CTP N.V. (CTPNV.AS), („CTP”, „Grupul” sau „Compania”) a inregistrat venituri din chirii de 664,1 milioane euro in 2024, in crestere cu 16,1% fata de anul anterior, si o crestere a chiriilor, pe baza comparabila, de 4,0%. La 31 decembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 742,6 milioane euro, iar rata de ocupare a fost de 93%.

In 2024, CTP a livrat 1,286,000 metri patrati cu un randament anual al investitiei („YoC”) de 10,1%, avand un grad de ocupare de 92% la finalizarea proiectelor, ceea ce a dus portofoliul operational al Grupului la 13,3 milioane mp suprafata inchiriabila bruta (GLA). Valoarea bruta a activelor (GAV) a crescut cu 17,2%, atingand 16,0 miliarde euro, iar EPRA NTA pe actiune a inregistrat o crestere de 13,6%, ajungand la 18,08 euro. Profitul ajustat EPRA specific companiei a crescut cu 12,5% fata de anul anterior, ajungand la 364,0 milioane euro. EPS-ul ajustat EPRA specific companiei a fost de 0,80 euro, in crestere cu 9,9%, in conformitate cu estimarile anuntate. Pentru 2025, Grupul estimeaza un EPS ajustat EPRA specific companiei intre 0,86 si 0,88 euro.

La 31 decembrie 2024, proiectele aflate in constructie totalizau 1,8 milioane mp, cu un potential de venituri din chirii de 142 milioane euro la ocupare completa si un randament anual al investitiei (YoC) estimat la 10,3%. Portofoliul de terenuri a Grupului a crescut la 26,4 milioane mp, dintre care 21,7 milioane mp sunt detinute direct si reflectate in bilant. Aceasta rezerva asigura un potential semnificativ de crestere pentru CTP, in special in jurul parcurilor industriale existente. Datorita randamentului anual al investitiei de top din industrie, CTP se asteapta sa continue sa genereze o crestere de doua cifre a EPRA NTA in anii urmatori. In 2024, CTP a finalizat cu succes prima oferta accelerata de actiuni de la IPO, care a fost suprasubscrisa de mai multe ori, obtinand 300 de milioane euro in capital. Aceasta finantare ofera companiei resurse pentru accelerarea dezvoltarilor si realizarea de achizitii strategice, cum ar fi proiectul de reconversie a unui teren industrial de 830.000 mp in centrul orasului Düsseldorf.

Remon Vos, CEO, a declarat: “In 2024, CTP a inchiriat un nivel record de 2,1 milioane mp, cu 7% mai mult fata de anul anterior, reflectand cererea puternica si constanta din Europa Centrala si de Est (ECE) si potentialul solid de crestere al acestei regiuni strategice. Pe fondul unui echilibru sanatos intre cerere si oferta, compania a realizat o crestere robusta a chiriilor pe parcursul anului. Privind spre 2025, numarul de acorduri preliminare (HoTs) semnate a depasit nivelul din anul anterior, oferind o baza solida pentru activitatea de inchiriere in anul urmator. Aceste volume de inchiriere permit CTP sa continue dezvoltarea a peste 10% de suprafata noua inchiriabila bruta (GLA) pe an si sa isi consolideze cota de piata in regiunea CEE. Venitul anualizat din chirii a ajuns la 743 milioane euro, subliniind generarea solida de fluxuri de numerar din portofoliul existent, cu o rata de colectare a chiriilor de 99,8%. Faza urmatoare de crestere este deja asigurata prin 1,8 milioane mp de GLA in constructie si un teren disponibil de peste 26,4 milioane mp, permitand companiei sa mentina o crestere de doua cifre a EPRA NTA. In plus fata de proiectele aflate in dezvoltare, CTP a semnat contracte pentru inca 80.000 mp de spatii viitoare, a caror constructie urmeaza sa inceapa in curand. Cererea pentru spatii industriale si logistice in regiunea Europei Centrale si de Est (ECE) este sustinuta de factori structurali, precum profesionalizarea lanturilor de aprovizionare de catre furnizorii de servicii logistice (3PLs), cresterea continua a comertului electronic si tendintele de nearshoring si friend-shoring adoptate de chiriasi. Deoarece regiunea ECE ofera cea mai competitiva locatie din Europa din perspectiva costurilor, CTP beneficiaza in mod special de tendinta de nearshoring. Acest lucru este reflectat de cresterea numarului de chiriasi din sectorul de productie asiatic, care fabrica in Europa pentru piata europeana. In 2024, acestia au reprezentat aproximativ 20% din activitatea totala de inchiriere, fata de 10% din portofoliul total”.

