Prima jumatate a lui 2024 s-a incheiat cu un stoc modern de spatii industriale si logistice in Romania de aproximativ 7,3 milioane de metri patrati, iar dezvoltatorii au in constructie peste 700.000 de metri patrati in diverse etape, ceea ce indica faptul ca s-ar putea atinge pragul de 8 milioane de metri patrati in urmatorul an, conform raportului Colliers privind evolutia pietei imobiliare din primul semestru. Cererea totala in primele sase luni a fost de aproximativ 342.000 de metri patrati in tranzactii de leasing, o scadere de 24% fata de aceeasi perioada din 2023, dar un rezultat comparabil cu alte maxime anterioare. Totusi, aceste cifre nu reflecta pe deplin amploarea pietei locale, avand in vedere ca sunt incluse doar informatiile din surse publice, consultantii Colliers estimand ca cererea reala ar putea fi cu 20-30% mai mare.

Comparativ cu anii anteriori, primul semestru a inregistrat o repartizare aproape egala a activitatii de inchiriere intre Bucuresti si restul tarii. Consultantii Colliers considera acest lucru mai degraba o exceptie decat o inversare a trendului anterior, in care inchirierile au crescut mult mai rapid in alte regiuni, pe masura ce angajatorii cauta sa beneficieze de conditii mai avantajoase pe piata muncii si de viitoarele imbunatatiri ale infrastructurii.

"Desi in scadere fata de aceeasi perioada a anului trecut, rezultatul in termeni de cerere este departe de a fi unul slab. De fapt, performantele sunt mai bune decat majoritatea celor din perioada pre-pandemica, cu exceptia anului 2017, care a fost atipic. Concret, in anii buni de dinainte de 2020, cererea anuala de inchiriere ajungea la 400.000 - 500.000 de metri patrati, iar acum ne apropiem de aceste niveluri intr-un singur semestru. De mentionat ca raportul nostru include doar tranzactiile raportate oficial, fie de birourile locale de cercetare, fie prin comunicate de presa sau rapoarte ale companiilor listate. Totusi, stim ca multe tranzactii directe – in special reinnoirile de contracte – raman neraportate, ceea ce sugereaza ca cererea bruta este probabil mult mai mare decat cifra noastra oficiala. Luand in considerare factori precum duratele contractelor de inchiriere si schemele BTS neraportate initial, estimam ca cererea reala ar putea fi cu cel putin 20-30% mai mare pe perioade mai lungi de timp”, explica Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Pe sectoare, tranzactiile care au implicat activitati de productie sau manufactura usoara au reprezentat aproape 40% din totalul inchirierilor, o crestere fata de ponderea din 2023 si semnificativ mai mare decat cota de 10-15% observata inainte de pandemie.

Rata de neocupare a spatiilor de depozitare de top a ramas la un nivel de o singura cifra, de obicei in jur de 5%, in majoritatea subpietelor din Romania, inclusiv in Bucuresti. Acest lucru indica faptul ca pentru chiriasii care au nevoie de spatii de o anumita dimensiune, poate fi destul de dificil sa gaseasca depozitul dorit, atat din punct de vedere al costurilor, cat si al amplasamentului.

In ceea ce priveste cresterea chiriilor, consultantii Colliers observa semne de plafonare, dar nivelurile se stabilizeaza in jurul valorii de 5 euro pe metru patrat sau putin sub acest prag pentru un proiect build-to-suit (BTS) intr-o locatie de prima clasa, nu neaparat doar in jurul Bucurestiului. Acest nivel este considerabil mai ridicat decat cel de sub 4 euro pe metru patrat observat acum doi ani si jumatate. Consultantii Colliers mentioneaza ca unii proprietari incearca, si uneori reusesc, sa depaseasca 5 euro pe metrul patrat cu chiriile cerute, insa aceasta nu este o practica frecventa, cu exceptia dezvoltarilor moderne cu destinatia de in-city logistics.

Perspectivele raman optimiste pentru piata locala industriala si logistica si exista inca un spatiu semnificativ de crestere in comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est. Desi a crescut de peste trei ori comparativ, de exemplu, cu 2014,, stocul Romaniei de depozite moderne pe cap de locuitor este mult mai mic decat cel al Poloniei, de peste 30 de milioane de metri patrati, sau cel al Republicii Cehe, de peste 11 milioane de metri patrati. Cu alte cuvinte, in timp ce Romania are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decat in aceste tari. Acest lucru inseamna ca este de asteptat ca atat cererea de spatii logistice, cat si expansiunea sa ramana solide in viitor, chiar si daca se ia in considerare faptul ca atat Polonia, cat si Cehia actioneaza ca centre de distributie regionale intr-o masura mult mai mare decat Romania.

"Cu imbunatatiri majore ale infrastructurii in desfasurare si unele tendinte externe favorabile (in special relocarea productiei), alaturi de diferenta avantajoasa dintre costurile fortei de munca si productivitatea din Romania, sectorul industrial si logistic este pregatit pentru o crestere consistenta pe termen lung. Schimbarile majore de infrastructura vor influenta semnificativ piata, avand in vedere ca drumurile de mare viteza Pitesti – Sibiu, Ploiesti – Pascani si noua centura a Bucurestiului sunt programate pentru finalizare in urmatorii 4-5 ani. Privind strict la 2024, consideram ca va fi un an solid in ceea ce priveste cererea generala de inchirieri", conchide Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.