Inflatia ridicata si cresterea dobanzilor a accentuat gradul de precautie al bancilor in finantarea sectorului imobiliar, dar cu toate acestea piata proprietatilor comerciale din Romania ramane stabila, cu ajustari limitate ale ratelor de capitalizare. In contextul in care in pietele din regiune cresterea randamentelor a fost mai pronuntata, se constata o diminuare a diferentei de yield intre piata locala si pietele mai mature din Europa Centrala si de Est (CEE), arata datele companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consultancy Cushman & Wakefield Echinox: ”In perioada 2020 - 2021 bancile centrale au injectat in economie sume record de bani, in paralel cu mentinerea dobanzilor la niveluri foarte scazute. Aceste masuri fusesera precedate de o perioada foarte lunga de “quantitative easing” (o forma de injectie monetara in economie) si dobanzi foarte scazute. 2022 a reprezentat o schimbare radicala a paradigmei, aducand o inflatie semnificativa, cresterea dobanzilor si reducerea apetitului pentru investitiile mai putin sigure. Sistemul bancar a fost afectat, cateva banci din Statele Unite ale Americii intrand in faliment, si a reactionat printr-o precautie crescuta la domeniul imobiliar si o scadere a apetitului de finantare. Cu toate acestea, piata imobiliara romaneasca a ramas stabila pe segmentul proprietatilor comerciale, cu ajustari limitate ale ratelor de capitalizare care, datorita unor cresteri mai pronuntate inregistrate in alte tari, au inceput sa se apropie de randamentele din Europa Centrala si de Est”.

 

Imobiliarele comerciale, generatoare de venituri - cladiri de birouri, de retail si industriale - trec printr-o perioada de recalibrare a preturilor. Scaderea lichiditatii este un rezultat natural al acestor perioade de incertitudine a pietei. Vanzatorii sunt reticenti in a vinde cu un anumit discount si tind sa-si pastreze activele pana cand scade nivelul de incertitudine sau pana in momentul in care intervine o vanzare fortata, ceea ce se intampla in cazuri limitate. Cumparatorii, pe de alta parte, doresc ca in preturi sa se reflecte costurile de finantare in crestere. Acest lucru determina o diferenta semnificativa intre cerere si oferta, care tinde sa reduca numarul de tranzactii.

Polarizarea activelor imobiliare primare si secundare va continua, iar randamentele medii se asteapta sa creasca mai mult decat cele ale proiectelor prime. In acest context, pe termen scurt, ne asteptam ca volumele de investitii sa ramana moderate, avand potential de crestere in cea de-a doua parte a anului, odata ce ratele dobanzilor se stabilizeaza.

Pe parcursul anului trecut, randamentele proprietatilor comerciale din Romania au crescut cu 25 puncte de baza in cazul cladirilor de birouri si a proiectelor de retail, ajungand la 6,75% pentru ambele clase de active, in timp ce pentru spatiile industriale si logistice ajustarea a fost de 15 puncte de baza, pana la 7,15%.

 

Departamentul de evaluari al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox a evaluat in 2022 peste 400 de proprietati cu o valoare cumulata de 5,7 miliarde de euro. Pentru acest an, este estimata o crestere cu 15% a numarului de proprietati evaluate.

In ceea ce priveste segmentul cladirilor de birouri, acesta a continuat sa inregistreze o rata de neocupare relativ ridicata, in timp ce proprietarii propun noi variante de ocupare precum birouri „all-inclusive” sau niveluri ridicate de flexibilitate in ceea ce priveste suprafata ocupata sau perioada contractuala.

Cresterea costurilor de finantare si de constructie, coroborata cu ramificatiile structurale pe care modelul de lucru hibrid si de la distanta le are asupra intregii industrii imobiliare, raman provocari cheie pentru sectorul de birouri pe termen scurt.

Segmentul de retail pare stabil inregistrand cresteri ale vanzarilor si ale cifrelor de afaceri in paralel cu cresterea seminificativa a chiriilor si a cheltuielilor operationale pe fondul evolutiei inflatiei.

Privind in perspectiva, prima jumatate a anului 2023 nu va fi diferit. Consumatorii se vor confrunta cu reducerea veniturilor reale, cu rate ale dobanzii mai mari si cu niveluri inca ridicate ale inflatiei. Pe masura ce inflatia va scadea in a doua jumatate a anului 2023 (permitand reluarea cresterii salariilor reale), se asteapta ca increderea consumatorilor si, ulterior, cheltuielile consumatorilor sa se imbunatateasca.

 

 

Pe segmentul logistic, consultantii se asteapta ca cererea sa se modereze pe termen scurt, insa pe masura ce perspectivele legate de consum vor fi mai clare, am putea vedea o accelerare a activitatii in a doua jumatate a anului 2023. Astfel, chiar si cu moderatie, cererea ocupantilor va ramane robusta si ar trebui sa continue sa depaseasca nivelurile anterioare pandemiei. Vedem de asemenea o crestere a cererii pentru proiectele logistice amplasate strategic, in apropierea hub-urilor de transport si bine conectate la reteaua rutiera, pe masura ce chiriasii au ca strategie eficienta operationala si din punct de vedere a costurilor intr-un mediu economic dificil.

Intr-o piata foarte concurentiala, si in conditiile schimbarilor survenite in peisajul economic, echipa de evaluari Cushman & Wakefield Echinox a traversat un 2022 extrem de dinamic, facand fata in mod excelent provocarilor generate si de includerea unor noi clienti in portofoliul companiei. Oferind acoperire nationala, Cushman & Wakefield Echinox, certificata RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), organism profesional care acrediteaza profesionistii din sectoarele terenurilor, proprietatii, constructiilor si infrastructurii din intreaga lume, are o echipa consolidata si stabila de 6 evaluatori ANEVAR, cu o experienta medie de peste 18 de ani in domeniul evaluarilor de proprietati imobiliare, din care 3 sunt si membri RICS.