 

In 2024, CTP a semnat contracte de inchiriere pentru 2.113.000 mp, inregistrand o crestere de 7% fata de 2023, cu venituri anuale contractate din chirii de 144,0 milioane euro si o chirie medie lunara de 5,68 euro/mp (2023: 5,69 euro/mp). Ajustand pentru diferentele dintre pietele nationale, chiriile au crescut, in medie, cu 3%.

Aproximativ doua treimi din aceste contracte de inchiriere au fost incheiate cu chiriasi existenti, in conformitate cu modelul de afaceri al CTP, care consta in a creste cu chiriasii existenti in parcurile existente. 

 

Cota medie de piata a CTP in Republica Ceha, Romania, Ungaria si Slovacia a crescut la 28,8% la 31 decembrie 2024, mentinandu-si pozitia de cel mai mare proprietar si dezvoltator de active industriale si logistice in aceste piete. CTP este, de asemenea, lider de piata in Serbia si Bulgaria.

Cu aproape 1.500 de clienti, CTP are o baza larga si diversificata de chiriasi internationali, formata din companii blue-chip cu ratinguri de credit solide. Clientii CTP activeaza intr-o gama variata de industrii, inclusiv productie, tehnologie inalta/IT, industria auto, e-commerce, retail, comert en-gros si servicii logistice de tip 3PL.

Diversificarea bazei de chiriasi asigura un flux de venituri stabil, niciun chirias neavand o pondere mai mare de 2,5% din veniturile anuale din chirii. Primii 50 de chiriasi ai CTP reprezinta doar 35,2% din veniturile din chirii si majoritatea dintre acestia inchiriaza spatii in mai multe parcuri industriale CTPark.

La finalul anului 2024, gradul de ocupare al portofoliului a fost de 93% (2023: 94%), iar rata de retentie a clientilor s-a mentinut la un nivel solid de 87% (2023: 90%), reflectand capacitatea CTP de a cultiva relatii de lunga durata cu clientii sai.

Durata medie ramasa a contractelor de inchiriere (WAULT) s-a situat la 6,4 ani (2023: 6,5 ani), in linie cu obiectivul companiei de a mentine o durata medie de peste 6 ani.

Rata de colectare a chiriilor a fost de 99,8% in 2024 (2023: 99,9%), fara deteriorari in profilul de plata al chiriasilor.

Veniturile din chirii au atins 664,1 milioane euro, inregistrand o crestere de 16,1% fata de anul anterior, crestere determinata in principal de livrarile de noi spatii, precum si de achizitia strategica a 270.000 mp de GLA in Romania in primul semestru din 2024, la un randament investitional de peste 9%.

Pe o baza comparabila (like-for-like), veniturile din chirii au crescut cu 4,0%, fiind influentate in special de indexarea anuala si de ajustarile pozitive rezultate din renegocieri si din contractele expirate.

CTP a implementat masuri pentru a reduce pierderile asociate cheltuielilor cu serviciile, ceea ce a condus la cresterea raportului dintre venitul net din chirii si venitul total din chirii de la 95,0% in 2023 la 97,4% in 2024. Ca urmare, venitul net din chirii a crescut cu 19,0% fata de anul anterior.

O proportie tot mai mare a veniturilor din chirii generate de portofoliul de investitii al CTP beneficiaza de protectie impotriva inflatiei. Incepand cu sfarsitul anului 2019, toate noile contracte de inchiriere includ o clauza dubla de indexare, care ajusteaza anual chiria in functie de valoarea cea mai mare dintre:

• O crestere fixa de 1,5%–2,5% pe an; sau

• Indicele Preturilor de Consum (CPI).

