Demararea proiectului de prelungire a magistralei 4 de metrou Straulesti-Gara de Nord, pana la Gara CFR Progresul, va genera noi oportunitati de dezvoltare in sudul Bucurestiului, potrivit unei analize a companiei de servicii imobiliare iO Partners. Autoritatile au depus cererea de finantare pentru fonduri europene, cu o valoare totala de 2,5 miliarde Euro, prin Programul Transport 2021-2027. In luna aprilie a fost lansata si licitatia pentru proiectare si constructie.

O investitie de asemenea anvergura in infrastructura de transport va antrena dezvoltarea urbana a sudului Bucurestiului, urmand tiparul remarcat cu toate liniile de metrou livrate in ultimii 34 de ani (extinderea magistralei M3 spre Theodor Pallady, extinderea magistralei M4 in Bucurestii Noi, constructia magistralei M5 Drumul Taberei si, mai recent, demararea constructiei magistralei M6 spre Aeroportul Otopeni). De exemplu, perspectiva unei noi linii de metrou spre aeroport a atras investitii imobiliare de cel putin 300 milioane de euro, si a schimbat cu totul imaginea urbana a zonei Expozitiei.

Dezvoltarea retelei de metrou a avut un efect major asupra stimularii regenerarii urbane si in zona de Est. Astfel, dezvoltarea zonei Pallady, o fosta mare platforma industriala, a fost favorizata de extinderea liniei M3 de metrou. Acest factor a atras investii semnificative in dezvoltarea de centre comerciale insumand o suprafata de circa 120.000 m^², si ansambluri rezidentiale noi, totalizand peste 8,000 de unitati.

In momentul de fata, dezvoltarea mai rapida a infrastructurii in nord creeaza discrepante fata de sudul Bucurestiului, cu toate ca si aceasta zona are un potential mare de dezvoltare, concentrand cartiere rezidentiale cu densitate ridicata. Aceasta discrepanta genereaza si un trafic rutier masiv dintre zona de sud, preponderent rezidentiala, spre nord, care concentreaza poli importanti de birouri. Acest dezechilibru se reflecta si in preturile de vanzare ale locuintelor, cu un ecart care poate ajunge si la 120%.

Extinderea liniei M4 de metrou va avea un impact major asupra regenerarii urbane a sudului Bucurestiului si a diminuarii decalajului economic in raport cu nordul. 

"Incet-incet zona de sud prinde contur ca un perimetru cu amplu potential de dezvoltare si care va contribui intr-o masura din ce in ce mai mare la dezvoltarea economiei capitalei. Cu siguranta, vom vedea in urmatorii ani o crestere a calitatii proiectelor imobiliare lansate in aceasta parte a orasului si atragerea unui spectru mult mai diversificat de investitori", spune Andreea Hamza, Senior Director iO Partners Romania.

iO Partners a facut o scurta analiza asupra obiectivelor care se gasesc in prezent de-a lungul traseului propus al viitoarei magistralei si a estimat ce investitii ar putea fi atrase, contribuind la revitalizarea zonei.

Astfel, in zona aflata pe o raza de 600 m fata de viitoarele statii de metrou (circa 5 minute de mers pe jos), compania estimeaza ca locuiesc aproximativ 125.000 de locuitori, in circa 47.000 de locuinte. In acest areal exista 13 cladiri de birouri din stocul modern, totalizand o suprafata inchiriabila de 190.000 m^², precum si doua centre comerciale, insumand 52.000 m^² inchiriabili. Totodata, de-a lungul traseului prelungirii M4 exista cel putin 140 de ha de foste platforme industriale care ar putea trece printr-un proces relativ rapid de regenerare urbana.

Intr-un scenariu rezervat de dezvoltare, numai pe aceste foste platforme industriale ar putea fi construite aproape 30.000 de apartamente (considerand 85% din suprafata construita potentiala), circa 200.000 de m^² de spatii de birouri (8% din suprafata construita) si 120.000 m^² de spatii de retail (5% din suprafata construita). Alti 57.000 m^² ar putea primi alte functiuni comunitare precum scoli, clinici, centre de agrement. Toate acestea ar insuma investitii de cel putin 3,5 miliarde de euro. Acesta este insa doar un scenariu de dezvoltare dintr-o multitudine de variante posibile si nu are in vedere planuri sau intentii concrete ale dezvoltatorilor imobiliari.