Pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pietei imobiliare, insa, spre deosebire de episoadele anterioare de criza, nu se asteapta efecte negative pe scara larga la nivelul sectorului imobiliar, releva Raportul Anual pe 2020 al Bancii Nationale a Romaniei. Potrivit documentului, la inceputul anului 2020, piata imobiliara (atat segmentul rezidential, cat si cel comercial) se afla in faza de expansiune a ciclului. ”Criza indusa de pandemia COVID-19 a determinat oprirea acestei miscari ciclice, ambele segmente ale pietei inregistrand contractii importante ale activitatii. Aceste evolutii au modificat riscurile la adresa stabilitatii financiare, pe de o parte, reducand presiunile de supraapreciere a preturilor imobiliare (cele rezidentiale si-au redus ritmul de crestere la 2,3 la suta in T3 2020, in termeni nominali, respectiv la 0,6 la suta in termeni reali), dar, pe de alta parte, majorand riscurile de lichiditate si solvabilitate pentru firmele din sectoarele constructii si imobiliar pe fondul decalajelor dintre oferta si cerere pe anumite sub-segmente, pietele intrand in faza de contractie a ciclului economic”, sustin specialistii Bancii Centrale.

 

Activitatea pietei imobiliare s-a redus semnificativ in perioada starii de urgenta, principalul factor determinant fiind contractia cererii, dar exista semnale privind revenirea acesteia in intervalul urmator. Tranzactiile cu imobile rezidentiale s-au redus in perioada martie-aprilie 2020 cu aproximativ 20 la suta fata de primele doua luni ale anului si cu peste 15 la suta fata de aceeasi perioada a anului anterior, conform datelor ANCPI privind tranzactiile de locuinte individuale. Lucrarile de constructii rezidentiale au continuat, insa, in ritm sustinut in perioada pandemiei. In ceea ce priveste sectorul imobiliar comercial, segmentul spatiilor comerciale a fost afectat de pandemia COVID-19, activitatea centrelor comerciale fiind redusa substantial pentru mai bine de trei luni. Necesitatea izolarii, determinata de raspandirea virusului SARS-CoV-2, a avut un impact important si asupra activitatii de inchiriere a spatiilor de birouri, multi angajatori instituind politica de telemunca. Rata de neocupare a spatiilor de birouri din Bucuresti la sfarsitul celui de-al treilea trimestru al anului 2020 s-a situat la nivelul de 12,2 la suta, in crestere cu 2 puncte procentuale fata de valoarea inregistrata la jumatatea aceluiasi an. In contrast, rata de neocupare a spatiilor industriale a inregistrat valoarea de 6,6 la suta la nivel national si 8 la suta in municipiul Bucuresti, constatandu-se mentinerea tendintei de imbunatatire inceputa la jumatatea anului 2019.

 

”Incertitudinile care caracterizeaza evolutiile economice in prezent, atat din Romania, cat si pe plan european si global, pot afecta functionarea pietei imobiliare. Masurile macroprudentiale implementate recent au contribuit la o schimbare a structurii portofoliului de credite de natura sa diminueze probabilitatea de nerambursare a celor nou-acordate si sa imbunatateasca capacitatea debitorilor de a-si rambursa datoriile. Insa, gradul mare de opacitate a pietei, in special pe segmentul imobiliar comercial, ingreuneaza evaluarea riscurilor dinspre aceasta piata. Investitiile in piata imobiliara sunt de natura a genera riscuri importante asupra economiei. In cazul segmentului imobiliar comercial, acesta este caracterizat de valori mari, cu un grad de lichiditate si transparenta redus, numar mic de investitori, majoritar straini (85 la suta din volumul tranzactiilor in anul 2020). Modificarile comportamentelor de consum si de munca determinate de pandemia COVID-19 pot genera schimbari structurale importante. De asemenea, preocuparile tot mai mari privind impactul asupra mediului inconjurator conduc la o orientare tot mai pronuntata a investitiilor din piata imobiliara catre proiecte sustenabile din punct de vedere al mediului”, se mentioneaza in Raportul Anual al BNR.