La 31 decembrie 2024, 71% din veniturile portofoliului CTP erau acoperite de aceasta clauza dubla de indexare, iar Grupul estimeaza ca aceasta pondere va continua sa creasca.

Potentialul de crestere a chiriilor (reversionary potential) s-a mentinut stabil la 14,5%, iar noile contracte de inchiriere au fost semnate peste valoarea de piata (ERV), confirmand tendinta de crestere a chiriilor si sustinand valorificarea portofoliului.

La 31 decembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 742,6 milioane euro, inregistrand o crestere de 15,3% fata de anul anterior, reflectand astfel cresterea solida a fluxului de numerar generat de portofoliul de investitii al CTP.

 

CTP si-a continuat investitiile strategice in proiectele sale extrem de profitabile. In 2024, Grupul a finalizat un numar record de 1,3 milioane mp de GLA, fata de 1,2 milioane mp in 2023. Aceste dezvoltari au fost livrate cu un randament anual al investitiei (YoC) de 10,1%, un grad de ocupare de 92% la finalizare si vor genera un venit anual contractat din chirii de 83,4 milioane euro, cu alte 7,3 milioane euro estimate la ocuparea completa a spatiilor.

Printre cele mai importante livrari din 2024 se numara: 169.000 mp in CTPark Warsaw West (Polonia), 120.000 mp in CTPark Budapest Szigetszentmiklós (Ungaria), 87.000 mp in CTPark Ploiesti (Romania), 67.000 mp in CTPark Bucharest West (Romania), 57.000 mp in CTPark Warsaw South (Polonia), 52.000 mp in CTPark Novi Sad East (Serbia), 48.000 mp in CTPark Zabrze (Polonia), 44.000 mp in CTPark Weiden (Germania), 37.000 mp in CTPark Budapest Ecser (Ungaria) si 37.000 mp in CTPark Žilina Airport (Slovacia).

In timp ce costurile medii de constructie in 2022 au fost de aproximativ 550 euro/mp, in 2023 si 2024 acestea au scazut la 500 euro/mp. Aceasta eficienta permite Grupului sa mentina un randament de peste 10%, sustinut de modelul unic de parc industrial al CTP, care integreaza dezvoltarea, administrarea si serviciile pentru chiriasi, precum si de expertiza interna in constructie si achizitii, care asigura controlul total asupra costurilor si termenelor de livrare.

La 31 decembrie 2024, CTP avea in constructie 1,8 milioane mp de GLA, cu un potential venit anual din chirii de 142 milioane euro si un randament estimat (YoC) de 10,3%. 80% din proiectele in desfasurare sunt situate in parcuri existente, in timp ce 7% sunt in parcuri noi cu potential de dezvoltare de peste 100.000 mp de GLA. Pentru 2025, 35% din livrarile planificate sunt deja pre-inchiriate, iar CTP estimeaza ca va atinge un grad de ocupare de 80%-90% la livrare, in linie cu performantele istorice.

Deoarece CTP actioneaza ca antreprenor general pe majoritatea pietelor, Grupul are control deplin asupra procesului si calendarului de livrare, permitand ajustarea ritmului de constructie in functie de cererea chiriasilor si oferind o flexibilitate sporita in ceea ce priveste cerintele de spatiu. In 2025, Grupul estimeaza sa livreze intre 1,2 si 1,7 milioane mp de GLA, in functie de cererea din piata. In plus, exista deja 80.000 mp de contracte de inchiriere semnate pentru proiecte viitoare, care urmeaza sa intre in constructie, ceea ce reflecta cererea continua din partea ocupantilor.

