentru aproximativ 150.000 de metri patrati, in scadere semnificativa fata de cei 270.000 de metri patrati din aceeasi perioada a anului 2023, conform datelor Colliers, care se bazeaza doar pe informatiile publice. Livrarile de noi proiecte au fost, de asemenea, limitate in primul trimestru, stocul modern total crescand de la 7,1 milioane de metri patrati, dar a doua jumatate a anului se anunta a fi mai activa, cu peste jumatate de milion de metri patrati estimati sa fie livrati.

"Evaluarea pietei doar prin dinamica anuala a unui singur trimestru nu ofera o imagine completa. Aceste cifre trebuie plasate intr-un context adecvat. In primele trei luni din 2024, nu a avut loc nicio tranzactie de mare anvergura. Cele mai mari doua tranzactii, de aproximativ 20.000 de metri patrati fiecare, au fost contractul semnat de CTP cu Yusen Logistics, in vestul Bucurestiului, si contractul de vanzare-inchiriere incheiat de WDP cu Tenneco pentru o unitate de productie de piese auto in Ploiesti. Este important de mentionat ca noi jucatori continua sa intre pe piata locala. De exemplu, in primul trimestru, Indotek a achizitionat terenuri pentru viitoare dezvoltari de depozite, iar AG Capital, prin divizia sa I&L, Park Lane Developments, si-a anuntat intentiile pentru dezvoltari viitoare si a finalizat achizitia unui teren in Popesti-Leordeni. Tranzactia de 10.000 de metri patrati a Zabka - DRIM Daniel Distributie, un nou jucator pe piata, poate fi si ea adaugata, anticipand o extindere semnificativa in viitor”, precizeaza Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Bucurestiul a reprezentat putin peste jumatate (56%) din suprafata tranzactiilor de inchiriere in primul trimestru al anului. Totusi, consultantii Colliers nu considera ca aceasta este neaparat o noua tendinta, ci mai degraba o exceptie. Dezvoltatorii si chiriasii se concentreaza tot mai mult pe alte zone ale tarii, unde prezenta spatiilor industriale si logistice este mai redusa, dar care au potential pentru imbunatatiri viitoare ale infrastructurii.

Rata de neocupare a spatiilor de depozitare de top a ramas la un nivel de o singura cifra, de cele mai multe ori sub 5%, in majoritatea subpietelor din Romania, inclusiv in Bucuresti, ceea ce arata ca pentru chiriasii care depasesc o anumita dimensiune ar putea fi dificil sa gaseasca spatiul dorit in ceea ce priveste costurile si locatia. Totusi, o crestere a dezvoltarilor speculative ar putea scadea presiunea mai tarziu, in cursul anului. Exista insa un numar considerabil de spatii libere disponibile in cadrul celor inchiriate de jucatorii 3PL, ceea ce ar putea influenta situatia generala.

In ceea ce priveste chiriile, consultantii Colliers observa presiuni de crestere in unele subpiete. Pentru proprietatile de top din orasele dinamice, chiriile medii se situeaza in general intre 4,5 si 5 euro pe metru patrat, dar anumite proprietati au depasit acest interval. Din perspectiva europeana, cresterea de aproximativ 20% a chiriilor in Romania, desi semnificativa pentru piata locala, este modesta comparativ cu cresterile de 50-60% sau mai mari observate in tari precum Cehia, Germania sau Olanda.

Perspectivele raman optimiste pentru piata locala industriala si logistica si exista inca un spatiu semnificativ de crestere in comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est. Cu aproximativ 19 milioane de locuitori si circa 7,1 milioane de metri patrati de depozite moderne, stocul de spatii de depozitare din Romania pe cap de locuitor este mult mai mic comparativ cu cele aproximativ 31 de milioane de metri patrati din Polonia, care are o populatie de aproape 37 de milioane de locuitori, sau cu stocul de peste 11 milioane de metri patrati din Cehia, care are o populatie de mai putin de 11 milioane de locuitori. Indiferent de companiile care deschid unitati de productie sau centre de distributie regionale, consultantii Colliers considera ca stocul de depozite din Romania ramane subdezvoltat pentru a satisface cererea unei piete de consum de aceasta dimensiune.

"Pe termen scurt, dinamica economica a Romaniei si a principalilor sai parteneri economici nu este foarte favorabila, avand in vedere sectorul manufacturier slab din Germania. Cu toate acestea, exista multe motive de optimism pentru piata industriala locala. In primul rand, Romania este o optiune atractiva pentru companiile care doresc sa-si relocheze sau sa-si consolideze operatiunile, datorita costurilor reduse cu forta de munca si a unei piete a muncii mai putin tensionate comparativ cu alte tari din regiune. In plus, se preconizeaza o imbunatatire semnificativa a conectivitatii infrastructurii pana la sfarsitul acestui deceniu, cu aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteza in constructie. De asemenea, sectorul I&L local este subdezvoltat pentru o tara care a cunoscut o crestere rapida in ultimele doua decenii, ceea ce sugereaza un potential considerabil de dezvoltare in viitor”, mentioneaza  Victor Cosconel.

Directorul Colliers prognozeaza ca, in ciuda scaderii activitatii din primele trei luni, anul 2024 se va incheia cu un rezultat decent, comparabil cu media post-pandemica, adica in jurul a 700.000 - 800.000 de metri patrati de spatii I&L inchiriate. Acesta ia in considerare faptul ca „sunt deja in lucru cateva contracte mai mari, iar pipeline-ul nostru intern solid sustine aceasta prognoza, cu un oarecare spatiu pentru surprize pozitive”.