Piata imobiliara din Romania se pregateste sa incheie un an mixt in rezultate, caracterizat de o activitate intensa in infrastructura, o recuperare semnificativa a investitiilor, dar si de o economie care a dezamagit, inregistrand o crestere a produsului intern brut sub asteptari, potrivit consultantilor Colliers. In timp ce piata birourilor din Bucuresti a avut un an relativ modest, sectorul de retail a marcat un an record, evidentiat prin cresteri semnificative ale consumului. Piata rezidentiala s-a mentinut solida, desi se contureaza un deficit de oferta, piata industriala a avut un an de respiro dupa performante record, iar turismul a atins cel mai ridicat nivel din ultimele trei decenii, fiind sustinut in principal de turistii locali..

"Pe masura ce ne apropiem de lansarea raportului <<Top 10 previziuni 2025>>, consideram ca o retrospectiva a evolutiilor din acest an reprezinta o buna oportunitate pentru a trage niste concluzii si a pregati terenul pentru anul care urmeaza. Privind in ansamblu, multe dintre tendintele din prezent au fost anticipate de consultantii Colliers la inceputul anului, iar anul 2024 poate fi considerat unul mixt, dar mai degraba solid pentru multe sectoare din zona imobiliara. Progresele semnificative din infrastructura, alaturi de recuperarea investitiilor imobiliare - cu tranzactii mai ales de retail si industrial - au reprezentat puncte forte, in timp ce provocarile economice generale au adus dificultati pentru alte segmente”, puncteaza Laurentiu Lazar, Managing Director la Colliers Romania.

Economia Romaniei dezamageste, subliniaza consultantii Colliers, care la inceputul lui 2024 prevedeau un scenariu economic promitator pe plan local, dar care nu s-a materializat. Dupa un 2023 marcat de perspective relativ optimiste si indicatori favorabili, inclusiv crearea de locuri de munca, prognozele din primele luni ale lui 2024 anticipau o crestere a PIB-ului de aproximativ 3%. In prezent, insa, intr-un scenariu optimist, Romania abia trece de 1%, dar si aceasta cifra pare greu de depasit. Consumul robust nu a fost suficient pentru a compensa temperarea cheltuielilor de capital si cererea externa slaba. Desi crearea de locuri de munca s-a mentinut in teritoriu pozitiv, ritmul acesteia a incetinit considerabil, ceea ce ar putea genera dificultati in 2025.

 

"Romania se afla in fata unei provocari majore: reducerea deficitului bugetar excesiv alaturi de restrangerea deficitului balantei de plati externe. Corectiile fiscale necesare vor include, cel mai probabil, majorari de taxe, dar si ajustari ale cheltuielilor publice. Modul in care aceste masuri vor fi implementate va influenta semnificativ stabilitatea economica a tarii pe termen mediu. Aceasta incertitudine cu privire la viitorul imediat domina multe din discutiile pe care le remarcam cu diversi actori din piata”, explica Silviu Pop, Director ECE & Romania Research la Colliers.

Desi ultimele vesti economice nu sunt tocmai favorabile, progresele in infrastructura ofera motive de optimism, intrucat ofera un motor serios de crestere a PIB-ului pe termen mai lung. Anul 2024 marcheaza un moment important in dezvoltarea infrastructurii, evidentiindu-se prin finalizarea a peste 100 de kilometri de drumuri de mare viteza. In plus, aproape 1.500 de kilometri de autostrazi si drumuri expres se afla in constructie sau in diverse etape de pregatire. Un alt progres semnificativ este aderarea Romaniei la spatiul Schengen pentru calatoriile aeriene. Spre sfarsitul anului, au aparut vesti incurajatoare cu privire la o posibila integrare a granitelor terestre in 2025, consolidand astfel perspectivele de dezvoltare.

Revenind la temele ce tin mai mult de domeniul imobiliar, Colliers a anticipat corect ca piata de birouri din Bucuresti va avea un an cu livrari aproape inexistente si o activitate de inchiriere sub asteptari. In primele trei trimestre ale anului, nu s-a finalizat nicio cladire noua de birouri in Capitala, marcand cea mai lunga pauza in livrari, cel putin din 2004 pana in prezent (de cand agentia dispune de statistici). Singurul proiect semnificativ, cu o suprafata inchiriabila de 16.000 de metri patrati, ar putea fi finalizat si receptionat pana la sfarsitul anului. In ceea ce priveste activitatea de inchiriere, aceasta a fost relativ modesta. Cererea totala s-a mentinut la un nivel solid, datorita in principal reinnoirilor si relocarilor, insa cererea noua, cea care are un impact net pozitiv asupra gradului general de ocupare, a ramas la niveluri mai apropiate de minimele post-pandemice, decat de maximele pre-pandemice din 2017-2018. Un aspect pozitiv il reprezinta cererea constanta pentru cladiri de birouri „verzi” in locatii de top. Totodata, se observa un decalaj tot mai mare intre cladirile bine pozitionate si cele care nu indeplinesc criteriile importante pentru chiriasi, precum locatia, specificatiile tehnice, consum energetic sau alte cerinte relevante.