La 31 decembrie 2024, rezerva de teren (landbank) a CTP a ajuns la 26,4 milioane mp, fata de 23,4 milioane mp la finalul anului precedent, consolidand obiectivul de a atinge 20 milioane mp de GLA pana la sfarsitul deceniului. Grupul se concentreaza pe valorificarea rezervei de teren existente, mentinand in acelasi timp o abordare disciplinata in ceea ce priveste achizitiile de noi terenuri. 57% din rezerva de teren se afla in parcurile existente, 33% este localizata in parcuri noi sau adiacente acestora, cu potential de extindere la peste 100.000 mp de GLA. Dintre acestea, 18% sunt asigurate prin optiuni, iar restul de 82% sunt detinute in proprietate si reflectate in bilantul companiei.

Pe baza unui raport de 2 mp de teren pentru 1 mp de GLA, CTP poate dezvolta peste 13 milioane mp de GLA pe terenul sau actual. Costul mediu de achizitie a terenului este de aproximativ 60 euro/mp, iar costurile medii de constructie se ridica la aproximativ 500 euro/mp, ceea ce aduce costul total al investitiei la circa 620 euro/mp. Portofoliul existent al CTP, excluzand activele mai vechi achizitionate de la Deutsche Industrie REIT, este evaluat la aproximativ 1.030 euro/mp, reflectand valoarea adaugata si potentialul de apreciere al activelor Grupului.

 

CTP isi continua planul de extindere pentru instalarea de sisteme fotovoltaice. Cu un cost mediu de aproximativ 750.000 euro pe MWp, Grupul vizeaza un randament anual al investitiei (YoC) de 15% pentru aceste proiecte.

Pana la sfarsitul anului 2024, CTP a instalat o capacitate fotovoltaica totala de 138 MWp, dintre care 66 MWp sunt deja operationali. Veniturile generate din energia regenerabila au ajuns la 7,6 milioane euro in 2024, inregistrand o crestere de 22% fata de anul precedent.

Ambitia CTP in domeniul sustenabilitatii este aliniata cu cererea tot mai mare din partea chiriasilor pentru energie verde provenita din sisteme fotovoltaice. Aceasta le ofera multiple beneficii, inclusiv o securitate energetica imbunatatita, costuri mai reduse de operare, conformare cu reglementarile din ce in ce mai stricte, indeplinirea cerintelor impuse de clientii lor si sprijin in atingerea propriilor obiective ESG (mediu, social, guvernanta).

 

Valoarea proprietatilor de investitii (Investment Property – „IP”) a crescut de la 12,0 miliarde euro la 31 decembrie 2023 la 14,7 miliarde euro la 31 decembrie 2024. Aceasta crestere a fost determinata in principal de transferul proiectelor finalizate din categoria Proprietati de Investitii in Dezvoltare (Investment Property under Development – „IPuD”) catre IP, de achizitiile cu efecte pozitive asupra valorii si de reevaluarile favorabile.

Valoarea IPuD a scazut cu 20,8%, ajungand la 1,1 miliarde euro la 31 decembrie 2024, in principal datorita volumului semnificativ de livrari din trimestrul al patrulea al anului 2024 si a demararii unor noi proiecte de constructie in primul trimestru al anului 2025.

Valoarea bruta a activelor (Gross Asset Value – GAV) a crescut la 16,0 miliarde euro la 31 decembrie 2024, inregistrand o crestere de 17,2% comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent.

Reevaluarea portofoliului in 2024 a fost de 941,5 milioane euro, sustinuta de reevaluarea pozitiva a proiectelor IPuD (+380,4 milioane euro), a rezervelor de teren (+61,2 milioane euro) si a activelor finalizate (+499,9 milioane euro). Reevaluarea pe baza valorii comparabile (like-for-like) a fost de 5,9%, fiind determinata in principal de cresterea valorii de inchiriere (ERV) cu 4,9% la nivel comparabil.

Portofoliul Grupului are randamente de evaluare conservatoare, cu o extindere de 70 de puncte de baza a randamentului reversionar in ultimii doi ani si jumatate, ajungand la 7,1%. CTP estimeaza ca randamentele au atins punctul maxim in sectorul industrial si logistic din regiunea Europei Centrale si de Est (CEE). In contextul unor miscari mai ample ale randamentelor pe pietele din Europa de Vest, diferenta de randament intre logistica in CEE si Europa de Vest a revenit la media pe termen lung. CTP se asteapta ca aceasta diferenta sa se reduca in continuare, fiind sustinuta de perspectivele de crestere mai ridicate pentru regiunea CEE.