 

Similar crizei din 2007-2008, asteptarile privind o posibila corectie majora a preturilor imobiliare au determinat intr-o prima etapa o restrangere a creditarii, respectiv o inasprire a standardelor de creditare. Conform Sondajului privind creditarea companiilor nefinanciare si a populatii, asteptarile privind preturile imobiliare a fost al doilea factor, dupa cel privind conditiile macroeconomice, in determinarea deciziei de inasprire a standardelor de creditare. Ulterior, creditarea ipotecara a continuat intr-un ritm sustinut. Astfel, creditul ipotecar nou-acordat in anul 2020 a fost cu 7,2 la suta mai mare decat in anul anterior. Cresterea a fost determinata de creditul ipotecar standard (+20 la suta), cel acordat prin programul Prima Casa inregistrand o scadere substantiala. Gradul de acoperire a imprumuturilor prin garantii (loan-to-value - LTV) s-a mentinut la un nivel adecvat din punct de vedere prudential. Astfel, LTV pentru creditele noi a fost de 72 la suta in anul 2020, in timp ce cel pentru creditele ipotecare aflate in stoc acordate sectorului populatiei (cu exceptia creditelor oferite prin programul guvernamental „Prima casa”) a fost de 78 la suta (valori mediane) in decembrie 2020, in usoara scadere fata de valorile inregistrate in aceeasi perioada a anului precedent. Aceasta modificare a structurii portofoliului este de natura sa diminueze probabilitatea de nerambursare a creditelor nou-acordate si sa imbunatateasca capacitatea debitorilor de a-si rambursa datoriile chiar si in conditii economice adverse.

 

BNR arata ca expunerile bancilor comerciale in raport cu piata imobiliara sunt importante. In cazul pietei imobiliare rezidentiale, acestea insumeaza peste doua treimi din portofoliul de credite acordate populatiei (69 la suta, respectiv 100,3 miliarde lei, decembrie 2020). Creditele acordate prin programul „Prima casa” reprezinta o parte insemnata a stocului de credite ipotecare. Rolul sistemic al creditelor „Prima casa” este pe un trend descrescator, acestea reprezentand 21 la suta din fluxul de credite noi ipotecare acordate populatiei in ultimele 12 luni si, respectiv, 41 la suta din stocul total de imprumuturi ipotecare (la decembrie 2020). Expunerea sectorului bancar fata piata imobiliara comerciala se mentine, de asemenea, la un nivel ridicat (59 la suta din creditul acordat companiilor nefinanciare, decembrie 2020), atat prin expunerile directe catre sectoarele imobiliar si constructii (24,1 miliarde lei), cat si indirect prin imprumuturile cu garantii imobiliare acordate firmelor din alte sectoare de activitate (48 miliarde lei). Valoarea creditelor acordate companiilor din sectoarele constructii si imobiliar a inregistrat un avans de 6 la suta in anul 2020, in termeni anuali, depasind cu circa 1 punct procentual rata de crestere a volumului total de credite acordate sectorului companiilor nefinanciare in aceeasi perioada de referinta.

 

Analiza Bancii Centrale mai arata ca situatia neperformantei creditelor acordate companiilor din sectoarele imobiliar si constructii a continuat sa se imbunatateasca (6,3 la suta in luna decembrie 2020). In ceea ce priveste segmentul creditelor cu garantii imobiliare comerciale, rata de neperformanta este in usoara scadere, dar se mentine peste valoare medie inregistrata de ansamblul companiilor nefinanciare (9,1 la suta), ceea ce arata ca existenta unei garantii imobiliare nu asigura o rata de neperformanta mai redusa. Conform Autoritatii Bancare Europene, garantiile reale nu trebuie sa reprezinte, in sine, un criteriu preponderent de aprobare a unui credit si nu pot justifica aprobarea unui contract de credit. ”In perioada urmatoare, o influenta semnificativa asupra evolutiilor economice o vor avea impactul schimbarilor climatice si eforturile la nivel european pentru tranzitia la o economie verde. Sectorul bancar are un rol semnificativ in asigurarea fluxurilor de capital necesare realizarilor investitiilor pentru trecerea la o economie mai sustenabila, magnitudinea oportunitatilor de afaceri generate fiind impresionanta”, avertizeaza specialistii BNR.