Previziunile Colliers pentru piata de retail au fost pozitive, evolutia sectorului confirmand atractivitatea pietei de retail din Romania, care continua sa atraga jucatori internationali de renume. Datele disponibile pana in toamna lui 2024 arata o crestere de aproape 14% a vanzarilor de produse nealimentare, ajustata la inflatie, ceea ce marcheaza un nou record istoric al indicelui. In paralel, consumul individual actual mediu al unui roman, care masoara cantitatea de bunuri consumate efectiv, nu doar valoarea cheltuita, a ajuns la 89% din media Uniunii Europene. Acest lucru pozitioneaza Romania in jumatatea superioara a clasamentului european, inaintea Spaniei si a multor tari din regiune, precum Polonia sau Ungaria. Cresterea consumului, alaturi de marjele ridicate practicate de retailerii locali si lipsa de aprovizionare din unele zone ale tarii, au contribuit la mentinerea unui ritm ridicat al livrarilor. In 2024, acestea au depasit tendinta medie anuala de dupa 2010, confirmand rolul important al sectorului retail in economia Romaniei.

"Pentru tranzactiile investitionale, 2024 s-a dovedit a fi un an dinamic, depasind in acelasi timp asteptarile noastre si marcand o revenire semnificativa dupa nivelul minim atins in 2023. Activitatea de piata a fost intensa, cu volume estimate sa depaseasca 700 de milioane de euro pentru intregul an. Pe baza tranzactiilor care ar putea fi finalizate in T4 sau in prima parte a lui 2025, acest volum ar putea creste considerabil, aproape dubland rezultatul din 2023. Piata a fost dominata de tranzactiile din sectoarele industrial si retail, insa interesul pentru birouri a inceput, de asemenea, sa revina. Redresarea pe acest segment este evidentiata de tranzactionarea primei cladiri de birouri de top dupa o perioada indelungata”, subliniaza Laurentiu Lazar.

In ceea ce priveste randamentele, acestea par sa fi atins maximul, ceea ce sugereaza posibilitatea unor scaderi incepand cu 2025, cu conditia mentinerii unui mediu economic favorabil. Anul 2024 s-a remarcat si prin activitatea solida in domeniul finantarilor. De exemplu, NEPI Rockcastle, cel mai mare jucator de retail din Romania, a atras peste 600 de milioane de euro la sfarsitul lui 2023, fonduri destinate refinantarii datoriilor existente si pentru sustinerea noilor proiecte.

Pe piata rezidentiala, previziunile Colliers legate de cerere s-au confirmat in mare parte, dar cresterea accesibilitatii nu s-a materializat, dat fiind contextul actual al dobanzilor si al scaderii ofertei. In pofida ratelor dobanzilor inca ridicate si a incertitudinilor globale, activitatea de tranzactionare in sectorul rezidential s-a mentinut solida. Intentiile de cumparare de locuinte, conform sondajelor Eurostat, au ramas aproape de niveluri record, comparabile chiar cu cele din perioada 2006-2008. Acest lucru reflecta o realitate specifica Romaniei, care continua sa se confrunte cu una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeana. Pe de alta parte, autorizatiile de constructie in Bucuresti, cea mai mare piata rezidentiala a tarii, au scazut semnificativ in ultimele trimestre, atingand minimele din 2014. Aceasta situatie indica o reducere a ofertei viitoare, ceea ce ar putea pune presiune pe preturi daca cererea ramane la un nivel ridicat.

Previziunile Colliers s-au adeverit in mare parte si pentru piata industriala si logistica. Activitatea de leasing industrial a ramas dinamica anul acesta, inregistrand cateva intrari noi pe piata, printre care si dezvoltatorul german Garbe. Totusi, dupa mai multi ani de rezultate record, 2024 pare sa fie usor sub aceste performante, conform datelor finale disponibile. Presiunile de crestere a chiriilor s-au diminuat, iar acestea s-au stabilizat in intervalul de 4,5 - 5 euro pe metrul patrat pentru proiecte built-to-suit de top, de 3.000-5.000 de metri patrati si cu o durata contractuala normala. In acest context, activitatea pietei industriale continua sa se mentina semnificativ peste nivelurile pre-pandemice. Avand in vedere imbunatatirile aduse infrastructurii si lipsa istorica de spatii disponibile in Romania, unde stocul pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decat in Polonia sau Cehia, 2024 nu pare sa fie inceputul unei scaderi, ci mai degraba un an de pauza inaintea unui nou val de crestere.

Nu in ultimul rand, turismul a atins in 2024 cel mai inalt nivel din ultimele trei decenii. Piata locala a turismului a depasit cu mult maximele pre-pandemice, inregistrand aproximativ 25 de milioane de nopti petrecute in hoteluri sau unitati similare, cel mai ridicat nivel din 1991 incoace. Aceasta crestere a fost impulsionata in principal de turistii locali, majoritatea calatorind pentru agrement, in timp ce numarul turistilor straini ramane sub valorile inregistrate inainte de pandemie. Astfel, investitiile in noi unitati de cazare se mentin la un nivel ridicat, cu un accent tot mai mare pe destinatiile de agrement, care raspund cererii crescute din partea turistilor interni.