CTP anticipeaza o crestere suplimentara a valorii de inchiriere (ERV), sustinuta de cererea continua din partea chiriasilor, influentata pozitiv de factorii de crestere structurala din regiunea CEE. Chiriile din CEE raman accesibile, iar, in ciuda cresterii puternice inregistrate, acestea au pornit de la niveluri semnificativ mai mici comparativ cu tarile din Europa de Vest. In termeni reali, chiriile din multe piete din CEE sunt inca sub nivelurile din 2010.

Valoarea EPRA NTA pe actiune a crescut de la 15,92 euro la 31 decembrie 2023 la 18,08 euro la 31 decembrie 2024, reprezentand o crestere de 13,6%. Aceasta crestere a fost determinata in principal de reevaluare (+1,98 euro) si de EPRA EPS ajustat specific companiei (+0,80 euro), fiind partial compensata de dividendele platite (-0,57 euro).

 

In conformitate cu abordarea sa proactiva si prudenta, Grupul beneficiaza de o pozitie solida de lichiditate pentru a sustine planurile de crestere, avand un cost fix al datoriei si un profil conservator de rambursare.

Pe parcursul anului, Grupul a atras finantari in valoare totala de 2,4 miliarde euro:

• Un imprumut garantat de 100 milioane euro, pe o perioada de sase ani, obtinut printr-un sindicat de banci din Italia si Cehia, cu un cost total fix de 4,9%;

• O emisiune de obligatiuni verzi in valoare de 750 milioane euro, cu scadenta la sase ani, la un spread de MS +220 puncte de baza si un cupon de 4,75%;

• Un imprumut garantat de 90 milioane euro, pe sapte ani, contractat de la o banca austriaca, cu un cost total fix de 4,9%;

• Un imprumut garantat de 168 milioane euro, pe sapte ani, obtinut printr-un sindicat format dintr-o banca slovaca si una austriaca, cu un cost total fix de 5,1%;

• O majorare de 75 milioane euro a obligatiunii verzi pe sase ani emise in februarie, la un spread de MS +171 puncte de baza;

• Un imprumut negarantat de 500 milioane euro, pe cinci ani, contractat de la un sindicat de banci internationale, cu un cost total fix de 4,7%;

• O suplimentare de 150 milioane euro a unui imprumut garantat pe sapte ani, obtinut printr-un sindicat de banci din Italia si Cehia, la un cost total fix de 4,35%;

• O emisiune de obligatiuni verzi in valoare de 500 milioane euro, cu scadenta la opt ani, la un spread de MS +173 puncte de baza si un cupon de 3,875%;

• O emisiune de obligatiuni verzi in valoare de 50 milioane euro, pe cinci ani, la un spread de MS +125 puncte de baza si un cupon de 3,427%.

Pe parcursul anului, CTP a finalizat trei oferte de rascumparare de obligatiuni, achizitionand obligatiuni cu scadenta apropiata in valoare de 950 milioane euro, obtinand un castig de capital de 37,1 milioane euro, reducand scadentele datoriei din 2025 si 2026 si extinzand in mod proactiv profilul de maturitate. Odata cu scaderea spread-urilor, CTP a negociat reducerea marjei pentru imprumuturi bancare garantate in valoare de 569,9 milioane euro si a rambursat alte 378,8 milioane euro.

La 31 decembrie 2024, pozitia de lichiditate a Grupului era de 2,2 miliarde euro, incluzand 0,9 miliarde euro in numerar si echivalente de numerar, precum si o facilitate de credit revolving neutilizata, majorata de la 550 milioane euro la 1,3 miliarde euro.

Costul mediu al datoriei CTP era de 3,09% (31 decembrie 2023: 1,95%), cu 99,9% din datorie avand rata fixa sau fiind acoperita prin instrumente de hedging pana la scadenta. Grupul nu capitalizeaza dobanda pentru proiectele in dezvoltare, astfel incat toate cheltuielile cu dobanzile sunt reflectate direct in contul de profit si pierdere. Maturitatea medie a datoriei era de 5,0 ani (31 decembrie 2023: 5,3 ani).

Prima scadenta majora a Grupului este o obligatiune de 272 milioane euro, cu termen de rambursare in iunie 2025, care va fi achitata din rezervele de numerar disponibile.

Rata indatorarii (LTV – Loan to Value) a fost de 45,3% la 31 decembrie 2024, in scadere fata de 46,0% la 31 decembrie 2023, datorita majorarii de capital din septembrie 2024 si reevaluarii de la sfarsitul anului.

Portofoliul cu randamente ridicate al Grupului, cu un randament brut de 6,6%, sustine un nivel sanatos al indatorarii operationale, reflectat si in raportul normalizat Net Debt/EBITDA de 9,1x (31 decembrie 2023: 9,2x), pe care Grupul isi propune sa-l mentina sub 10x.

La 31 decembrie 2024, 64% din datoria Grupului era negarantata, iar 36% era garantata, respectand limitele convenite pentru testele de datorie garantata (Secured Debt Test) si active neipotecate (Unencumbered Asset Test).

Odata cu normalizarea preturilor din piata obligatiunilor, conditiile sunt acum mai competitive decat cele din piata imprumuturilor bancare, permitand Grupului sa reechilibreze structura de finantare in favoarea imprumuturilor negarantate.

In trimestrul al treilea din 2024, atat Moody’s, cat si S&P au confirmat ratingul de credit al CTP de Baa3, respectiv BBB-, cu perspectiva stabila. In ianuarie 2025, agentia japoneza JCR a acordat CTP un rating de credit A-, cu perspectiva stabila.

 

Dinamica inchirierilor ramane puternica, sustinuta de cererea robusta din partea chiriasilor si de scaderea ofertei noi, ceea ce conduce la o crestere continua a chiriilor. CTP este bine pozitionata pentru a beneficia de aceste tendinte. Proiectele aflate in dezvoltare sunt extrem de profitabile si adaptate cerintelor chiriasilor. Randamentul la cost (YoC) pentru portofoliul de dezvoltare al CTP a crescut la 10,3%, datorita reducerii costurilor de constructie si cresterii chiriilor. Urmatoarea etapa de crestere este deja planificata si finantata, cu 1,8 milioane mp in constructie la 31 decembrie 2024 si un obiectiv de a livra intre 1,2 si 1,7 milioane mp in 2025.

Structura solida a capitalului, politica financiara disciplinata, accesul puternic la pietele de capital, portofoliul de terenuri de top din industrie, expertiza interna in constructii si relatiile profunde cu chiriasii permit CTP sa-si atinga obiectivele. CTP estimeaza ca va ajunge la venituri din chirii de 1 miliard de euro in 2027, sustinute de finalizarea dezvoltarilor, indexare si reevaluare, si este in grafic pentru a atinge 20 de milioane mp GLA si 1,2 miliarde de euro venituri din chirii pana la sfarsitul deceniului.

Grupul estimeaza un Company-specific adjusted EPRA EPS (castig ajustat pe actiune) de 0,86 - 0,88 euro pentru 2025. Aceasta proiectie este sustinuta de o crestere organica de aproximativ 4%, partial compensata de un cost mediu mai mare al datoriei, ca urmare a refinantarilor din 2024 si 2025.

 

CTP propune un dividend final pentru 2024 de 0,30 euro pe actiune ordinara, care va fi platit pe 15 mai 2025, sub rezerva aprobarii in cadrul Adunarii Generale a Actionarilor (AGM). Acest dividend final va duce totalul dividendului pentru 2024 la 0,59 euro pe actiune ordinara, reprezentand o rata de distribuire de 74% din Company-specific adjusted EPRA EPS, in conformitate cu politica Grupului de a distribui 70%-80% din profit, si o crestere de 12,4% comparativ cu 2023.

Forma implicita de plata a dividendului este scrip dividend (actiuni noi in loc de numerar), dar actionarii pot opta pentru plata dividendului in numerar.